玉林房地产 2018年玉林市房地产市场经济运行分析报告

自2018年以来，全市认真落实中央和自治区房地产调控措施，坚持住房是为了居住，不是为了投机的定位，不断把握房地产市场监管，推进房地产供给侧结构改革，保持全市房地产业平稳健康发展。

一是2018年房地产市场平稳健康发展

2018年，全市房地产市场完成投资、商品房销售面积、竣工面积、批准预售面积和平均销售价格同比稳步增长。

发展投资保持增长势头，对经济发展的贡献更大。2018年，全市完成房地产开发投资250亿元，同比增长35.73%。全市房地产业累计税收28.33亿元，同比增长42.89%，占全市税收总额121.66亿元的23.29%。

从各县的投资情况来看，按投资额大小，分别为:1。禹州区完成开发投资72.17亿元，增长29.42%；2.北流市完成投资44.19亿元，增长48.5%；3.渝东新区完成投资42.94亿元，增长29.74%；4.博白县完成投资24.92亿元，增长32.23%；5.容县完成投资21.01亿元，增长29.97%；6.陆川县完成投资17.54亿元，增长88.85%；7.富民完成投资3.7亿元，下降0.72%。8.兴业县完成投资2.6亿元，增长22.53%。

注:商品房均价和出售住宅单元数来自市住房和城乡建设委员会，其他数据来自市统计局和市国土资源局。

开发建设形势良好，商品房供销蓬勃发展。2018年，全市新增商品房预售面积633.02万平方米，同比增长11.54%。销售面积560万平方米，同比增长22%。销售新建商品房44800套。其中，玉林市22500套，262万平方米；北流7300万套，88万平方米；容县5400套，62万平方米；陆川县4400套，56万平方米；博白县4000套，54万平方米；兴业县有1100套，面积13万平方米。

商品房销售价格稳步明显上涨。受土地拍卖价格大幅上涨和一批精装房产进入市场的高价影响，全市商品房销售价格稳步上涨。全市商品房平均销售价格4988元/平方米，同比增长14.96%。玉林市最高均价5543元/平米，兴业县最低均价3662元/平米。容县4916元/m2，北流4441元/m2，陆川4379元/m2，博白4231元/m2。

去库存取得显著成效。随着房地产市场的完善，房地产的库存规模逐渐下降到合理的水平。截至12月底，商品房存量面积453.91万平方米，消化周期10.15个月。

房地产金融支持得到加强。在目前的经济环境下，抵押贷款仍然是银行相对优质的贷款目标，尽管受到控制，但其增长趋势并没有改变。全市房地产信贷余额465.3亿元，增长46.32%；其中，房地产开发贷款29.15亿元，增长31.33%；个人住房贷款404.54亿元，增长46.22%。

土地供应。2018年，玉林市上市出售房地产开发用地68块，土地面积251.47万平方米，成交价约47.48亿元。其中，市本级上市出让房地产开发用地15块，土地面积154.96万平方米，成交价约34.79亿元。从土地供应情况来看，近年来，市级公开出让的住宅、商业服务等房地产开发用地面积基本稳定，地价稳步上涨，符合中央确保房地产市场稳定健康发展的基调。

二、房地产市场监管工作及成效

强化监管责任

现有房地产开发企业500多家，房地产经纪机构150多家，房地产评估机构12家，在建待售房地产项目220多个。2018年，我们采取措施，制定全面政策，保持市场稳定，没有任何起伏。未取得商品房预售许可证的，提前收取预售物业购买价款，或者委托代理公司以团购形式收取预售物业购买价款；故意隐瞒已抵押仍在出售的商品房的违法行为；无证建设或无证开发等。，由市综合执法部门依法予以处罚。

逐步探索和推进我市房地产行业监管机制改革

全力打造全市房地产行业信用体系。11月中旬，市政府已批准系统建设，市财政局已列入2019年预算。建立信用体系的目的是做好企业信用评估，加强房地产行业的事后监管，促进行业自律。“一个数据库、一个监管网络、一条管理线”的监管目标已初步实现，房地产行业“守信用、惩奸除恶”的氛围逐步加强。同时，建立全市房地产经济运行分析判断机制，提高房地产市场发展态势分析预测能力。

大力扶持企业，优化经营环境。做好房地产开发企业拖欠房地产开发项目建设费的工作。经开发企业书面承诺延期付款且无违法违规行为和不良信用记录，并经我委审核后，可延期至商品房预售许可证全部付清。2018年共受理房地产开发企业申请12件，批准延期付款约5501万元。

做好商品房预售监管工作，维护缴纳住房公积金职工的合法权益。组织商品房预售许可证、网上签约、合同备案、房产表等相关系统软件的维护。配合国土资源局搭建房地产登记和房地产交易信息平台。目前平台框架已经完成，处于调试阶段。与玉林公积金中心联合发布《关于维护住房公积金缴存职工住房贷款权益的通知》。文件要求房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》后，在项目销售场所公示《商品房预售许可证》和《承诺函》，承诺不限制、阻挠或拒绝购房人使用住房公积金贷款，并明确告知购房人有选择住房公积金贷款的权利。2018年，处理了约10起住房公积金贷款使用投诉，均得到妥善处理。

