蓬莱李海峰 不做1平米房地产，专注耕耘文旅30年，如今资产千亿，凭什么？

近年来，政府对旅游业的认识发生了很大变化，但旅游业离不开房地产的观点仍然被大多数人所接受。八仙过海二十多年，大浪淘沙，位于蓬莱一角。在1平米地产还没做的情况下，其文化背景越来越明显，使得其产业活力越来越强。其案例可能会给运营商更多的参考和思考。

“秦始皇祈仙，八仙过海，蓬莱仙境”等。为山东蓬莱增添了许多神秘色彩和文化积淀。这里的蓬莱阁、八仙过海景区、三仙山自然历史人文景区是城市的三大名片，在全国享有盛誉。最近在青岛举行的上海合作组织峰会将这座城市的游客流量带到了一个历史高峰。

今天我们说的不是蓬莱市，而是从蓬莱市孕育成长起来的旅游企业——蓬莱八仙过海旅游集团。经过30年的努力，八仙在中国投资、开发和经营了17个文化旅游项目，资产近1000亿元，占烟台旅游市场的50%以上，蓬莱旅游市场的70%。说起八仙渡海，我不得不提到蓬莱八仙过海旅游集团的董事长李海锋先生，他是国内文化旅游行业的传奇前辈。

01

我在蓬莱生活了30年，一直深入参与文化旅游业务

李海锋早在1984年就创业了，可以说是改革开放以来的第一批企业家。在那段时间里，李海锋一直从事酒店等业务，他一直对中国传统文化情有独钟，尤其是收藏品。1998年，国家旅游黄金周计划的实施，激活了国内休闲旅游市场。借此潮流，2000年，李海锋以八仙文化为核心，接管蓬莱八仙过海景区，一炮而红。随后的十年里，八仙渡海加快了蓬莱旅游市场的布局，蓬莱海洋极地世界、三仙山、蓬莱口头堡梦幻世界、蓬莱口头堡水上世界相继开发并投入运营。

一大早，我遇到了李海锋。

我们的谈话从海洋岛屿的话题开始，因为李海锋还有另外一个身份:中国野生动物保护协会水生野生动物保护分会副会长，他有很重的山东口音，前两天我饶有兴趣地谈到了南沙群岛海洋岛屿开发保护的调查。

八仙跨海旅游集团董事长李海锋

02

谈旅游就死，谈文化就活

八仙投入运营四年后，李海锋决定开发海洋极地世界公园项目。当时这个项目不被外界看好。蓬莱虽然地处黄渤海之滨，海洋资源丰富，但大多数人认为它北有大连，南有青岛，蓬莱一个县级市是支撑不了这个市场的。与八仙跨海观光景区相比，天堂是一种综合性的休闲度假业态，其产业嵌套更加多元化，开发运营更加复杂。很多人认为建造天堂的想法是疯狂的。

然而，李海锋不这么认为。他看到的是广阔的市场空。“蓬莱拥有独特的海洋资源和海洋文化基础，占世界海洋面积的70%。但是中国人对海洋岛屿的了解和认识，海洋文化的普及，真的是凤毛麟角。除了天堂的功能，我们给它更多的海洋文化科普教育的属性，”李海锋说。

海洋极地世界夜地图

除了互动游戏和观看节目，蓬莱海洋极地世界还有近一半被预留给海洋动植物科普基地。同时，还与中小学合作开展研究和教育，针对儿童青少年开展了一系列海洋地质、海水淡化、海洋动物等海洋科学教育活动。在这一点上，李海锋有他极其前瞻性和独到的见解:“如果你谈旅游业，你会死；如果你谈论文化，你会活下去”。

03

洋为中用，古为今用，打造旅游航母

基于当地神仙文化和海洋文化的旅游资源特色，八仙不断拓展商业业态类型，从传统景点到休闲娱乐公园和商业展览。李海锋让八仙作为“单船”渡海，逐渐成长为“航空母舰”。同时也逐渐形成了“洋为中用，古为今用”的差异化核心竞争力。

