【国隆52度白酒价格】风向变了，三年来沈阳房地产市场的库存首次上升！东茶房地产市长/市场早报(11.6)

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2018.11.6 9月29日星期二

沈阳的天气

你好，今天晴转多云。-3到9度

东北风微风，空气质量：优秀

适当的：

入关，制服，性福，转移，帕托。

禁忌：

迁移，住房

今天

耀文索引

热点和当地新闻

风向变了，三年来沈阳房地产市场的库存首次上升！

苏宁国际文昌智慧产业小城市项目将在沈阳落户。

1 ~ 8月辽宁工业企业利润居全国第二位。

沈建8个医疗中心，明年实现一站式医疗服务。

沈阳多地区计划停电最多16小时

国内新闻

金九银10月的交易低于月平均水平

央行报告中的房地产金融稳定信号

解放企业并购热潮背后的贷款秘密。

冷却仍在继续降低在北方广泛上市的平均价格环比。

风向变了，三年来沈阳房地产市场的库存首次上升！

2018.10.29-11.4高速(44周/每年52周)

1.销量：上周是沈阳限购实施后的第10周，全市新建商品房销售增长26.5万坪，环比增长0.91%，但低于周平均水平(27.3万坪)，累计销量(1195万坪)同比减少9.2%，2018年为1400年。

在过去44周达到1195万坪后，8周(26*8)万坪=1403万坪(测量)

2.供应：商品房新增供应44.5万坪，超过周平均水平(25.9万坪)。2018年累计新增供应(1165万坪)同比增长35%，占销量的98%。

3、暖男、沈北、宇红交易占全市的55%，排名第三。

4、整体运输、道德、铁西经开道交易占全市35%，蝉联第三。

5、房企：万凯、碧桂园、华润蝉联第三；

6、项目：凯里中心、信达万凯市、全云万达广场。

上周新供应激增：

市长/市场观测

土地市场

明细：0公告，0交易。

2018年累计公告507万坪，同比增加337万坪

、2018年累计交易394万坪，同比增加247万坪；

(去年同期：公告170万坪，交易147万坪)

商品房市长/市场

新供应：45.5万平方米

2018年累计批/销售=97%，供需基本平衡

交易记录：32.33万平方米

1，上周亮点：公寓环比增加了24%(嘉龙商社、国书城、碧桂园御藏袋)。

沈阳新建商品房，2018年累计销量同比下降4.8%。

商品房市场

新供应：44.51万平方米

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2018累计批/售=98%，供求基本平衡；

成交备案：26.50万㎡

沈阳新建商品住宅库存去化周期18个月（不含查封16个月）。

144-180平成交环比增加33%：华润万象府、银基观澜庭、万科惠斯勒小镇

①、全运27项目（三甲：信达万科城、全运万达广场、沈阳星河湾）、道义30项目（三甲：沈阳雅居乐花园、三盛颐景御园、汇置尚都）、铁西经开区27项目（三甲：万科西华府、融创城、融创沈阳府）备案成交；

②、沈阳新建商品住宅，2018累计销量同比减少9.2%。

上周全市商住宅排名：

苏宁国际文创智慧产业小镇项目将落户沈阳

11月4日，市政府与苏宁控股集团签署了《沈阳市人民政府与苏宁控股集团建设苏宁国际文创智慧产业小镇项目合作协议》。辽宁省委常委、常务副省长张雷，江苏省副省长王江，沈阳市市长姜有为，苏宁控股集团董事长张近东参加签约仪式。

苏宁集团是中国领先的商业型企业集团，位列中国民营企业500强前两强，形成了苏宁易购、苏宁物流、苏宁金融、苏宁科技、苏宁置业、苏宁文创、苏宁体育、苏宁投资等八大产业协同发展格局。通过此次签约，苏宁集团将把东北区域总部及东北亚地区总部优先布局在沈阳，在沈阳规划建设全产业融合、多场景互联的标杆性产城融合综合体项目，打造东北地区“八大产业”融合发展示范区，为沈阳实现文化创意、教育消费、体育培训、总部经济、金融服务、科技研发、零售消费等现代服务业升级发展贡献力量。

苏宁国际文创智慧产业小镇项目，位于于洪新城浑河北岸滨水生态景观带。项目计划分三期开发建设，一期开工时间预计为2019年5月，主要建设总部组团+教育组团+国际智慧生态社区组团。该项目是辽宁省与江苏省对口合作的重大成果，也是于洪区推出的19个特色小镇的重要组成部分。

南京市委常委、常务副市长杨学鹏，沈阳市副市长阎秉哲，参加当天活动。（来源：沈阳日报）

1至8月辽宁省规上工业企业利润增速全国第二

“增长速度持续较快，生产效益稳中有升。”11月1日，省工信委相关负责人在谈到我省前三季度工业运行情况时说。

1至8月份，我省规上工业企业主营业务收入同比增长17.4%，利润同比增长61.2%，利润增速排名全国第二位。重点地区、行业、企业均生产稳定。1至9月份，全省规模以上工业增加值累计同比增长9.7%，高于全国平均水平3.3个百分点，高于去年同期11.5个百分点，增速排名全国第三位，持续保持较快增长。

