上海安家房产 上海房产中介真实见闻 ｜ 比《安家》狗血多了

最近最受欢迎的电视剧《安家》，豆瓣评分降到了6.1。

热度高并不奇怪。主演是《女皇》孙俪，编剧66，题目是卖房——或者说上海的房子。

比如以“定居”的名义，定居对中国人来说有着神圣的意义。可以说，房子是很多人一生的追求。

除了卖房，刘流近年来还加入了许多热门话题:是否给媳妇在房书上加名字，为了买房度假而离婚，出身家庭的悲情一面，百年别墅的恩怨情仇...故事只是用双重痛点戳观众。

高讨论对应低分。很多人说“安家”的故事太假，房产中介脱离实际，全靠狗血的故事来吸引眼球。

那么上海的房产中介真的像孙俪吗？真正的“狗血”是怎么洒出来的？外滩君邀请上海资深经纪人Kess在看《安家》的时候听听她的感受。

01

为什么“安家”是假的？

我叫Kess，在上海做了6年中介。

我已经赶上了《安家》的最新一集。孙俪笔下的方金思是一个非常能干、有时甚至不近人情的房地产经纪人。大家都说这个角色很烦。如果你让我抛开那些个人生活的部分，只谈工作，她其实是一个更真实的行业精英形象。

作为中介，签单是第一要务。

另一个喜欢的中介公司经理徐阿姨，善解人意，信佛，现实中基本不存在，尤其是老洋房生意。

上海别墅资源只有几百套，能卖的房子更少。每套价格都挺高的，交易周期和手续比普通房子复杂多了。

如果老板是徐阿姨那样的佛教徒，公司就很难生存。可以说，上海的中介圈是不太可能有《安家》里景怡店这样和谐的店了。

但精一店的情况可以说是上海中介市场的一大缩影。它有一个和房子一样绝望的中介，有一个和朱珊珊一样大的中介。它处理各种房子和客户，包括几亿的老房子和普通房子。

在我看来，这是一部想通过一个店铺展现行业内不同典型形象的影视剧。但现实中，行业是有专业化的，一家店往往专注于目标范围内的一套房子。

卖豪宅的中介不太可能突然开始卖平房，卖平房的也不太可能突然开始卖老房子。

精益店

我的主业和《安家》里的差不多，比如《金芳》和《王自健》。一个是以老平房、高档老公寓为主，一个是市区高档住宅楼的销售。房源基本覆盖了所有有老房子的区域，还有新天地的南京西路板块，外滩，浦东滨江区。

真正的房子，尤其是豪宅，不太可能会以几倍于房子的美观出售。

大部分房子被看一百遍很正常，高端物业可能1、2年都卖不出去。实际签约过程往往充满条件，庞大的资产、政策变化、家庭隐私、同行竞争都可能导致交易问题，所以一个负责任的房产中介的工作量和能力不亚于一个小资产项目管理公司。

但作为知情人，我同意方的说法，没有卖不出去的房子。房子的交易取决于各种因素。如果每个要素都完成了，交易就不难了。

比如20年前，上海市中心煤炭和环卫共用的使用权房，没人买。但这几年，很多人对这样一套20万元的平价房子感兴趣。这和政策、时间等因素有关。

有的房子本身条件很差，但是有经验的中介给房东合理的调整建议，也有房子突然从无人看管变成拥挤的情况。

也有你装修“跑道房”出售的情况，像房间像织锦。但业主的房子装修肯定需要业主授权，具有法律效力，否则违法。房子经过业主授权后装修是合理的。

《安家》的老板黄专门买鬼屋避难，这是很多人忌讳的，但也有其独特的市场。

上海郊区有个有名的杀人屋，是独栋别墅，也是豪宅里的高端产品。但是，因为很多年前就有凶杀案，所以多次易手。据说几个接手的业主家里都有问题。

我的大部分豪华客户都有风水师的指点，有风水师说这别墅风水极差。后来这个房子空5、6年了，现在也不知道怎么回事了。我没有听到任何关于未来交易的信息。但我相信它迟早会有新主人，只是在等待时间和机会。

02

狗血故事？一份洗衣单！

其实《安家》里的狗血故事是我们中介要面对的最基本的情况，也是卖房过程中专业技术要求最高的部分。

举个例子，菅直人的老板告诉他的爱人她是否买了房子。在过去的两年里，这样的案例很少。

我们称之为“婚姻期间给未婚者买房”。

简老板

背着另一半(或者在另一半违约的情况下)给未婚者买房，用的是夫妻共同拥有的财产，容易被起诉。到时候不仅房子被收回，双方都有很大的战争概率。大多数人不会选择采取这一危险的举措。

