佛山公寓 佛山买“公寓”？建议你擦亮双眼了！

禁止商业地产在建造和出售时变成“公寓”；

某豪宅、×房×厅、有居住外观的样板房等宣传词是误导销售；

签订合同前，销售人员和买家还应合影留念；

每栋商业写字楼的面积不得少于200平方米；

……

日前，佛山市住房和城乡建设局、佛山市自然资源局发布了《关于加强服务公寓建设管理，规范商业和办公项目销售行为的通知》(以下简称《通知》)，征求意见和建议。

从行业来看，《通知》将进一步减少“边缘球”和不规范行为，对当前房地产市场的规范管理起到积极作用。

同时值得注意的是，据代理行统计，截至10月底，佛山写字楼和零售市场的清仓周期分别达到63个月和95个月左右，远高于12个月左右的合理区间。在规范公寓市场的同时，业内人士建议，未来需要更有效的措施和努力来促进佛山现代服务业的发展，以增加对商业地产的需求，并希望在设置商业地产区域时更加多样化，以增加佛山对创新和创业团队的吸引力。

政治政策

你买了房子，公寓还是写字楼？

佛山计划发布文件，进一步规范商业地产的性质

“我准备在佛山中心区买两套小公寓，我根本不会买；第二，总价低，可以留一套给自己租；第三，销售人员说以后这里会有地铁……”

随着中心区住宅限购和90多平米可售房产总价门槛的要求，越来越多像钟先生这样的人开始关注佛山“公寓”的购买，包括转型中的新婚夫妇、广佛的“候鸟”，他们打算卖掉广州的老房子，换一套新的电梯间“养老”，以及打算以手头一点积蓄购买房产作为购房者出租。

但很多“公寓”是住宅、服务型公寓或写字楼，很多购房者并不清楚，或者没有注意到现场信息的公示，所以决定交钱，因为近几年物业性质引发的后期纠纷并不罕见。

为进一步加强佛山服务公寓建设和管理，规范商业和办公项目销售行为，佛山市住房和城乡建设局、佛山市自然资源局联合起草了《通知》，并于11月15日至21日征求公众意见和建议。

南方记者获悉，《通知》从加强服务公寓建设和管理、规范商业和办公项目销售管理、履行监督检查职责三个方面进一步明确和规范了服务公寓和经营性项目的建设和销售，禁止商业物业在建设和销售过程中打“擦边球”变成公寓。

其中，《通知》明确规定，规划条件和土地出让合同未约定的，不得设立服务公寓。同时，房地产开发企业在销售商业和办公项目时，应严格遵循规划功能，制作专门的《商业和办公项目重要信息提示》展板，并固定在项目销售现场的显眼位置，宣传本期销售商品房的规划功能和使用属性。

房地产开发企业必须重点提醒房屋的计划用途、土地的使用年限，明示物业管理费、水电费等。以及相关的不利因素，如无法直接进入家庭、学校和使用煤气。经批准作为办公项目的，在办理不动产产权登记证时，该房屋的规划用途应统一登记为“办公用房”，不能登记为“公寓式办公、单元式办公、单间办公”等。

政治政策

“豪宅”“房×厅”等宣传词不符合

签订合同前，买方和卖方应一起拍照并存档

某公寓、某豪宅、一室一厅等宣传词也是违规误导。签订合同前，销售人员和买方应合影留念。除了禁止商业物业在施工期间改为公寓外，该通知在宣传和销售方面也应清晰透明。

买房的时候，广告和样板房都像是住在家里，但匆忙签合同的时候却看不清楚物业的性质是“办公”，这就是很多遇到纠纷的消费者在维权时遇到的尴尬。

《通知》指出，房地产开发企业和经纪机构应当如实发布项目销售广告，不得发布虚假的房屋和价格信息。对于服务型公寓以外的商业、办公项目，房地产开发企业和经纪机构不得在商业、办公建筑销售过程中使用“公寓”、“豪宅”、“房×厅”等用语或者设置具有居住功能的样板房，误导消费者。

同时，为使及时的购销流程“可追溯”，通知的咨询稿中还提出，房地产开发企业在与购买方签订购房合同前，销售人员和购买方应在展板旁共同拍照存档，照片应清晰显示购买方和销售方的正面外观、身份证信息和展板信息。

房地产开发企业在录入商品房网上签约信息时，需将上述至少两张照片上传至网上签约系统，并作为商品房买卖合同附件存档备查，区房地产交易机构或房地产登记机构在办理网上签约购房合同备案审核时，应监督执行。

此外，《通知》还进一步明确了购房者在购买非住宅物业时是否可以享受入户、入学、办理居住证等优惠。

包括非住宅项目的水电，应按商业办公标准收费和管理，无管道燃气设施和教育程度。非本地户籍购买者或使用者需要办理入户、入学手续的，按照《佛山市新市民积分制管理办法》执行。以及非本地户籍的购房人或者房屋使用者，符合《居住证暂行条例》等相关规定的，可以办理居住证。

政治政策

为“服务公寓”提出明确的规范

进一步推进房地产市场规范化管理

那么合规的“服务公寓”是什么样子的呢？本通知在征求意见时也给予了进一步的澄清。

首先看土地的性质，规划条件和出让合同中的约定。

根据《通知》，规划条件和土地出让合同未约定的，不得设立服务公寓。同时，在商业用地上建设的服务公寓，建成面积占商业建筑建成面积的比例不得超过20%。其他用地与商业兼容的，服务公寓建筑面积不得超过商业容量建筑面积的30%。