用电量和货运量是工业运行的晴雨表。1至9月份，全省工业用电量同比增长8.93%。全省完成货物运输量同比增长3%。其中，公路运输量增长3.2%，铁路运输量增长5.3%。

作为资源大省，工业原材料价格持续居于高位，也为我省部分行业发展提供了助力。9月份，原油、铁矿石等大宗商品价格继续上涨，全省工业品出厂价格依然处于高位。聚乙烯、聚丙烯等石化、建材类原材料同比涨幅都在20%以上。

主要产品产量稳中有升，产品结构持续优化，供给侧结构性改革成效初显。在我省主要生产的68种工业品中，有36种产量保持增长，增长面达52.9%。高技术产品产量继续保持高速增长，新能源汽车增长近6倍，医疗仪器设备增长超八成，集成电路圆片、工业机器人等产品也同样增长迅猛。作为全国重要的装备制造业基地，制造业一直是辽宁工业的顶梁柱。今年前三季度，我省制造业工业增加值增长10.7%，特别是高技术产业增加值同比增长16.9%，高于全省平均增幅7.2个百分点，说明我省工业的创新能力正在不断增强。同时，工业品出口继续保持较快增长，出口交货值同比增长18%，显示我省制造业实现产销两旺。

工业投资、贷款余额均稳步提升。前三季度，我省完成工业固定资产投资同比增长13.5%，远高于全社会固定资产投资增速。其中，制造业投资增速高于工业投资增速。全省工业贷款余额同比增长4.7%，其中制造业新增贷款余额占全部工业新增贷款余额的七成。（来源：辽宁日报）

沈阳明年建8家医养中心 实现一站式医疗服务

11月4日，记者在2018中国·沈阳第九届中国养老服务业博览会上了解到，明年，沈阳将有8家“医养综合体”落地生根，它既服务养老机构，又辐射附近社区老年居民，通过三级医疗联动，进行深度康复、家庭医生上门、三甲医院医生预约就诊等，实现对养老机构及周边社区老人的一站式医疗服务。

目前，沈阳市60岁及以上户籍老年人口178.9万人，占全市户籍总人口的24.29%；其中80岁以上高龄老年人26.3万人，占老年人口的14.71%；空巢老年人82.6万，占老年人口的46.17%；失能、半失能的老年人20.4万，占老年人口的11.38%。沈阳市人口老龄化和高龄化已进入高峰期，让老人老有所养、老有所医是迫切需要解决的问题。

近年来，沈阳相关老龄政策不断完善，带动了养老与医疗结合的服务市场日趋成熟。由沈阳市政府成立的沈阳养老产业集团与企业合作，汇集各自优势资源，合力建设以老年病、康复、中医等特色专科为主要科室的二级综合医院，践行医养结合，建设社区医养中心。目前嵌入式医养中心已经在沈阳落地1家，在服务养老机构老年人和周边社区老年人中，收到良好的社会效果。明年，双方将合作在沈阳建立8家医养中心，通过开发利用医养大数据资源，设立健康养老产业基金，进一步打造集金融、实体、服务为一体的医、养、康、护产业生态圈，为沈阳的养老市场提供真正意义的医养结合标准模式和产业标杆。（来源：沈阳晚报）

沈阳多区域计划停电 最长16小时

由于计划停电，将影响沈阳包括沈河区、铁西区、和平区、皇姑区等多个区域正常供电，最长停电时间达16小时。停电区域有提前或延后送电的可能，详情可拨打95598咨询。

沈河区

停电时间：11月7日 5：00~18：00

停电范围：方家栏路滨河街道、方家栏路长白街道、方荣路滨河街道、方家栏路泉园街道，方家栏分5左1#临时台、方家栏分5左6#临时台、汽车供暖、方南干31左10#路灯台、公安局档案馆、东陵区消防局、中铁建大桥局3、东陵供暖、传动成套、德式冷饮、方南干24#路灯台、好望角商厦、永兴农副产品、方南干29左1#自来水自维临时台，金杯小区、瑞丰家园小区、好望角小区、华龙奥翔小区

皇姑区

停电时间：11月6日 7：00~18：00

停电范围：怒江北街、佛山路、富尔江街、莲台山路，东油基地、红田美林居自维、克莱枫丹1#自维、克莱枫丹2#自维、克莱枫丹换热站、陆上体育动运学校、红田美林居、红田翠园、格林梦夏、克莱枫丹小区

停电时间：11月7日 6：30~19：00

停电范围：金山路、柳虎线、金山北路、永安街，北尚乙超市、北尚乙水源热泵、北尚乙电梯、城建北尚B区2#自维、城建北尚B区1#自维、城建北尚B区换热站、城建甲消防电梯、城建甲水源热泵（双电源此路电源）、城建北尚小区

和平区

停电时间：11月7日 7：00~18：00

停电范围：青年大街市府大路49巷、市府大路、北七马路、南京北街凤凰大厦、太原街中兴商业大厦、太原街人和餐饮、太原街人和商业、太原街人和地下商场，凤凰大厦（双路电源此路电源）、北市兰庭（萃兮华都）（双路电源此路电源）、华银大厦（双路电源此路电源）、中国网通辽宁分公司（双路电源此路电源）、沈阳市卫生局、辽宁财政厅（双路电源此路电源）、中兴商业大厦（双路电源此路电源）、人和餐饮、人和商业、人和地下商场（双路电源此路电源）、市府恒隆办公楼1座1（双路电源此路电源）、城市家园

