最大养老项目变身 对此大家怎么看？

宜丰国际寒山县别墅。本文图片均来自中国房地产报微信5月19日消息。秦岭北麓的违章别墅已经倒塌，而秦岭南麓秦巴山系的豪华别墅已经被养老服务中心“改造”了。

陕西省汉中市南郑区，汉中市X102县道冷水河西侧矗立着一栋别墅建筑。《中国房地产报》记者在汉山县名为逸风国际的项目现场看到，路边醒目地竖立着一块巨大的深蓝色广告牌，上面写着“别墅不多，只有汉中”。

据中国房地产报记者调查，这个名为“独享寒山600亩山林资源”的别墅项目，在2009年当地媒体报道中也被称为“汉中第一家大型高标准养老服务机构”，甚至在2010年南郑县政府的工作报告中，“宜丰国际护理中心建设”被列为南郑县重点招商的惠民项目之一。但2010年，宜丰国际护理中心在建设用地规划许可中被设定为“公共设施及居住用地”，2014年更名为宜丰国际商住楼，并取得商品房预售许可证，正式以别墅形式向社会出售。

现在原规划中的老人接待中心、老人公寓、配套服务等都被62栋别墅“覆盖”。这背后，来自南郑区发展改革局、规划、房建、国土等部门的一系列“帮助”审批和更名是不可或缺的。

据《中国房地产报》记者调查，这个源于养老项目的别墅项目，最初承包开发土地336亩，规划使用面积170亩，审批用地105亩，而开发商实际开发面积426亩，涉嫌少批。此外，该项目早在2009年11月就进行了广泛宣传和开工建设，但规划用地、施工许可和土地使用的行政审批程序都是在2010年5月以后办理的，其中土地使用证直到2013年底才获得批准，怀疑该项目未先获得批准建设。2003年起，原国土资源部发文停止别墅用地供应。十五年过去了，以各种名义建造的别墅并没有停滞不前。尽管有严格的“别墅禁令”，但山区、流域、景区的别墅产品开发却遍地开花，在建和在建不断发展的现象并没有减少。

截止日前，陕西省秦岭地区违法别墅改造汉中专项检查组在接受《中国房地产报》采访时回应称，该项目已列入今年重点核查项目。该项目是否属于秦岭的整治范围，目前正在核实中。

南郑区，一座“量身定做”的别墅，隶属于陕西省汉中市，位于陕西省西南边陲，汉中盆地西南。它是陕西省地貌分区中陕南秦巴山系的一部分。宜丰国际寒山县建在寒山西侧，森林茂密。寒山是汉中米仓山的主峰，米仓山是汉江和嘉陵江的分水岭，是秦岭广义大巴山的一段。

“这个国际护理中心打着帮南郑县建养老院的旗号占地，其实是别墅开发”。据《中国房地产报》记者南郑区大河坎镇三花市村王友甫报道，该项目开发商为南郑亿丰房地产开发有限公司，其法定代表人为张泽贵。2009年10月，南郑益丰地产征用三花市村426亩耕地和坡地开发建房。该项目是南郑县重点投资项目之一。

据《人民日报》2009年4月报道，在第十三届中国东西合作投资贸易洽谈会期间，南郑县政府与陕西亿丰实业发展有限公司就该公司投资建设的“国际护理中心项目”签订协议。

据当年南郑县招商签约统计，项目规划用地面积224058平方米，总建筑面积6332.73平方米，规划护理度假接待中心7158平方米，老年公寓7454.16平方米，高档护理老年公寓约42680.57平方米，商业中心3544.8平方米，绿化面积60%，总投资

《三秦都市报》报道，汉中最大的养老服务投资项目南正益丰国际护理中心于2009年11月26日开始奠基，总投资1.2亿元，占地426亩。其主要功能包括养老院、俱乐部、商业街、护理度假村、社区医疗保障系统、社区阅读、视听娱乐等服务配套设施。第一期包括会所、商业街、福利院和一些居民楼；第二阶段包括一个护理度假酒店和一些护理住宅楼。项目建成后，将成为汉中首家大型高标准养老服务机构。