如果真的到了买房这一步，基本上就要“转正”了。

所以很少有人给未婚人士买高端房产。一般都是租的，月租8-10万不等。

因为帮老板给“小三”买房，房间好像被老板老婆扇了一巴掌

老房子是狗的血液。

2000年，老房子只有100万套，大部分买家来自香港和台湾省。后来市场需求上来了，外国人涌入，物价不断上涨。

上海的老房子有三种，旧公寓，独栋别墅，新房。

一栋新楼往往有七八户甚至十几户，每户都有自己的使用权。如果你买卖，你需要照顾所有的家庭。

可以说，每一笔旧房交易的背后，都有一段中介的血泪史。

每一笔旧房交易的背后，都是中介的血泪史

09年，我处理了一个典型案例。这是一栋3层的小屋，里面有4户人家。

一楼住着一位老太太。二楼是单身老先生，是老太太的远房侄子；三楼是一对中年夫妇，老太太也是侄子的亲戚。另一个家庭出国了，把生意委托给了老太太。

这样的老房子居住条件不好。三家人共用露台，老人和中年夫妇共用二楼卫生间。买了这样的房子，一定要装修好才能用。

交易过程中，最麻烦的是住在一楼的老太太，她的报价接近市场价的两倍。为了给她打工，我们来回跑了一年多，最后买家让步了。老太太得到的钱是那对中年夫妇的两倍。

这个项目完成后，我在开心的同时也觉得有些不开心。没有他，老太太为了拿到她想到的金额，主动给我提供“便利”，亲自劝说那对中年夫妇按市场价卖了房子，却拿到了两倍的市场价。

站在中介的角度，我做了我该做的，最后帮中年夫妻多拿了几十万的房款。但是我去帮他们搬家的时候，和我爸妈年龄相仿的叔叔阿姨都拉着我的手感谢我，让我愧疚了很久。

还有一次，我们公司遇到一个有现金流出问题的买家。是陕西南路附近的老公寓，价格1200万左右。卖家家里很有钱，希望能找到有一定文化背景的买家，合适的话他能拿到一两百万的零头。

当时一个有名的女的很有资格。

双方一拍即合，但未能签订付款合同。结果合同推了几个月，买家一直有借口不签。当我们问是否遇到经济困难时，对方说:“1000万不是问题。”

最后销量下降，卖家不高兴。

卖房，忌讳的是无视“买不起房的人”。刚出道的时候，哥哥给我讲了一个教科书案例。

2000年初，他卖掉了松江别墅，当时松江一套豪华别墅才150万。

一天，在下班的时候，一个中年男人开着一辆破旧的普桑来了，他带着一辆拖车。进来直接问“别墅多少钱？”"整个金额有折扣吗？"。

店里的人都不怎么关心这个人，他也不关心，就让他哥给他留个别墅，第二天付钱。

哥哥说今天可以加班等他取钱。一个多小时后，那人真的开车回来了，打开后备箱，付了100万现金。全店从当天8点开始数钱。

2000年，100万现金带来的震撼，让师兄们用它来教育今天的新人:千万不要小看任何一个戴着撮指的人。

03

在上海买卖房子的时候你要注意这些

《安家》里的故事只是中介工作面临的最基本的问题，像老房子一样考验人性的事件层出不穷。

如果你打算在上海买房或卖房，我有这些建议给你。

首先要找一个靠谱的中介，因为房地产涉及的资金量比较大，建议提前咨询专业法人。一般可以打电话给交易中心(政府也有专门的公益法律援助)做好准备。

可靠的中介:一是在店里，要看中介公司的证照是否齐全，最好拍照并做好记录；第二，房地产经纪人必须有从业资格。

合同是最关键的部分。现在的房产交易基本都是交易中心的网签合同，比以前正式多了，但是要注意合同的这些部分。

1.买房或卖房前，最好去房地产交易中心了解一下限购、税费等现行政策。

交易中心有专门的咨询窗口，让你了解交易过程中的关键步骤。

2.千万不要随便签字。

没有仔细阅读或理解合同，不要签署任何文件。确定对关键细节没有异议，适当的时候和信任的亲朋好友核对。签订的合同具有法律效力。你不能食言！

千万不要相信“这个合同是随便签的，不算数”这种话。

尤其是房主年纪大或者缺乏社会经验，容易被骗，损害当事人的利益。

我身边有个例子。70岁的老人被中介和买家骗了，晚上10点到家哄你签合同。结果房子以低于市场价80万的价格卖出。

3.一切和钱有关的事情都要小心。

所有与付款和收款有关的条款都必须看清楚，如付款方式(付款比例、全额或抵押、收款人和账号等。)，付款期限(提前安排资金计划)，反复确认合同。

4.自己把握时间。

所有时间点预留几天弹性空，并考虑工作日、节假日等因素(银行及相关政府部门节假日不办理业务)，避免不必要的违约损失。

5.牢牢抓住证书

每次付款，你都需要要求付款人拿到收据证明和账单的所有文字文件。不管是谁收集的，都必须有收据凭证。

一般不要轻易给出证书原件，要在复印件上写明用途。

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