和平区（苏家屯区）

停电时间：11月6日 6：30~17：30

停电范围：长白街道：长白四街、钢琴广场、金禹华庭自维变、翰逸华园自维变、辽宁公路勘测设计院、金禹华庭、翰逸华园

大东区

停电时间：11月6日 5：00~18：00

停电范围：榆林大街、七二四加压站、辽宁国隆电力设备、沈阳市华光印刷厂、猫客车业、龙泉仓储有限公司（国旺塑钢装饰材料厂）、辽宁巨能（沈阳市畅达物流有限公司东路干115）、电动汽车服务公司（119左11右1）、辽宁巨能橡胶轮胎（119左15）、辽宁省高速公路实业发展总公司榆林服务北区（119左11右2）、辽宁巨能（119左12）、辽宁巨能（119左16）、电动汽车服务公司（119左11右18+1）、辽宁省高速公路实业发展总公司榆林服务南区（119右11右19）、凌云工业、新程汽配、铁道金属物质、辽宁万泰汽车零部件有限公司、金河混凝土有限公司

铁西区

停电时间：11月6日 5：30~18：00

停电范围：景星北街、兴华北街、北四中路、北三中路，北三干89#临时电、绿厦爵士汇自维、鑫丰御景华庭自维、鑫丰御景华庭换热站、梧桐别苑自维、原区政府、北三路地铁临时电、绿厦爵士汇一期、绿厦爵士汇二期、鑫丰御景华庭、晋斯佳苑、梧桐别苑小区

于洪区

停电时间：11月7日 6：00~19：00

停电范围：黄海路太湖街，城建分1-9#、金海分1-9#，于洪区政府、金海岸酒店、金海岸花园、人大附小、城建小区1#变电站、羊金2开闭站1#小区变电站、羊金3开闭站1#小区变电站、银海苑变电站，城建小区、羊金小区、银海苑小区

停电时间：11月7日 5：30~18：00

停电范围：光辉街道：西老边村、东老边村、开隆村、高家村、佟李家村、三分场、南台村、解放村、沈阳中航飞汽车部件有限公司

于洪区（开发区）

停电时间：11月6日 6：00~19：00

停电范围：黄海路、沈大路珍珠巷，于洪征稽所、民安康城供暖

停电时间：11月6日 7：30~17：30

停电范围：吉利湖街、细河路，碧商1~9区自维变电站、超市（双电源此路电源）、影院（双电源此路电源）、商业（双电源此路电源）、秀水湾换热站、秀水湾自维变电所、碧商芷兰湾、嘉树轩、秀水湾小区

浑南区

停电时间：11月6日 6：00~19：00

停电范围：浑南二路、天赐街、营盘北街，东北国际医院（双电源此路电源）、兴隆大奥莱（双电源此路电源）、钻石山商业广场（双电源此路电源）、钻石山换热站、钻石山大厦塔楼、保利达江湾城换热站、保利达江湾城自维、保利达江湾城水泵房、保利达江湾城、钻石山广场小区

停电时间：11月6日 6：30~19：00

停电范围：营盘南街、营盘西街，沈阳奥体万达广场商业管理有限公司（万达百货）（双电源此路电源）、万达文华酒店（双电源此路电源）、沿海商业中心酒店（双电源此路电源）、沿海商业中心水泵房、沿海商业中心换热站、沿海商业中心小区

浑南区（东陵区）

停电时间：11月6日 7：00~17：00

停电范围：东湖街道、龙三家子村、蓝鼎混凝土、盛世宏图混凝土、古城子大队砖厂、安昌防火门厂

停电时间：11月7日 7：00~17：00

停电范围：满堂街道、满堂村、市委老干部局疗养院（双电源此路电源）、东陵示范场、矿山机械厂、满堂村种植基地、沈阳市浑南区民营工业加工区管理、沈阳市东陵区天乐欣华啤酒批发部

停电时间：11月7日 7：00~17：00

停电范围：高坎街道、中马村、三家子村、高坎供电所、铝制品厂、明城鞋业、德明养殖场、世博之春、东泽花园、旧站回迁楼

停电时间：11月7日 7：00~17：00

停电范围：高坎街道、福禄村、二道村、荒地村、旧站村、棉花村、三家子村、惠天热电（双电源此路电源）、棋盘山水利局（世高干42#五零五分葫芦支30#变台）、沈阳棋盘山开发区荣雁养殖基地、五零五车间、沈阳市东城金属制品厂、高坎街道棉花村民委员会自来水、牡丹江纸制品加工厂、国盛防腐材料公司、鑫发建筑安装有限公司、东青金属配件厂、高坎医院、高坎中学、棋盘山开发区恩奎机械加工厂

