梦到旧房子是什么征兆

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

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拆迁领域的“口水文”越来越多，这值得广大被拆迁人警惕。毕竟谁的时间都很宝贵，大家应当把精力放到对维护自身的补偿权益真正有价值的地方去，而不是浏览一些毫无养分的内容将其白白浪费掉。住建部事实上是不经常针对征拆领域发新文的，更不会明确告诉各位哪些房屋2022年会被拆迁。网文中所谓“3种或4种房屋将被拆迁”，纯系对住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》的谣传。

【《通知》精神实质是防止大拆大建，而非大拆大建】

住房和城乡建设部于2021年8月下发的这份《通知》，其要旨可谓是开门见山、一目了然：近期，各地积极推动实施城市更新行动，但有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，产生了新的城市问题。为积极稳妥实施城市更新行动，防止大拆大建问题，现将有关要求通知如下……

看清了没？《通知》出台的目的是“防止大拆大建”，而不是告诉你哪些房屋接下来会被重点予以大拆大建。

那些稍加搜索就铺天盖地显示出来的打着“住建部”名义的网文，论述的起点就存在谬误，其结论与事实偏差巨大也自然难以避免。

图片来源：网络

【有两类房屋可能被拆除，但拆除却不同于拆迁！】

那么《通知》中究竟有没有提及哪些房屋可能会被拆除呢？还真提了：除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

请注意，住建部在这里明确提及了两类房屋：违法建筑和无修缮保留价值的危险房屋。

这两类房屋，一经认定那是完全可能被拆除的。但各位看官可要注意一点，拆除完全不等同于拆迁！

您都被认定成违法建筑了，还想着通过拆迁项目获取高额补偿款或者安置房？做梦！“违建不补”四个字，《国有土地上房屋征收与补偿条例》上写得可是清清楚楚，相信您不会忘了。

那么“经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑”又如何呢？

第一，并不是所有鉴定出来的危房都“无修缮保留价值”。对可以“观察使用”和“处理使用”的危房而言，加强安全监测和必要加固修缮是可以继续居住使用的，不需要被拆除。

第二，即便危房真的“危”到了D级的程度，属于肉眼可见的摇摇欲坠、不拆不行了，拆危也绝不意味着拆迁。根据目前一些大城市的政策，对危旧楼房要实行“原地拆除重建”的做法，使用面积仅允许少量增加，户数则不允许增加。

而且，这种危旧楼房改建是需要居民出资参与的，并不是像征收拆迁那样是政府给你钱，而是你要自己往外掏钱才能住上改建后的新房。

这样的“拆旧建新”，在形式、程序和实质内容上都与拆迁补偿存在显著差异，对心怀“拆迁致富”梦的老旧房屋住户而言并不解渴。拆危和拆迁，一字之差，那可真是差之毫厘谬之千里了。

有兴趣的朋友可以搜索《北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划和自然资源委员会 北京市发展和改革委员会 北京市财政局关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，全面了解一下危旧楼房究竟会面临怎样的改建政策和方式。

综合上述分析，笔者要指出的是，这份频频被网文引述的住建部《通知》中并无任何内容是强调哪些房屋将会被拆迁的，它的核心要义反而是“对大规模拆除、增建、搬迁实施严格控制”。

此外，还有网文提到“影响城市规划的老房子”“房龄超过21年的老旧房屋”“预制板结构的简易房屋”等可能允许“全拆重建”。

但诚如在明律师前述分析的那样，“全拆重建”不等于征收拆迁，而且上述提法中的标准都很含糊不清，最多只是提供了一种可能性。

譬如房龄超过21年，也就是网文中所谓2000年以前建成的房屋，这样的房屋多了去了，都有机会迎来拆迁吗？显然，相当一部分八九十年代建成的老旧房屋都会被纳入到城镇老旧小区改造的范围中去修修补补“微改造”，“全拆重建”的几率着实不大。

在明律师最后要提示大家的是，棚户区改造、地铁建设项目征收等拆迁项目属于典型的政府行为，它的发起和推动由县级政府负责，且必须严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》等法律法规明文规定的程序开展，里面的学问有很多。作为“潜在”被征收人的老旧房屋住户们不妨将更多精力放在对房屋权属的明晰、合法性瑕疵的排除上，确保自己在拆迁真的降临时不至于陷入被动。类似的“3种房或4种房会被拆迁”的说辞，最好连看都不要看，适当看看法律条文和政策原文反而是更有意义的事情。

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