三仙山、八仙过海等古典园林式景点是传统文化的传承，属于静态产品；而口服堡和海洋极地世界则是更具动感的娱乐内容产品。特别是在开发泉州旅游综合体项目中，八仙跨海大桥将“中西文化融合、古今文化融合”发挥到了极致。他们请美国GGE做公园的规划设计，景观设计由苏州规划设计院完成。这种覆盖各个年龄段的布局，而观光休闲度假以多种格式嵌套，航母集群运营，大大增强了其盈利能力和核心竞争力。

根据肖荣提供的数据，2013年至2017年，蓬莱旅游度假区接待游客年均增长率为14.7%，总收入年均增长率为22.6%。过夜游客占66%，其中19.63%过夜，24.15%过夜，56.22%过夜超过三晚。

04

“旅游航母”对外航行，加速了国家布局

2009年，这艘在蓬莱建造的“旅游航母”正式驶往其他城市，投资200多亿元在济南周边的齐河地区再建一艘旅游航母，先后登陆极地海洋世界、口头堡梦幻世界、口头堡水上公园、温泉度假村、骑士酒店、杭空小镇等项目。此外，周琦饭店、动植物园、齐鲁大观园仍在开发建设中。

其中，周琦大酒店单栋建筑面积16万平方米，拥有1200间客房。这里有26头大象，120只长颈鹿，30只非洲猎豹，20只河马，20只犀牛，20只白虎，30只非洲狮和100到1000年的一万多棵古树。动植物公园的科普教育属性占整个动植物公园的70%以上。动植物公园计划于2019年开放，建设古代化石博物馆和动物标本博物馆，以娱乐的方式将动物园形式与研究相结合。

05

厅级产品——齐鲁大观园

起初，李海锋是一个古文收藏家。八九十年代的文物价格比现在便宜很多。以齐白石书画为例。当时有10.4万幅画，现在一幅价值1亿。当时，李海锋几乎用他所有的积蓄来购买收藏品。通过收藏，我们与全国一线收藏家和文化名人建立了良好的合作关系。

齐鲁大观园项目总投资60亿。八年前，12位全国院士开始论证、策划、设计齐鲁大观园。在这个项目中，代表历代神力和皇权的标志性建筑，如汉代的宗昌唐明、唐代大明宫的林德厅、北魏的武则天唐明和永陵寺，以1: 1的比例进行了修复，共收集了120万块奇石。拥有动物化石、动物标本、根雕、沉香、翡翠、字画、青铜器、瓷器等10个博物馆，在中国园林发展史上以及世界园林发展史上都是独一无二的。藏品丰富，品味极高，堪称民间第二故宫。目前，李海锋已将齐鲁大观园的藏品全部捐赠给当地政府，并向文物局备案。大观园仅保留永久展示和运营权。

齐鲁大观园平面图

06

文化提炼，打造核心IP

李海锋没有主动提及IP，但在被及时询问时，他也有自己独特的见解。他认为，中国的主题公园仍在积极尝试和探索知识产权。目前国内的主题公园大多对IP有形无神。能植根于消费者内心世界，有连续性的IP就更少了。李海锋承认，核心IP的建设也处于探索阶段。而是逐渐找到自己的核心IP，也就是人与自然的和谐，作为规划的最终目标。从自然中提炼文化并与游客产生共鸣的能力决定了目的地IP的成功。极地海洋世界是人与海洋动物的关系，水上乐园是人与海洋的关系，三仙山是人与传统文化的关系。

07

不做一平米的楼盘

八仙跨海有一条不成文的规定，要求银行的年利息不得超过集团年净利润的30%。在低杠杆条件下，八仙一直以滚动经营发展，从未选择走资本扩张路线。目前，八仙跨海集团有两个全资子公司，即蓬莱八仙跨海旅游有限公司和山东何坤旅游发展有限公司..