记者注意到，2010年3月，南郑县政府工作报告将“宜丰国际护理中心建设”列为惠民重点项目之一，也是南郑县“老年服务中心、老年护理中心”重点项目之一。

现在这个项目已经变成了一个依托景观资源的纯别墅市场，《中国房地产报》记者在项目现场看不到任何与养老功能相关的设施。

南郑亿丰地产一位建筑施工负责人告诉记者:“项目原名叫亿丰国际，现更名为亿丰国际寒山县。独栋别墅均价每平米一万多元，现有房屋已售出一大半。目前已圈地100多亩，业主可自由选择位置、用地面积、户型设计，公司可为业主量身定做。在建的三层别墅是原李县长选择的宅基地，占地约2亩，内价80万元/亩，外价100万元/亩。”

“小区里最大的别墅是宜丰地产董事长张泽贵的住宅，他是一个吸引了南郑县投资的开发商。因为公司先在地方建设上投入太多，公司资金紧张，只能边卖地边开发。”他进一步透露:“这个项目位置好，非常好卖，需要很多人。秦岭整治不用担心，项目已经办完审批手续。”

据此，《中国房地产报》记者就陕西秦岭地区违规别墅改造一事，联系汉中专项检查组。对方回答“南郑区宜丰国际寒山县项目去年在秦岭没有发现，今年才发现。之后被列入重点核查项目。我们主要关注秦岭地区内和城市规划外的项目建设。”

陕西秦岭地区违规别墅改造汉中专项检查组也表示，“我们已经多次到施工现场调查，要求开发商提供相关资料，正在核实中。问题核实后，应拆除并没收。城市规划范围内有别墅建设项目的，应当由其他行政管理部门办理。”

杨康项目“郑铮”别墅非常规运营一个明确覆盖公共设施用地的老年项目，但只用了4年就改成了商住。宜丰国际寒山县别墅集团从养老项目中“扶正”，并完成“五证”的过程，令人瞩目。

中国房地产报记者发现，2010年5月31日，南郑县规划局出具的建设用地规划许可证显示，该项目用地单位为南郑亿丰房地产开发有限公司；用地项目名称为“益丰国际护理中心”；土地使用性质为公共设施和居住用地。规划用地面积11.33公顷；总建筑面积63000平方米。

2013年12月16日，南郑县国土资源局土地使用证审核通过。土地使用权面积69866.59平方米，用于其他普通商品房用地。

2014年1月15日，南郑县住建局核发建设工程规划许可证号，其中原项目建设名称宜丰国际护理中心变更为宜丰国际商品房；备注注明更名依据为《关于调整国际护理中心项目备案确认书的通知》和《国家使用证》审批内容。

2014年1月21日，南郑县住建局发放了建筑施工许可证。审批内容为:逸风国际商品房始于2011年1月19日，竣工日期为2011年4月19日；标有“南师许19号证书原件”，因项目名称变更而撤回作废。"

此后，南郑县住建局颁发的《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》的项目名称均改为“宜丰国际商品房”。

根据《土地管理法》第五十六条规定，确需改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门批准，并报原批准用地的人民政府批准；以及《城市房地产管理法》第十八条，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须征得出让方及市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。

一位房地产业内人士表示，项目中“公共设施和住宅用地”的土地性质描述一开始就比较模糊，项目中公共设施和住宅用地的比例也不明确。按照土地变更的一般流程，经办人需要向县级以上国土资源部门和地籍管理部门提出申请，并提交土地用途变更申请和土地评估报告。在一个养老项目建立的土地上彻底改变普通商品房，并不是一个常规现象。

值得注意的是，2012年12月31日，南郑区政府官网公开发布了《关于南郑县重点项目建设的通知》，其中显示:“2012年，陕西宜丰实业国际护理中心建设项目主要建设了护理室、养老中心及相关配套设施。主要问题:2011年11月，西北督察组会同省、市、县相关部门对项目进行联合检查，发现项目存在一些具体问题，已责令停工，并提出整改要求。同时，督促陕西亿丰工业加快整改；陕西亿丰实业要积极协调相关部门，加快养老中心项目前期相关手续的审批和准备。”

