超率累进税率 【房地产】土地增值税——四级超率累进税率及其扣除详解

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深圳11月23日、24日、25日(周四、周五、周六)深圳雅苑时尚酒店房地产训练营精品课程之一:

房地产企业销售、租赁、竣工、土地增值税清算和注销清算中的财税罚款处理办法

快速扣除系数(%)

一个

不超过50%的零件

30

0

2

50%~100%以上

40

五

三

100%~200%以上

50

15

四

部分超过200%

60

35

【选择题】例，某有限公司转让商品建筑收入1000万元，计算土地增值额允许扣除项目金额200万元，适用税率为()。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

【答案】D

【解析】增值税抵扣项目金额比例=(1000-200)÷200×100%=400%，适用四级税率，即60%。

二.应税收入和扣除

计税基础——转让房地产增值额的确定

在计算土地增值税时，首先要考虑什么样的纳税人:

卖地有办法，卖房子也有办法。新房有新路子，老房子有老路子。

配比原则的应用:

土地增值额=房地产转让收入-税法规定的扣除项目金额

【注】开发一个项目，项目由三个项目组成，比如征用一块5万平方米的土地，建A、B、C三个项目。整个开发过程中的费用要在三个楼盘之间进行分配，以后卖A楼盘的时候要匹配A楼盘的费用。(计算)

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.与房地产转让相关的税收

5.财政部规定的其他扣除项目

1、取得土地使用权所支付的金额(土地购买款)

指纳税人为取得土地使用权所支付的土地价款与按照国家规定支付的相关费用之和。

根据国家统一规定，纳税人缴纳的相关费用是指在取得土地使用权过程中，为办理相关手续，按照国家统一规定缴纳的相关登记费、出让金、契税等。

【说明】取得土地使用权所支付的金额可以有三种形式:(客观题)

2.房地产开发成本

开房费用占比:

扣除的实际开发成本=全部房地产开发成本×(已售房屋/全部房屋)

【例题计算问题】位于县城的一家房地产开发公司于2012年3月承接了一个已竣工的房地产开发项目，总可销售建筑面积2.5万平方米。该项目的开发和销售情况如下:

要求:

3.房地产开发费用(区分企业所得税期间费用)

房地产开发费用是指与房地产相关的销售费用、管理费用和财务费用。扣分分两种情况确定(标准扣分法，非实际扣分法)。

开房费用比例(含单独利息):

扣除的实际开发费用=全部房地产开发费用×(已售房屋/全部房屋)

4.与房地产转让相关的税收

企业状态

税款抵扣

详细描述

房地产开发企业

城市建设税及附加

由于印花税(0.5‰)包含在管理费用中，在此不能单独扣除

非房地产开发企业

印花税

城市建设税及附加

印花税税率为0.5‰(产权转让文件)

提示:根据财政部2016年12月3日发布的《关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财税[2016]22号)，印花税应在“税费及附加费”科目核算，不再计入管理费用，可作为房地产转让相关税费扣除。但这一政策并未纳入教材，老师根据教材所包含的内容进行了讲解。

5.财政部确定的其他扣除项目

从事房地产开发的纳税人可加20%抵扣:

加扣除费用=(土地使用权支付金额+房地产开发成本)×20%

老房子、楼房扣款项目(老房子有老办法)

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这个专门的训练营课程最大的特点是“全过程完全细化”，即从房地产企业的成立、土地收购、项目建设和预售到项目的完成和清算，结合并购，详细讲解相关的税务处理和规定，对不同处理方式的税务负担进行详细的比较和规划，从根源和业务流程上控制涉税风险。

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[参加培训]

一、房地产企业租赁环节的财务和税务处理

二.房地产企业竣工财务税务处理及实际案例分享

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四、房地产企业取消清算税收待遇

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参赛申请表

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1.填完这张申请表后，参加者将把这张表寄到zhcs128@163.com，并尽快作出相应的安排。或者联系会议组相关客服专员报名参加会议。

2.请在登记表中填写所有信息，以便会议小组进行相关联系和安排。

[本表格适用于打印和复印]

金税三期的大数据管控之一就是可以整合行业税务信息。企业每月报送的纳税申报表和年度所得税结算……是税务局大数据的直接来源。来自同行业的数千条数据构成了一个可靠的税务局大数据信息网络。企业税务信息一旦触及税务局风险红线，可能会被预警和检查。

3.案例分析:

[申请表]

[声明对象]

学位

大专

本科院校

其他的

书名

出版社

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经济科学出版社

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首席财务官资格教材编写组

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人民币58元

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[资格证书]

[申请材料]

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