楼市调控加码两个月:房价回落 住宅＂只租不售＂

今年3月以来，一项楼市调控席卷全国，近60个城市出台了170多项调控政策，遏制房价过快上涨。

随着一系列多管齐下的调控措施，来自几个城市的官方数据显示，今年4月，新房价格开始下跌，“面粉比面包贵”的局面在各种新的土地政策实施后开始生效。

本轮楼市繁荣的起点是2015年4月。根据国家统计局的数据，2015年3月，70个大中城市的房价均出现同比下降，这也表明当时的房价已经回落到2014年。但随着当时很多地方出台楼市刺激政策，4月份深圳率先出现房价同比上涨，随后上海、北京等热点城市开始加入房价同比上涨的城市行列。

截至2016年4月，70个大中城市房价上涨超过90%，统计局也开始叫嚣“一线、热点二线城市上涨过快”。

不到一年时间，部分城市新房价格持续上涨，一线城市年涨幅甚至超过20%。在“高烧”的情况下，2016年9月30日晚，各地重启楼市限购政策，并于今年3月开始大规模楼市调控。

统计局新闻发言人毛胜勇曾表示，新一轮房地产调控措施对房价等房地产相关指标的影响可能会在4月后陆续出现。

炎热城市的新房价格已经下降

以深圳为例，深圳作为国内引领房价上涨的一线城市，深圳新建商品房价格连续几个月下跌。

深圳市规划和国土资源委员会官网公布的数据显示，今年4月，深圳新增商品房交易面积190269平方米，较上月增长136.9%，同比下降24.7%；成交均价54619元/平方米，较上月小幅下降0.2%，同比增长9.5%。

据新华社报道，去年10月，深圳出台新一轮调控政策，提高购房门槛，限制和打击投机行为。截至目前，深圳新房成交价格已连续七个月下跌，并保持在5.5万元/平方米左右，呈现稳定趋势。

北京是启动最新一轮楼市调控的城市。今年3月17日以来，北京市陆续出台了一系列叠加的楼市政策，促进房地产稳定健康发展，其中包括一系列严厉措施，如既认房又认贷，将非普通二手房首付提高到80%，限制购买“商品房”，并将住宅平房纳入限购范围。在业内看来，北京调控开启了“打补丁模式”，政策反复出台，堵塞炒房漏洞。

据CCTV.com介绍，自今年实施“3 .17”楼市调控政策以来，北京新建住房市场明显降温。相关中介机构发布的数据显示，2017年4月，北京新建商品住宅网上签约总量为2767套，较2016年4月下降48.9%。与此同时，二手房交易大幅下降。4月份，二手房共售出16794套，比上个月下降35.12%。

据北京中介介绍，楼市调控政策出台后，市场已经降温。“几天可能没有一笔交易”成了日常例行公事。据上述中介介绍，门店合并也开始出现。“有的店人少，就关了一家，两家店合并人。”

河南郑州市作为一个炙手可热的二线城市，一度引人注目。根据中国指数研究院的数据，去年9月，郑州的涨价幅度位居全国第一。

但随着限购措施和一系列后续调控措施的出台，数据显示郑州房价大幅下跌。

郑州市房管局近日发布的房地产市场数据显示，4月份郑州市商品房平均成交价格降至8167元/m2，3月份数据显示为9919元/m2，平均销售价格环比下降1752元/m2。今年2月，郑州商品房价格突破万元，达到10465元/平方米。

“限价”成为土地拍卖的主旋律

除了房价之外，为了调控土地市场，地方政府还出台了最高限价，以控制土地拍卖中的过度溢价。

其中，苏州是全国第一个实行地价限制的城市，随后南京、杭州、广州、深圳等城市都出台了地价限制措施。

这种限制高地价的措施，让开发商即使有钱也拿不到土地。

去年5月18日，苏州发布了《地价限价令》，表明了控制地价的决心。它为上市出售的土地设定了最高价格。价格超过最高价的，土地出让终止，招标结果无效。

这被业界认为是从“源头”控制房价的良药，从而避免面粉比面包贵的情况。但在迎来地价限价令的苏州第一次土地拍卖中，售出的四块地块中有两块纯住宅地块因房地产企业出价超过最高限价而被宣布拍卖。