沈北新区

停电时间：11月6日 4：00~20：00

停电范围：新城子街道：常州路、北斗街、杭州路、沈北宾馆、新城子档案局、中心医院双电源此路、电话局、人寿保险公司、医保局、法院、广播局、检察院、新城子自来水、污水处理厂、长顺电缆、区委锅炉房、华美新天地、王家大院、阳光新城、帝景家园、水晶馨苑、美伦湾、新水湾、龙江新都、贵州路31#、33#、35#、35-1#、35-2#、35-3#银河街87、89、89-1#、91、91-1#、93#、95#

停电时间：11月6日 6：00~16：00

停电范围：新城子街道：金星街、太阳街、北斗街、福州路、常州路、道树子村、七家子村、南四家子村、五五村、联合村、新南村，辉山乳业、道树子村养鸡场、新峰塑胶有限公司、山佳防水卷材、蓝岸食品饮料、胜华电缆、七家子村大棚、马万启加工厂、紫晶葡萄基地、正大畜禽、七彩园农业科技、五五物资经销处、华东石油化、华新石油化、华浦建筑工、新船涂料、银辰车厢制造、百集房地产、中国人民保险、中国人寿、凯蓝大酒店、沈北大院、燃气公司、新城子乡政府、农业发展银行、83中学、红楼小区、北尚丽都、军鼎家园、交通队住宅楼、农林小区、酒厂住宅楼、金星街48号楼、金星街49号楼、北斗街住宅楼、福州路住宅楼、军鼎小区、福宁小区、云峰小区

停电时间：11月7日 6：30~18：00

停电范围：兴隆台街道：中心台村、鲁家村、仇家村、张家村、小屯村、兴胜村、马门子村、四龙湾村、房身村、边强子村、石佛一村、石佛二村、孟家村、沙岗子村、辽河化学试剂、雄鹰塑料制品、辽北七星、房身液化气站、七星金属、特工绝缘、新异特有限公司、兴业制桶厂、新朋制漆厂、七星山旅游管理办公室、区锻造厂、石佛寺配件厂、区渔场、鱼种厂、夏忠俭渔场、王利渔场、俊美养殖场、消防器材厂、沙岗子苗圃、忠臣粮谷加工点、石佛二自来水、中国网通。（来源：华商晨报）

楼市金九银十黯然收场 10月成交不及月均水平

近两年来，房地产市场“金九银十”成色愈发不如从前。近日多家房地产研究机构的统计数据表明，今年“金九银十”周期也黯然收场。

《证券日报》记者从地产研究中心了解到，在其监测的全国29个重点城市中，10月份商品住宅供应量为2028万平方米，环比下降43%，成交量为2302万平方米，环比下降6%，总的来看，本月整体成交表现不及2018年月均。

具体来看，一线城市成交低位回升态势在10月份戛然而止，同比、环比齐跌，环比锐减45%，同比微跌3%，且10月份成交量也不及2018年月均水平。其中北京、广州的跌幅比较显著，跌幅均在45%以上；虽然二线、三线城市成交量环比持平，但各城市市场热度持续分化。

昨日，研究中心研究总监杨科伟在接受《证券日报》记者采访时分析称，在调控政策常态化背景下，市场降温已在情理之中，加之中央再次明确“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”，预计后续政策层面放松可能性并不大。与此同时，预计未来两个月的成交量或继续维持环比小幅回落态势，尤其是那些经济基本面平平、市场购买力透支的二线、三线及四线城市来说，或将面临更大地调整压力。

回看始于2016年“930”政策开启的全国楼市调控热潮，目前已过去两年有余。从调控效果来看，一线城市新房及二手房市场全面降温，二线、三线城市房价涨幅亦有所回落，但尽管如此，无论是从年内各地发布的超过400余次调控政策，还是高层频繁表态楼市调控不放松均明确，本轮房地产市场调控将继续从严且持续。

房产研究首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，从2018年剩余的两个月情况来看，预计商品房整体成交量不会出现较大波动，但受市场预期变化影响，房企降价步伐或继续加快，具体表现为降价潮将呈扩大趋势，“以价换量”的销售方式将大面积推开；一线、二线热点城市降温趋势不变，以北京为代表的一线城市，第四季度降温态势可能进一步加速，二手房市场呈现出成交量缩、有价无市情形，而新房市场的成交量则由于“以价换量”不断增多，预计保持相对稳定。部分热点二线城市的降温甚至可能超过一线城市，环一线城市成交量缩将表现得更为明显。

“值得关注的是，在政策从紧基调不变的影响下，预计2018年积蓄的政策下拉力将有可能在2019年上半年得到充分显现。”张波如是说。（来源：证券日报）

央行报告里的地产金融稳定信号

近日，中国人民银行（简称央行）官网发布《中国金融稳定报告（2018）》，对2017年以来中国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。

央行是在国务院领导下制定和执行货币政策，防范和化解金融风险，维护金融稳定，这份报告也被视为中国金融体系的“诊断书”。

这份将近200页的报告，从过去的八个章节改版成三大部分、23个专题，也较往年更为详实。

其中，在第一部分“宏观经济运行情况”提及国内的首个专题，《报告》便直指非金融企业的高杠杆及治理问题。

而房地产作为重要的支柱产业，近年来高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，行业风险有所上升，相关风险可能通过多渠道影响金融体系。因此对于参与其中的房地产企业，《报告》同样指出它们存在的问题：债务率高，融资方式复杂。

