巴彦淖尔二手房 @巴彦淖尔人：你知道买卖二手房怎样规避风险吗？

二手房在交易过程中和交易后都存在很多问题。如何提前规避风险，防范不同类型的“风险房”？市房地产中介行业协会法人、1+1房地产总经理裴永红就此话题回答了公众提问。

案例:买受人未能如期收取房款，导致过户延迟，出卖人在过户后延迟交房

2015年，买受人高通过中介看中了陆在吉祥花园的三居室房，并签订了房屋买卖合同及其补充协议。双方同意在2015年5月15日前共同办理过户手续；转让后3个工作日内，双方自行办理物业交付手续。

由于高未能如期提高购买价格，双方办理过户手续的实际时间为2015年5月21日。此后，双方就高逾期转让违约金问题进行了多次协商。因此，陆某将物业交付手续延迟至2015年5月31日。陆认为高逾期转让构成违约，向法院提起诉讼，要求高支付逾期违约金9900元。高还提起反诉，要求陆支付逾期交房违约金11550元。

虽然双方对法院最终判决都没有异议。然而，这场房屋交易纠纷让买卖双方都感到沮丧。

要重视继承房、捐赠房、二手房的转让

据了解，房屋转让有三种不同的情况:继承、赠与和出售二手房。裴永红详细介绍了这三种转移情况的注意事项:

首先是继承房子。分为法定继承、遗嘱继承、遗赠和扶养协议。继承是一种法律制度，只能在四种情况下发生:第一，继承只能在被继承人死亡后发生；二、继承遗产的人应当是被继承人的法定继承人；三、遗产应为被继承人生前所有的财产；第四，遗产应当是被继承人生前的合法财产。共同财产未经其他继承人同意处分的，不构成处分权，与外国签订的合同一般视为无效。

其次，给房子。赠与行为的完成需要以下两个步骤:一是有赠与意思表示，对于赠与要签订书面赠与合同，办理赠与公证手续；二、礼品赠送后需要登记的，依法办理登记手续，不需要登记的，直接送达。如果卖方未取得房产证，仅持赠与合同，且未登记过户，请不要签合同。因为赠与人可以在所有权转移登记前取消赠与，受赠人不能取得房屋所有权，即无权处分房屋。

在房屋转让中，二手房转让的重要性不言而喻，最容易发生纠纷。买卖双方都需要了解以下风险和义务:

一是出卖人在房产面积内反悔涨价，不想卖房或要求涨价，以各种理由不配合买受人办理房屋过户手续。如果买受人此时能够支付全部房款并要求继续履行买卖合同，即使出卖人愿意承担违约金并要求解除合同，法院也可以根据守约方的请求判决合同继续履行；如果卖方此时仍不配合，买方可以在判决生效后申请法院强制执行。

二、房屋以夫妻双方共同名义登记的，其中一方应取得对方同意，并要求配偶签署同意出售的承诺；夫妻双方离婚的，应提供离婚协议书或法院离婚判决书。一方死亡的，应当遵循遗嘱继承优先于法定继承的原则。此外，所有

继承人继承要公证。

三、买卖双方交易的房屋有抵押的，必须先还完抵押，才能办理过户手续。

第四，买卖双方为了节税，有时会延迟所有权的转移。本案中，买受人未取得房屋所有权证。出卖人单独出售、办理抵押或者因个人债务被法院查封的，买受人很可能无法取得房屋所有权，只能要求其退还已付房价款并承担违约责任。

第五，房屋交易中，卖方年纪大，刚做完手术，随时有生命危险。双方签订合同后出卖人死亡的，合同继续有效，继承人应按原合同继续履行。

第六，如果买卖双方约定，因出卖人需要转让房屋变更房屋，买受人应在支付剩余房款前办理过户手续，风险较大。如果买受人未能如期支付购房款，该房屋可能被抵押或查封，出卖人将面临巨大损失。

“随着房屋交易的不断发展，房屋中介机构不断发展和完善，正规、合格、规模大的中介公司可以轻松处理常见纠纷。如果买卖双方在合同履行过程中因自身原因无法按期履行合同，最好找专业中介机构解决。当然，买卖双方也可以通过诉讼来保护自己的合法权益。”裴永红说。

处理财产交付有四个步骤

办理物业交付手续是购房的最后一步，但它对购房者未来的住房舒适度起着至关重要的作用。颜永红给出了做好物业交付的四大步骤:

首先是通知卖方腾空空房子。出卖人逾期拒不腾空空或者腾空空该房屋的，买受人有权要求其承担违约责任。

二是交水、电、气、物业管理费。结算相关费用时，注意将相关读数记录在财产交付单上，并签字备案；要注意让卖方提供相应的付款凭证或与相关部门核对付款情况，看是否有逾期付款；用智能卡支付，注意领取智能卡；对于有线电视、电话、宽带等需要转让或更名的项目，卖方应配合买方办理相应的转让和更名手续。

三是交接钥匙，验收房屋及附属设施。一般来说，买房的时候会影响到房子及其附属物

验收设施。但是容易忽略“看不见的部分”，如果交付不清楚，会给买家以后的居住和邻里带来不便。因此，在交付物业时，应注意检查和接受是否存在下水道堵塞和墙体渗漏等问题。

四是办理《物业服务合同》的变更或重新签订。

如果物业交付手续没有办完，合同终止后才结算，卖方往往没有消息，买方只能承认自己倒霉。记者了解到，1+1地产在帮助客户办理物业交付、结算相关费用时，会在物业交付单上详细记录相关阅读次数并签字备案，并陪同客户和卖家到相关部门查询付款情况，避免逾期付款。

袁/文

本期编辑:冯祥