南郑区发展和改革局相关负责人在接受《中国房地产报》记者电话采访时表示，不清楚该项目为何改变。那是几年前的事了。当时也因项目违规被西北检查组要求整改；在程序上，发展改革局的项目备案是其他行政审批的前提条件。只要发改委备案，规划、房建、国土等部门也会根据备案内容进行审批；不清楚南郑区发改委更名是否与南郑亿丰地产在建别墅有关；回复沟通之前需要了解相关信息。另外宜丰国际商品房院位于秦巴山系，不属于秦岭地区，不在秦岭改造范围内。

当年检查组发现“项目具体问题”，不知道整改是否到位。很明显，监督通知并没有改变养老中心改别墅项目的流程。

随着原宜丰国际护理中心项目名称的变更，其建设项目的性质也发生了彻底的变化，图纸中还涵盖了护理度假接待中心、高级公寓、高级护理公寓及服务配套设施的规划。

在知情人的带领下，记者观察了南郑亿丰地产主要负责人张泽贵居住的独栋别墅。作为项目中最大的别墅，张泽贵的住宅占地约4亩，四周是熟铁围栏；医院里有池塘、岸桥、花园；主房4层，厢房2层，底层6个车库。但其公司和个人早已经历了信用危机，旗下公司也不断出现司法纠纷。

2017年3月7日，陕西省南郑县法院0721民初三号民事判决书显示，李某某与南郑亿丰房地产开发有限公司于2015年7月1日签订了《商品房买卖合同》，由李某某购买。位于南郑县大河坎镇三华村的益丰国际1001室李某某了解到，2014年12月17日，南郑益丰房产将该房屋抵押给了东亚银行Xi分行，经审理，发现南郑益丰房地产开发有限公司在双方签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，其行为违法，责令益丰房产公司败诉并结案。

2017年11月15日，陕西省南郑县法院陕0721第532号执行裁定认定，在本案执行过程中，发现南郑亿丰房地产开发有限公司欠他人大量债务，其房地产等财产已被查封抵押。目前因执行此案等案件，已有23.3亩未以公司名义建设利用的土地使用权被查封，现正在处置变现中，无法在短时间内执行此案。

2018年8月24日，成都市武侯区法院(2016)川0107号发出第2488号行政裁定，显示成都优豪房地产有限公司申请执行南郑亿丰房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，成都优豪房地产有限公司于2016年5月16日向法院申请执行，执行标的为人民币18，181，771元，诉讼费85，582元。当前执行到位金额0元。南郑亿丰房地产开发有限公司被列入最高人民法院不值得信赖的执行人名单；经查询，南郑亿丰房地产开发有限公司在其管辖范围内未发现任何可执行的有效财产。

据中国行政信息公开网查询，南郑县人民法院不诚信执行案件中，也有很多涉及张泽贵的案件，“所有执行人的履行都没有兑现”。

虽然2017年发生了抵押房屋出售、国有土地使用权被查封等事件，但南郑亿丰地产开发的亿丰国际含山县，直到2019年4月记者采访时，仍在正常出售建设。

新华社Xi 5月13日电由中央第二生态环境保护监察局组织的陕西省“回眸”反馈会13日在Xi举行。督查组指出，虽然陕西省整改工作取得积极进展，但部分地区敷衍整改、表面整改、假装整改等问题依然突出。检查组指出，2017年修订《陕西省秦岭生态环境保护条例》时，放宽了要求，在适度开发区的开发建设活动管理中，用否定列表法代替了“划定建设控制区”，删除了“巴山生态环境保护活动应当参照条例执行”的条款，使得与秦岭接壤的我国中部重要生态安全屏障巴山的生态环境保护毫无根据。

巴山是中国中部与秦岭一道重要的生态安全屏障，其生态环境保护尚无证据。所以南郑亿丰地产采取了“抓球”的政策，敢于以养生工程的名义在秦巴山区安全建造别墅。