2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，同比上升1.9个百分点，其中有26家资产负债率超过85%。《报告》指出，部分房企购地资金杠杆率达到7-8倍，严重违反了要求。同时，部分房企的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况。

考虑到房地产行业风险会通过多种方式影响中国的金融体系，央行给出的建议包括保持房地产金融政策的连续性和稳定性，防范房地产领域的不当和过度融资，以及出台房地产市场健康发展长效机制。

上述表态也和今年下半年的房地产调控基调一致。7月31日，中央政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。10月29日，新华社刊文称，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”。

ONE：监管“野蛮人”

值得一提的是，《报告》在第三部分“宏观审慎管理”分析非金融企业投资金融机构的发展现状及监管时，同样对房企有直接表述。

《报告》指出，非金融企业投资控股两种或两种以上类型金融机构，事实上形成了金融控股公司。它界定了5类金融控股公司，其中有4种分别是国务院、地方政府批准设立，央企设立的公司，以及阿里巴巴、腾讯、苏宁云商(002024,股吧)、京东互联网企业。

另一种则是民营企业和上市公司通过投资、并购等方式逐步控制多家、多类金融机构，如明天系、海航集团、复星国际、恒大集团等。

《报告》明确指出，当前我国金融控股公司的突出风险，主要体现在非金融企业投资控股金融机构形成的金融控股公司。

《报告》称，一些企业投资动机不纯，通过虚假注资、杠杆资金和关联交易，急剧向金融业扩张，同时控制了多个、多类金融机构，形成跨领域、跨业态、跨区域、跨国境经营的金融控股集团，风险不断累积和暴露。

诸如盲目介入金融业，通过多个金融牌照获取大量资金用于其它用途；虚假出资，短短几年内总资产翻了上百倍；集团运作，通过整合更多地利用政策差异进行监管套利；隐匿架构，隐藏受益所有权和控制关系；逃避监管；关联交易，利用所控股金融机构向实际控制人进行利益输送；急剧扩张，一些企业集团已经实现了惊人的扩张速度与规模。

《报告》将部分非金融企业投资控股金融机构形容为“野蛮生长”，并认为这已经成为“可能引发系统性风险、具有急性病特征的问题”。因此，应建立相应机制性安排，强化金融控股公司监管。

央行对金融控股公司的风险早在近几年已有所察觉。观点地产新媒体了解，2016年，央行在中国金融稳定报告提出，全面加强对金融控股公司的日常监测；2017年，央行提出，研究对实业企业设立的金融控股公司的监管安排，推动制订金融控股公司监管规则。

至2018年，央行在撰写的报告时提出对金融控股公司7方面监管制度：一是明确市场准入监管。坚持金融是特许经营行业，未经许可不得从事金融控股公司活动，不得在名称中使用“金控”“金融控股”等字样；二是加强资本充足率监管。

三是设置资产负债率要求，金融控股公司自身的资产负债率应当保持在合理比率之内。同时，资本金来源应真实可靠，严禁虚假注资、循环注资等行为；四是严格股权结构管理。要求金融控股公司的股权结构和组织架构清晰，股东、受益所有人结构透明。

五是明晰公司治理结构；六是增强集团整体风险管控；七是强化关联交易监管。禁止反向融资，如所控股金融机构向金融控股公司提供融资；禁止向金融控股公司的股东、其他关联方提供无担保融资等。

TWO：地产金融稳定信号

中国在“十一五”和“十二五”规划相继提出“稳步”和“积极稳妥”推进金融业综合经营试点，这些政策促使金融业跨业投资步伐加快，投资金融业的实体企业日益增多。

拓展金融版图一直是众多房企近年来的转型方向之一，包括保险、银行、证券、信托、基金、互联网金融等业务，都是它们布局金融业的重要途径。

观点地产新媒体不完全统计，过去近十年间，绿地、华润置地、星河、鲁能、新华联(000620,股吧)、万科、恒大、碧桂园、泰禾、万科、龙湖、宝能等房企均出现金融化趋势。甚至有第三方2017年初发布的数据称，当时国内排名前50的房企，有将近一半进入互联网金融领域。

对于非金融企业投资金融机构，央行在《中国金融稳定报告（2018）》表示，这可以帮助金融机构增强资本实力，优化非金融企业自身的资本配置，促进服务业发展，还有利于增强金融业与实体经济的相互认知和理解。

对于房企自身而言，更直接的原因或许在于，房地产行业拿地成本增高、资金受限等原因，房企利润逐渐下滑，加大和金融业务的合作意味着可以获取投资收益，并在新的战略业务上创造新盈利点。更长远的目标，则是促进地产与金融的协同。

以互联网金融平台为例，房企通过互金平台可以展开供应链金融业务，具体包括应收账款融资、商票质押借款融资，将企业经营生产中产生的采购、服务合同通过金融化手段获得资金。某房企推出的理财产品用于自身项目融资，目标规模达数百亿以上。

不过，随着国家对金融风险的监管力度加强，企业对金融机构的投资在近年来有所收缩。其中，部分房企投资的互联网金融平台逐渐减少或停止发布金交所产品，部分资金直接对接融资企业的产品同样受到影响。