八仙跨海集团运营的14个项目以及在福州永泰、徐州、泉州投资开发的项目均为独资。李海锋认为，旅游业是一个微利行业，滚动经营和发展是对企业耐力和毅力的巨大考验。当然，从这个角度来看，他们渴望进入资本市场并能够上市，但他们需要等待机会和袖手旁观。

作为一个集开发、投资、运营为一体的综合性旅游集团，它经历了国内房地产业的黄金时代，从政策到盈利模式，发挥文化旅游项目的配套地产是顺理成章的。然而，八仙渡海20多年，没有碰过一个平方米的房地产项目，能经受住这样的诱惑，在欣赏的同时还是会有一些疑惑。李海锋笑着说:“我们也想拿一些土地做房地产，这样我们在现金流和收入上会轻松很多，但是政府不会让；最重要的是房地产方面的一些规则。我们不能苟同，应该忘掉快钱的房地产，从心底里继续做自己喜欢的文化旅游。

“现在看来，当初似乎没有抓住的商机，成了他们的优势。随着文化旅游一体化的浪潮，各方财力都进入了文化旅游，无论是被迫转型的选择、市场需求的驱动、政策窗口期的盲目性，还是其他原因，全国范围内的文化旅游项目像八仙一样扎实是罕见的。

◆中共十九大报告首次提出“农村振兴战略”，2018年中央一号文件宣布全面部署实施农村振兴战略！实施农村振兴战略是我国新时期的新战略。在这一战略的指导下，特色城镇、乡村综合体、乡村旅游、扶贫项目等。可以全面发展。农村振兴战略的实施将带来农村土地的大规模流转，土地流转机制的振兴和规范将进一步增强农业经营主体的积极性和创造性。在这一战略的指导下，农村综合体和特色城镇将有更多的实践方向。

峰会通讯

会议时间:2018年10月29-31日

地点:中国成都

电话:苗经理:13910171249

与会者:政府机构、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业、相关产业链董事长、总经理等核心高管出席会议

主办单位:北京一方城智辉科技有限公司、北京一方城生命科技有限公司、北京青大一方城新城科技有限公司、一方城特色镇产业联盟

峰会议程安排

第一天上午:解读土地政策、创造实践、发展金融政策

乔润玲，原国家发改委城市中心副主任，现任城市中心副主席、研究员，中国小城镇与城市化专家；

陈安华——中国特色城镇建设与规划设计院执行院长、汉马研究院创新导师、浙江省建筑科学设计研究院总规划师；

湖南巡龙河控股集团董事长、长沙县果园镇巡龙河村党支部书记刘中会。

第一天下午:如何创新和实践运营模式

石玉立——幸福公社创始人、成都幸福公社房地产开发有限公司董事长；

陈延年——汉马研究会创新导师、御方城文化产业研究所所长；

朱冰——哈佛大学设计学博士，城市规划设计中心创始人、合伙人，逸方城特色城镇产业联盟规划委员会执行主席，北京第一批海菊人才；

刘军——中国旅游规划研究中心高级研究员、一坊城特色城镇产业联盟规划委员会委员、现齐建旅游产业常务副总裁。

第一夜:欢迎晚宴+资源链接会

第二天上午:知识产权创造、核心价值创新提炼与实践

袁——中国投资协会副会长、项目投融资专业委员会主任；

陈——桐庐创意董事长、御方城产业联盟首席顾问、策划委员会主席、2017中国文化创意领袖；

宋涛——天元东方文化旅游运营中心副总经理、无锡文化旅游公司总经理。

第二天下午:系统解决投资方案及投融资创新模式解读

庄锦华——中国台湾省亿桐花节贸易商，御方城特色镇产业联盟文创委员会主席，汉马学院创新导师首席文创顾问；

周宁东——中国政企合作投资基金有限公司投资部总经理；

黄——凯默设计有限公司创始人、台湾旅游工厂体验馆顾问；

王捷——箱根町温泉集团董事长。

第二天晚上:超级创新IP实践

汗马研究的贵宾席位和社会工作者专属:

1.对标项目实地考察+讨论

成都一号线——花园东

2号线，芜湖镇；

三号线，大良酒厂。

2.土地政策研讨会私人委员会；

3.金融研讨会；

4.创新项目路演、专家组咨询、需求对接

登记表

登记

电话注册:苗经理:13910171249