同样的情况也出现在南京的土地拍卖中。在去年7月8日举行的下半年第一次土地拍卖中，集中出售的10块土地中的8块住宅用地被设定了最高限价，其中7块因开发商出价超过最高限价而被拍卖。

在这种情况下，南京市政府随后调整了土地出让的规定，开始通过网上竞价的方式进行拍摄。此外，当本地地块的网上竞价达到最高限价的90%时，在该地块上建造的商品房必须在现房中出售。

与此同时，许多政府正在探索土地流转的新模式，包括“限定地价、竞争性房价”或“限定地价、竞争性建设”。

值得一提的是，土地政策的收紧不仅体现在土地出让方式上，监管的方向也开始延伸到企业的征地资金上。去年10月，福建省发布了《关于进一步加强房地产市场土地监管的通知》，其中提到，严禁房地产开发企业利用发行债券、信托计划和资产管理计划筹集的资金支付土地出让金。各级财政监督部门要加强监管，禁止资金非法进入房地产土地市场。

在一系列政策的控制下，土地市场已经降温。

上海证券报引用嘉里地产研究中心的数据显示，4月份土地市场交易面积连续第四个月下降，监测到300个城市的211笔商业用地交易，较上月下降19%；交易建筑面积2104万平方米，同比下降14%，环比下降15%；但地价持续上涨，底价上涨至7136元/平方米，较上月上涨20%。一线城市土地市场相对活跃，成交317万平方米，较上月增长44%；二线城市土地交易热度持续下降，成交1276万平方米，同比下降34%，环比下降24%；三四线城市交易规模3月小幅反弹后再次回落，交易建筑面积511.77万平方米，较上月下降9%，但较去年同期小幅上涨4%。

住房“只租不卖”或成为一种新的调控模式

在楼市调控中，要求开发商竣工后只租不卖将成为一种新模式。

今年5月11日，开发商被要求按照江苏省苏州市上市出售的地块比例维护自己的地块。该地块要求有容量的建筑面积50%可以单独出售，其余50%不能单独出售转让，只能用于租赁。这也意味着不可分割的销售需要有50%归开发商所有。

在此之前，许多地方都有类似的做法。根据该报的不完全统计，到目前为止，上海、北京、天津、广州等城市已经实施了住房自给模式。

2016年5月，上海浦东新区周浦镇出售一处住宅用地，规定开发商必须拥有该项目15%的住宅物业70年，只能出租不能出售。

2016年11月，北京首次尝试申办“自建房”模式。当投标价格达到合理的土地最高限价时，以此价格为基础，对企业自住商品房面积进行现场招标，确定投标人。当竞标自持率达到100%时，转入提交高标准商品房建设计划程序。企业所有的商品房一律作为出租屋，不得出售，租赁合同期限不得超过10年。

2月13日，天津市国土资源分局公布宗地价格已达到上限，拼成“自持面积”。

4月13日，广东省广州市公共资源交易网发布土地出让补充公告。将于4月28日进入拍卖现场的两块住宅用地将采用新的转让方法，包括限制最高价格、争夺经济适用房、争夺自住住房以及通过抽签产生竞拍者。

4月28日，广州市国土资源和规划委员会发布消息称，土地出让招标方式调整后，广州首宗住宅用地交易达到预期效果。根据市场情况和待卖地块的预判情况，将待卖住宅用地与土地限价、争建、争自持、现有售房等政策工具相结合，确保房地产市场稳定发展，坚决防止出现区域总价、新增土地或楼层单价等情况。，严格防止高价扰乱市场预期。