国泰君安在近期的报告中指，目前房企的转型方向基本确定，其中之一便是围绕房地产的服务产业，基于存量地产挖掘后服务市场，如社区消费、物业服务、房地产金融等。因此在相当长一段时间内，跨界发展金融业务都将是它们的主要方向，如何规范运营便值得关注。

央行在最新的《中国金融稳定报告（2018）》中，也明确提出了非金融企业投资金融机构的监管原则。其中包括：非金融企业立足主业；强化非金融企业资本约束，控制杠杆率；严格准入，强化金融机构的股东资质要求。（来源：观点地产网）

房企并购潮贷款秘密：规模扩张同时还能收获资金

融创收购万达的整个文旅运营团队，万科拿下华夏幸福部分环京项目——短短一个月，房地产市场上的并购大动作迭起。

在土地准入门槛提高、信贷紧缩、贷款进入密集兑付期的背景下，房企正将并购作为规模扩张和业务转型的“利器”，除了实现迅速“上位”，他们还希望收获“变相”使用的资金。

世联行地产顾问股份有限公司董事长陈劲松指出，大房企手里没有余粮，并购成为融资手段，“一个项目如果（单独）向银行贷款，银行肯定不给。但如果并购，可以向银行申请并购贷”。

多名房企的财务负责人告诉经济观察报，此前两年，并购贷是房企融资的一个重要来源。

但这条融资“捷径”伴随着监管层强管控的来临正被“封堵”。据了解，今年房企并购贷的申请单数依然很多，但符合监管要求的、能够落地的并购贷数量不到去年的1/10。

不过，一名闽系百强房企的财务负责人表示，哪怕准入条件收得更紧，申请难度增加，只要有空间，房企还是会考虑使用这种融资手法，毕竟现在房企都在拓宽融资渠道。

并购曾是房企融资的主要方式

继去年以438.44亿元拿下万达13个文旅项目91%的股权后，10月29日，融创中国（01918.HK）又宣布，将以62.81亿元的价格收购万达原文旅集团及13个项目的设计、建设和管理公司。

同个月初，华夏幸福（600340.SH）公告称，北京万科拟通过收购华夏幸福旗下5家项目公司部分股权的方式，与华夏幸福合作开发位于环京区域的10宗地块，交易对价暂定约为32.34亿元。

这两起并购，是近两年房地产并购大潮的缩影。普华永道发布的《2017年中国房地产行业并购回顾》显示，去年全年，中国境内房地产相关的并购交易482笔，数量同比增加6.4%；交易金额约810亿美元，同比增加30.6%。

步入2018年，调控继续深化，迫于规模扩张、获取土地储备、多元化转型的需求，房企的兼并动作仍在持续。“国资企业、上市企业和房地产企业，这‘三驾马车’都是近年来各大银行并购贷款业务开展的主力客群。其中，由于房地产企业单笔并购交易金额较大的特点，过去该类业务在整体并购贷款业务量的占比甚至超过1/3。”谢洋（化名）告诉经济观察报。

谢洋是一家股份制银行投行部门的资深员工，主要负责股权与并购业务，拥有丰富的并购融资经验。

房地产并购这个领域里，按照客户评价主体和风险控制侧重点的不同，主要分为房地产公司股权类并购以及房地产项目类并购两种模式。

谢洋所经手的并购贷多数涉及城市更新，也涵盖在上述两种模式中，按照城市更新进度划分，包括三类：一类是房企并购公司的股权，从而拥有该公司名下所持有的土地，这些土地的性质往往还是工业用地，需要变更土地性质再进行开发，这类属于相对前期的阶段；另一类则是并购时，土地已经是具备基础建设条件的熟地，土地性质是商业或住宅用地，可以直接开发，这类属于中期阶段；还有一类是中小型房产企业此前拿了地，并开发了一部分，但后面无论是基于市场形势的变化，还是企业自身的销售能力或融资能力，都难以持续经营开发，因此将进展中的土地及在建工程打包出售给有开发能力的大房企。

一位闽系百强房企的财务负责人告诉经济观察报，并购贷以前是房地产企业融资的一种主要方式，特别是这两年，伴随着房地产并购动作频频，并购贷更是风生水起。“过去房企只要拿到一个项目并签下协议，就可以跟银行谈并购贷”。

并购贷之所以颇受青睐，相较其他融资渠道，它有着独特的优势。谢洋说，并购贷款最大的特点在于可用于支付并购交易价款，换句话说就是可以用来投资股权。

而按照银保监会的规定，中国境内银行其他品种的表内贷款只能用于流动资金周转（包括生产经营用款及置换其他债务等）、项目贷款，不能直接用于股权投资或者资本性支出。

此外，以开发贷为例，银行对申请贷款的房企设置了“四三二”红线，即四证齐全、30%自有资金、二级开发商资质。但并购贷属于前端融资，在前两年，银行对发起申请的房企自有资金要求很低。

上述闽系百强房企财务负责人举了一个例子：并购交易对价总共40亿元，在进行土地和股权抵押之后，房企几乎可以贷到40亿元，自己出资很少，运用的杠杆更高了。这是一种高杠杆、自有资金使用率相对较低的融资渠道。