其次，建筑应该是走廊布局，阳台应该是封闭的，不能挑。本通知规范了“服务公寓”的设计要求，包括服务公寓建筑平面一般采用走廊式布局，不允许单元住宅设计，建筑立面应作为公共建筑对待，阳台应封闭，不得悬挑等。

除服务公寓外的商业和写字楼将不配备厨房空等客厅，厕所和茶水间必须集中设置。除首层外，每个分隔单元的室内建筑面积不得小于200平方米。且不得预留或非法增设可作为客厅使用的排水、污水、排烟、燃气管道空。

"这是一份更接近当前房地产市场的文件."佛山市房地产协会副会长罗毅可表示，这是针对前段时间出现的公寓式写字楼现象而出台的文件，旨在减少边缘球和不规范行为，对当前房地产市场的规范管理起到积极作用。

他认为，文件的相关规定比较详细，不是“不能做”一刀切，而是“要规范做”，对规范公寓市场既有限制，又有指导。“文件已经明确规定，不能有住宅办公楼等。，而且从施工开始就不允许这样做。比如不能有厕所，厨房等。在写字楼单位，面积不能少于200平方米，这意味着公寓不能做。未来的公寓市场有明确的指导方针和规定。”

回首往事

商业“去库存”压力很大

无限制购买“公寓”已成为低门槛购房者的“香椿”

“在规划和政策的推动下，佛山的商业和办公物业库存近年来达到了惊人的水平。2015年佛山非住宅存量高达1024万平方米，2016年为978万平方米。2017年提出“去库存化”。在此背景下，2018年至2019年，佛山有大量商业和办公用地开发的“公寓”广东省房协主任、专家咨询委员会委员赵认为，从佛山市商业地产去库存化的压力，到今年年初开始实施的新的入户分房政策，客观上促进了公寓销售。

一方面是受到商业去库存压力的驱动；另一方面,“无限制购买”和低总价的公寓和小面积商业地产已经成为许多计划在中心地区购买自己住房的购买者的住宅替代品。

昨天下午，南方记者走进位于季华路的“瑞丽”销售中心。虽然是工作日，但还是有很多年轻人陆续来参观样板房。当杜南记者以消费者身份参观该项目样板间时，现场销售人员告诉记者，该项目属于服务公寓，可用于居住。“项目不能用于办理居住证，但可以用于积分录取。因为单价比周边房子便宜的优势，项目也吸引了很多想独立生活的老人和年轻人。”

同区另一项目昭阳立方营销中心也对外开放。在之前接受南方记者采访时，这个公寓项目的很多买家都是从广州搬到佛山的“候鸟”，买房是为了给老人换电梯房。据该销售人员介绍，该项目是公寓的商业服务用地，可用于住宅和非办公用地改造。“目前项目一期已经关闭，开始入住，部分项目用于酒店退租。”

“根据本征求意见通知的内容，以前按规定申报建设公寓的一些项目是符合规定的。例如，不合规是一个建在办公用地上的住宅公寓项目。”据业内人士介绍，近年来，南海区商业用地的土地出让文件中，提到了“禁止在上述地块的宗地范围内建设公寓、酒店式公寓、SOHO写字楼、产权式酒店等具有居住功能的房屋”等表述。因此，一些商业地产以前被作为类似的房子和公寓出售。“一方面，当写字楼空大量出现时，这类物业增加了中心区的供应量，有利于释放住宅需求压力，减少商业库存。另一方面，物业功能和物业不规范、不清晰，确实给市场带来隐患。”

聚焦的

商业办公项目如何走向未来？

行业:促进佛山现代服务业发展，增加市场需求

虽然市场需要进一步规范，但不可忽视的是，佛山仍然面临着大量商业和办公物业空和市场囤积股票的压力。

佛山中原最新发布的月度统计数据显示，截至10月底，佛山写字楼和商铺的去库存周期分别达到63个月和95个月左右，也就是说，即使不考虑新增到市场的写字楼数量，也只是目前佛山市场待售的写字楼数量。按照这半年的销售速度，大概需要63个月才能售完，而店铺需要95个月左右。这远远高于12个月左右的平均健康区间。

“办公物业之后，单间面积会增加到200平米，略低于广州规定的300平米，对新建物业影响很大。广州出台这项政策后，公寓销售额下降了约70%。”赵认为，佛山商务办公未来将面临三大压力。首先是互联网时代电子商务的冲击和影响，商业地产将面临艰难的转型。第二是来自广州和佛山的压力。佛山会越来越被广州商业中心强烈辐射。第三是商业和办公物业的供应压力越来越大。"目前，即使是三旧装修和工业M0的土地，不断释放类似的财产供应."

在业内人士看来，佛山限制商业和写字楼向“公寓”转移是非常必要的。与此同时，佛山也应该为高库存下的商业和办公物业思考出路。

“公寓是城市住宅功能的补充产品和过渡产品，包括佛山目前努力促进租赁市场供应，促进租购和市场平衡，公寓产品提供了有效的补充。服务公寓功能合理化将促进市场健康发展。同时，小型公寓或商业物业也能在一定程度上解决创业企业和个人的创业和创新需求。”佛山汇成鸿图房地产咨询有限公司董事长刘表示，鼓励创新创业符合佛山产业发展方向。在严格规范商业用地功能性质的同时，他希望商业物业区域的设置更加多元化，为佛山提供一个更适合吸引和用地创新创业团队的区域。

同样关注商业和办公地产未来发展的赵建议，未来几年佛山应减少商业和办公项目用地供应，同时出台相关政策，进一步有效减少商业和办公用地库存。此外，更重要的是，可以有效刺激佛山现代服务业的发展。"只有用户增加，需求增加，佛山的商业和商业地产才会有春天."

文章来自南方都市报

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