抓好专项检查，净化市场环境。由市工商局和市城管综合执法局组成的三个检查组对玉林市房地产市场进行了专项检查。加强房地产开发企业资质准入，做好房地产开发企业三、四、暂定等级资质审批和二级资质初审工作。全市新设立房地产开发企业80家，重新核准88家，111家进行资质延期和变更。

妥善解决房地产纠纷。2018年受理并答复房地产信访200余件，受理房地产投诉1600余件，每件信访均得到答复，维护了社会稳定。抓紧对已经出售和停止的“未完成”项目进行调解，取得一定成效。迄今为止，亨德森万象市已被市信访局关闭，该项目已于6月恢复工作。预计2019年10月交房；奥丰小区的问题，拍卖后已经查清楚，交代清楚了。已向市政府和工作组报告包案情况并提出工作建议。1月15日，百色法院来协调落实问题；德林万和国土已经实施司法拍卖，正在进入债务偿还或出售阶段。广西简一公司已申请偿债。

规范管理，依法行政，促进物业管理全面发展。配合研究制定物业服务标准和规范，建立物业企业信用体系，通过建立黑名单制度、宣传信息、促进行业自律、开展专项检查等方式加强事后监管。同时，积极推进物业立法，即将出台《玉林市物业专项维修资金管理办法》。全市物业服务企业161家，接受物业管理的项目281个，物业管理面积约1700万㎡，从业人员1万余人。中心城区有物业管理的居住区人口达到51万。

三、2018年房地产市场发展存在的问题

房地产市场日常联合监管机制不完善。房地产市场监管涉及土地管理、规划管理、建设管理、资金管理、运营管理、产权办理等多个环节和部门。但是，目前跨部门合作的工作机制不完善，没有协同作用，给房地产市场监管带来困难。

房地产发展史遗留下来的问题很多。个体开发企业更注重前期建设和销售，而不是后期服务和物业管理。少数企业诚信缺失，造成建筑安全大问题，损害购房者权益，危害社会稳定。

房地产融资困难。房地产投资后劲不足。由于银行贷款收紧，一些房地产开发企业出现财务困难。

房地产土地征收和拆迁等问题。一是征地拆迁工作滞后于土地供应速度。为了土地收益，在不征地拆迁的情况下，需要大量土地用于土地供应。由于非“净地”供应，项目业主无法按时进场开工，导致闲置，部分企业仍以此为由欠下转让费。例如，位于渝东新区渝东大道与金榜路交叉口南侧、东秀路与九龙路交叉口北侧的春茂房地产有限公司的土地，于2012年11月挂牌出售，面积83599平方米。到目前为止，征地拆迁问题还没有解决，企业无法开工建设。而且土地上还有房屋等附着物未拆除，周边市政道路等设施不配套，也容易对地价产生不利影响。二、2018年12月，广西壮族自治区自然资源厅发布《广西壮族自治区自然资源厅关于扩大城乡建设用地增减挂钩储蓄指标主要购买者的通知》，明确要求包括榆林在内的商业服务和商品住宅用地原则上使用自治区交易平台上购买的贫困县增减挂钩储蓄指标。从长远来看，这将对商业服务和商业住宅用地的数量和价格产生一定的影响。

四.2019年工作计划

2019年，我市要严格按照上级决策部署，以稳定地价和房价“三稳”为主调，统筹调控全市房地产市场，坚持分类监管，落实主体责任，确保房地产市场整体稳定健康发展。

预测2019年房地产市场走势。预计2019年全市房地产业完成投资275亿元，同比增长10%；完成销售面积615万平方米。加快建立多主体供应、多渠道保障、租购住房制度。贯彻国家房地产调控不可动摇的精神，以建立购买、租赁和获得住房制度为主要方向，完善以市场配置为主要因素、政府提供基本保障的住房租赁制度。

创新监管思路，强化专项治理。第一，加强规划管理。严格督促开发企业按计划实施社区公共设施配套建设，加强对开发项目的跟踪监管。第二，加强资质管理。未取得资质证书和超过资质等级的企业，不得从事房地产开发经营活动。第三，加强售前管理。不符合预售条件的项目，确定不予开业或打折，不予发放预售许可证。对违反预售规则或收取诚意金的公司，将根据法律法规迅速处理，并在媒体或销售部门公布，避免群众损失。第四，加强合同管理，确保合同条款的公平性和严肃性。

以建立信用体系为重点，完善配套监管措施。力争2019年上半年建立玉林房地产行业信用体系，并将出台《玉林房地产行业信用信息管理办法》、《玉林市新建商品房预售资金监管办法》、《关于加快玉林市住房租赁市场发展和培育的实施意见》。建立不可信主体“黑名单”制度，向社会公开已被依法查处的房地产企业及从业人员名单，发布风险警示，严格查处房地产领域的违法违规行为。征收专项物业维修基金，做好住宅物业管理。

大力扶持企业，优化经营环境。减少申报流程，缩短审批时间。集中在几个方面:一是将串行审批改为并行审批，简化办理流程，提高审批工作水平。二是建立平台，做好网上审批。三是创新信息管理，实现信息共享。加快信息化建设，以信息化手段大幅提升房地产行业管理水平。

加大土地储备的统一管理力度。保证住宅用地有序供应，严格落实“清洁土地”要求，实现“耕地”流转，确保房地产开发企业中标后顺利进场实施建设并按期投放市场。