借“壳”融资、变相置换土地出让金

“以收并购战略加速土地储备扩张的房企，或者规模在千亿上下浮动的、相对激进的房企，这两年使用并购贷这种融资手段比较多。”闽系百强房企的财务负责人透露，龙头房企中恒大、碧桂园都曾较多使用过，近来并购动作频频的阳光城、福晟等房企，并购贷也用得不少。

并购贷始于2008年，彼时银监会出台过第一版《商业银行并购贷款风险管理指引》（以下简称“《指引》”），允许符合条件的商业银行开办并购贷款业务。

时隔七年，中国银监会修订了这份《指引》，其中，对并购贷款的投向，要求商业银行应按照借款合同约定，加强对贷款资金的提款和支付管理，做好资金流向监控，防范关联企业借助虚假并购交易套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用；当并购方与目标企业存在关联关系，商业银行应加大贷后管理力度，特别是应确认并购交易得到实际执行以及并购方对目标企业真正实施整合。

在2017年底之前，房地产企业申请并购贷，并没有如此具体的约束细则。

事实上，并购贷的融资成本并不低，具体贷款利率根据房企的主体信用和整个并购标的资产情况而定。据谢洋的了解，今年年初，一家龙头房企收购深圳一个项目，获批的10亿元并购贷利率大概是9.5%。不过到了现在，并购贷的平均利率已经不低于10%。而且虽然按照规定，并购贷的最长期限是7年，但正常情况下，银行审批下来的并购贷期限只介于3-5年。

过往利用并购贷的房企们，有部分将目光锁定在变相置换土地出让金上，也有部分通过借用实业类公司之“壳”，以“曲线救国”的方式申请并购贷实现融资的目的。

谢洋负责过的那些房地产并购贷，主要用途有两种，一种是直接支付被并购标的原股东的股权交易价款，“但这种情况在现实案例中相对少见。”谢洋说，更常见的是房企由于对并购交易时效性的要求较高，往往先行使用股东借款或其他高成本融资支付交易对价，后续再申请并购贷款作为再融资来归还之前的债务。

去年底，谢洋所在的银行曾经办一笔典型的房企并购贷款业务。一家TOP30上市房企通过其全资控股的项目公司并购了一个经营不善的工业企业的股权，从而获得其名下一块工业用地，该工业用地所在位置前期已纳入当地城市更新的范围。并购协议签署后，该并购主体向银行申请并购贷款。一个月后，基于交易时效性的要求，该房企先行通过股东借款的形式支付了并购价款。

一般来讲，房企在与并购标的签订股权交割协议时，通常会设置一个前提条件，即房企先支付一部分定金，剩下的交易尾款必须等到原业主方完成对这块土地性质的变更手续，并且土地完全符合“三规”（城市总体规划、控制性规划以及单元主体功能区规划）之后再行缴付。这个过程一般要持续1-1.5年，耗费时间较长。

但只有在确保土地符合“三规”的前提下，地块性质才可能变更为商住用地，从而具有广阔的增值空间，银行才会接受并购贷的申请。

在当时土地性质变更进度较慢且手续复杂的前提下，为了把控风险，谢洋所在的银行针对实际情况设置了三大条件，首先土地的更新改造方案必须获得当地区管委会的认可及书面回复（如批前公示等），确保项目的城市更新方案在行政上已经没有障碍；由于土地变性手续尚未完成，该上市房企尚未补缴土地出让金，为避免并购贷款的资金被挪用，银行又设置了第二个条件，要求房企在该银行开立一个资金监管专用账户，存进足额自有资金以备日后补缴土地价款；这个地块的“四证”同样还未开出，没有办法办理资产抵押。银行又增加了第三个后续管理要求：一旦该地块申请到“四证”，必须马上后补落实资产抵押，否则银行有权提前收回贷款。

最终，这笔并购贷款的综合利率约年化7%。按照这种模式，这家上市房企总共在谢洋所在的银行获批了其广东省内三个项目的并购贷。

提高准入门槛

时隔不到一年，上述并购贷案例如若放到当前的信贷形势下，连准入门槛都难以“跨过”。

这轮对地产金融采取“控制杠杆”的监管思路于去年底加码，在强管控、高成本的背景下，并购贷也难逃其中。

谢洋说，早在去年第四季度，监管层就开始强调禁止房企通过并购贷实现前端拿地融资，当时风控措施里曾提到一个很重要的条件，如果尚未足额缴付土地出让金，房企必须开立一个监管账户，先将足额土地出让金存进账户，以证明土地出让金是通过自有资金支付的。

今年1月底，上海银监局下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》，在控制并购贷款投向上的要求更加严格，尤其对用于房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的贷款强调应穿透监管。

按照穿透原则，拟并购土地项目应当完成在建工程开发投资总额的25%以上。同时，并购贷款业务的合规性必须严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款；并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金；防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用。

“对贷款主体、自有资金和标的完成进度都有要求了，贷款投向也明确了，只能用于并购方的一些债务缴纳或交易对价支付，很难再变相用作土地出让金或保证金。”上述闽系房企财务负责人对经济观察报表示，难度加大了，今年并购贷在房企融资占比中有明显下降趋势。

