天阳半岛国际 楼事杭州：半岛国际成交价破6！滨江与下沙的10年，隐藏着哪些买房真理？

“天阳半岛国际成交价6万！”

一天早上，我打开口水楼市的论坛，一个帖子映入眼帘，站了出来。

就在前几天，天阳半岛的主人还信誓旦旦说他的房子可以挂6.1万天，我还是有点半信半疑。

考虑到二手房市场有惯常的“做高做低”的做法，记者立即查看了半岛国际近半年的成交数据。

近半年来，半岛国际平均成交价格基本稳定在5万元/㎡以上，平均成交价格在5.5万元/㎡左右，成交单位多为76㎡、86㎡、89㎡小单位，且单位面积越小成交单价越高。

6万元/㎡的成交价格虽然只是一个例子，但在不再被期待的二手房淡季也是凤毛麟角。

同样，最近在地铁1号线的另一端，一直对神经脆弱敏感的下沙河板块，又遭遇了另一幕。

区域基准地产鲍莉江钰海，二手房挂牌价格3.5-4万元/㎡，最近开始炒，最低挂牌价格降至3.1-3.2万元/㎡。

2

2011-2015年是杭州楼市“失落的五年”，也记录了半岛国际和江钰海的销售轨迹。

2011年9月半岛国际推出2号楼，均价21000-22000元/㎡。

2012年2月情人节，半岛国际精选14套房促销。降价4000元/㎡，打折后均价17000-18000元/㎡。

接下来的6个月，新推的6、7、8号楼均价在1.8万-2万元/㎡之间。

2012年9月半岛国际推4、5号楼时，价格涨到21000-23000元/㎡，部分带侧套的大型单元甚至以24000-25000元/㎡的高价卖出。

2013年3月，半岛国际推了最后一栋楼，半岛一号，售价23000-24000元/㎡。

2014年5月以后，半岛国际部分尾房的平均成交价格调整回2万元/㎡以下。

虽然出现了价格调整，但总体来说，半岛国际在新屋市场的价格相对稳定。

三

蒋玉海就大不一样了。

江钰海的价格曲线就像一个惊心动魄的“向前冲”，在起点处接近高位，然后只是更低，而不是最低，直到扑通一声落入水中。

2010年11月，江钰海首次开盘1号楼，均价16000元/㎡。

2011年1月，江钰海推了3号楼，价格涨到17000-18000元/㎡，也是江钰海的高价。

2011年5月，江钰海推出5号楼江景一线小户型，均价降至14000元/㎡。

2012年2月，珲春推出小户型特价房，起步价9980元/m 2，均价11300元/m2；2013年江钰海大型机组均价11000元/m2；2014年，江钰海大型机组均价10000元/m 2......

2011年初，记者的一个朋友在江钰海高价位买了一套90平方的小公寓。最糟糕的时候，30万，115万的亏损没人愿意买。2015年底，1号线滨江段开通，询问房子的电话逐渐增多。2016年初中介说可以达到130万。

众所周知，江钰海2017年初上市价格破3，2017年年中涨到33000元/㎡。后来又卖了一套3.6万元/㎡的小户型二手房，让杭城大吃一惊。

四

半岛国际和江钰海的故事就像两个小窗，让我们一瞥沿江、下沙一路上的场景。

2007年，杭州首条城市轨道交通——地铁1号线建成，包括下沙、滨江、九宝，是当时最受欢迎的明星板块，也是投资者纷纷追捧的热点。

这几个板块，曾经随着杭城轨道交通的建设在同一起跑线上起步，今天回头看，价格和价格稳定性却大相径庭。

2007年，九宝的魅力城市只卖了7000套；2008年下沙的滨江花园只卖了9000元一套，滨江的东方县也卖了9000元一套。

十年后滨江花园终于涨了25000元/㎡，魅力城市一路跌跌撞撞终于破3，而神盘东方县的价格已经跑了6。

就像我们常说的，地铁一响，黄金两千。但是地铁真的是买房之王吗？

除了地铁还要注意什么？下沙和滨江10年的板块成长史告诉我们买房的道理。

首先，行业比赛道更重要

归根结底，房子是给人住的。有人第一次买新盘吗，什么价位的？有没有人接手二手房市场，上市能挂多少？归根结底是人决定的。而工业代表的是人的流动。

阿里巴巴、Hikvision、大华、网易...滨江区不仅人口密集，而且大多是具有一定经济实力和购买力的高科技产业人才，直接影响到该地区的新二手房的供需关系和租金上涨。

而且住的人多了，赛道自然会跟得上。滨江区今天不仅有地铁1、4号线，未来还有地铁5、6、7号线。

就这样，我们常常觉得城市的西边被封锁了，很难往西边走。城东的交通就像去任何地方一样方便，但是城西的二手房价格比城东涨的更快更强。为什么，归根结底还是人。

第二，当市场下跌时，距离是王道

下沙离市中心并不近，但在很多人心目中，心理距离很近；滨江离市中心不远，但在很多人的心目中，心理距离很远。

以武林广场为起点，驱车至少20公里到达下沙最西部的金沙湖。如果要去东部的滨江板块，30公里是必不可少的。从武林广场到滨江板块，最近开车只要10公里。白马湖被认为是滨江的边缘，开车只需要16-17公里。

只是十年前根深蒂固如地域偏见的“过河买房”这个命题，让很多人错过了期待的能力和孤注一掷的勇气。

大盘涨了，远郊板块的各种优势和炒作。但是大盘下跌的时候，市中心永远是最抗的。

目前如果有郊区楼盘可供选择，请尽量选择郊区楼盘。

第三，买对盘子比买对房产更重要

我还记得2012年夏天，这个网站举办了一场“滨江板块，性价比之王是谁？”竞赛。当时我们邀请热心网友为滨江区热门楼盘代言，争论谁最值得买。代言性质有:环球世界、半岛国际、王江南。

其实现在回想起来，在时间的洪流中，再细分同一区域的楼盘之间的细微差别，显然意义不大。

因为一荣俱荣，一损俱损。

今天在半岛国际破6的路上，全世界和长江以南也在拼6。在江油海调价的路上，下沙河沿岸其他楼盘也将逐渐恢复正常。

第四，买卖的节点很重要

如果你不幸在2011年初高水平买入，必然会痛苦难过好几年。然而，如果你在此后的任何低点买入，你都会很乐意拿一桶金。

2016年年中，记者的一个朋友在三墩紫藤花园买了一套89平方的小户型二手房，总价170万。没错，2011年精装改糙，“裸奔”引领了杭城紫藤园。再加上装修和房贷成本，这房子的前房东这五年几乎没有盈利。

2017年国庆，这位朋友以300万的价格卖掉紫藤花园，净赚100万。

一个更厉害的神在2018年年中节点卖出紫藤花园，单价3.9万元/㎡。

要知道在不久的将来，彩票中奖率不到1%的三墩北，有一套3万元/m 2的二手房上市，没人管......