阳光城执行副总裁吴建斌也指出，今年以来，并购贷融资管理很严，几乎什么都做不到。当前企业能进行的融资只有三类，一是占比70%以上的开发贷；二是占比20%的资产证券化融资，包括应收款证券化、购房尾款ABS、物业费证券化、办公物业类REITs、长租公寓等；三是占比10%的信用贷款，比如公司小公募债等。

谢洋在同业调查中了解到，今年房企并购贷的申请单数依然很多，但符合监管要求的、能够落地的并购贷数量不到去年的1/10。谢洋所在的银行，今年房地产并购贷获批0单，去年审批成功的有4-5单。如今，并购贷的“三驾马车”，基本只剩下国资还能顺利获批。

“除了房地产领域的并购，近两年来，部分房企在教育、医疗等新兴业务板块上也有一些并购动作，也会申请并购贷。从政策面来看，这些非地产领域的并购贷是相对受支持的。”谢洋说，但由于监管层给到各家银行的硬指标是，房地产全口径贷款额度必须下降，因此房企在银行的总授信额度是受限的，在没有新增授信的前提下，往往也难以申请到这类并购贷。（来源：经济观察报）

报告：楼市降温仍在继续 北上广挂牌均价环比下跌

10月是楼市的传统旺季，“银十”期间，楼市传递出哪些信号？

某机构近日发布的房产月报显示，2018年10月，100个重点城市二手住宅挂牌均价为15314元/平方米，环比下跌0.1%，连续两月下跌。从涨跌城市数量来看，二手住宅挂牌均价上涨城市51个，平均涨幅0.75%；持平城市3个；下跌城市46个，平均跌幅0.78%。其中大部分一线及热点二线城市环比下跌，市场降温仍在继续。

10月房价走势分化严重

报告显示，10月市场分化非常明显。从100个城市二手住宅挂牌价环比情况来看，房价最高的20个城市中，只有7个城市房价上涨，13个城市下跌。而房价最低的20个城市中，下跌城市数量只有8个，两个城市持平，10个城市房价继续上涨，且涨幅很多都超过1%。上涨城市中，东部及西部二线、三四线城市居多；下跌城市中，东部及中部三四线城市占大多数。

报告同时指出，10月份城市分化现象较为明显，南阳、银川等城市环比超2%，而漳州、西双版纳等城市环比下跌超2%。近期市场调控重点逐渐向三四线城市蔓延，加上棚改货币化改革效果的显现，前期涨幅较大的三四线城市开始出现回调现象，尤其是东部、西部个别三四线城市回调幅度较大。环比变化超过2%的城市只有6个，市场整体保持较为稳定的发展态势。

北上广挂牌均价环比下跌

报告指出，从一百个重点城市二手住宅挂牌均价情况来看，深圳以65813元/平方米占据榜首，其次为北京，挂牌均价63613元/平方米，挂牌价第三为上海，10月份挂牌价为59121元/平方米，广州以44578元/平方米位列第五。一线城市中，唯深圳一城环比上涨，涨幅0.04%，北上广均环比下跌。热点二线城市中，也仅有三亚、苏州、青岛等城市小幅上涨，大部分城市仍处于下跌趋势。

从不同等级城市挂牌均价环比情况来看，各等级均有不同程度的下跌，其中一线城市下跌最多，跌幅0.31%，二线城市、三四线城市环比几乎持平。

从区域分布来看，东部依靠发达的经济基础，以21534元/平方米的二手住宅挂牌价领先于其他区域，西部、中部、东北挂牌均价差距较小。价格最低的为东北，挂牌均价9508元/平方米。

从环比情况来看，东部大部分城市由于一直处于调控高压状态，二手住宅挂牌均价环比下跌0.13%，而西部地区由于西双版纳、绵阳等城市前期涨幅过大，现处于回调状态，西部整体环比下跌0.22%，中部环比上涨0.21%，东北与上期近乎持平。

51个城市挂牌均价环比上涨

报告显示，100个城市的二手住宅挂牌均价中，环比上涨城市51个，持平3个，环比下跌城市46个。

分城市来看，一线城市仅深圳环比小幅上涨，其他城市均有不同程度下跌。二线城市及三四线城市上涨城市数量略大于下跌城市数量，二手住宅挂牌价环比上涨城市占比分别为54.6%、53.3%。

从各区域城市二手住宅挂牌均价涨降城市状况来看，各区域市场由于所处阶段不同，涨降情况差异较大。东部区域方面，热点城市长期处于调控高压状态，挂牌价仍处下跌状态，但浙江、山东等省份三四线城市仍然上涨，所以下跌、上涨城市基本持平。此外，东北环比上涨、下降城市也基本持平。但中部区域由于之前上涨幅度较大，加上产业基础较为薄弱，很多城市出现回调，下跌城市数量占比62.5%。而西部地区环比上涨城市数量占比70%，较多城市仍处上涨态势。

报告同时指出，一线及热点二线城市仍处于环比下跌状态，市场在调控政策高压环境下持续遇冷回调，中部二线城市也开始出现回调迹象。三四线城市分化较为明显，部分城市市场仍处于上涨状态，而前期涨幅较大城市出现下跌。整体来看，上涨及下跌城市均和上期持平，而平均挂牌价也仅小幅下跌0.07%，市场已经近乎稳定。（来源：中新经纬）

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