融创打“骨折”：头上压了座五指山

　　2020年底的楼市，冰火两重天。一边是几乎全面上涨的楼市，一边蹦出些几乎打到“骨折”的楼盘。

　　青岛，东方影都，星光岛8期，原价每平1万7，现价1万3。

　　前不久1万7一平买了这个盘的人说，要骂娘。

　　同样的戏码，在天津、武汉、郑州陆续上演。都是一二线城市，故事的主角是同一家，融创。

　　时代的灰尘落到房企巨头脑袋上，有时同样也是一座山。

　　房价骨折的东方影都

　　2013年9月22日，好莱坞巨星莱昂纳多·迪卡普里奥、妮可·基德曼，华人影星章子怡、李连杰、梁朝伟、甄子丹、赵薇、黄晓明齐聚青岛，为万达青岛东方影都影视产业园区的启动站台，彼时，这项号称“全球投资规模最大影视产业项目”光彩熠熠。

　　2017年7月，万达将13个文旅项目91%股权以438亿元价格卖给融创中国，全行业愕然。13个文旅项目中，青岛东方影都包括在内。

　　自2018年5月开业，两年多时间，在东方影都，陆续诞生了《环太平洋2》、《长城》、《疯狂外星人》、《流浪地球》等票房和口碑不俗的大片。与此同时，东方影都配套的，位于星光岛之上的住宅项目，在2018年开盘之时，被融创打着四面环海，与明星做邻居的摘牌，以近2万元/平米的价格销售一空。

　　锋雳近日在房天下网站查询到，目前东方影都的二手房均价为1.4万元/平米。另有消息显示，近期突然加推的星光岛项目，价格已降至1.28万元/平米，相较于2018年开盘价，近乎打了五折。比起恒大高调75折卖房，融创则在低调上演“打骨折”的促销戏码。

　　不止东方影都，融创在青岛的另一楼盘，位于黄岛西海岸新区的维多利亚湾项目，目前在房天下网站显示的均价为10073元/平米，环比上月下降1.5%，同比去年价格下降了20.42%。

　　青岛当地一位分析人士对锋雳透露，“维多利亚湾、影都降价比较明显，维多利亚湾之前降到8500卖了很多，现在尾盘回升到9000出头”。

　　有知情人士对锋雳表示，融创打折的项目主要来自万达的文旅项目，这种项目区位比较偏僻，土地价格拿的比较低，降价是有基础的，对利润没有太大损伤。

　　此外，该知情人士还表示，事实上，这轮房价下跌的主要带头人是融创。恒大是75折卖房，融创比恒大还要狠。当然，这样的降价是季节性的，年底降价，之后再悄然回升上去，“今年年底受到疫情和三道红线影响，不降价卖不动房”。

　　分析人士表示，利润不是大房企降价的根本。融创不是追求单纯的利润，而是追求销售额，“销售额占据房企前几位，融资就好融了，所以销售额不能下降”。

　　天津，武汉，郑州，成都，贵阳

　　不唯青岛，融创正在全国多地开启降价策略。

　　11月初，天津宝坻融创一楼盘大降价，房价由年初的1.2万元/平米降到8000元/平米，引发前期购房业主强烈不满，引发业主维权。最终该营销政策被监管部门火速叫停，项目被要求停业整顿。

　　类似的情形也还发生在武汉。今年9月，融创在武汉一名为九派江山-江赋的楼盘开盘。据悉，该楼盘备案价为9000元/平米，首开价格释放是8300元/平米，周边新房均价9200/平米左右。价格刚刚公示，就遭到一百多组举报，称融创的价格涉嫌扰乱市场。

　　不到10%的差价，竟引发“热心市民”如此大的不满，有分析认为举报或是同行所为。

　　最终，铺天盖地的投诉，导致融创该楼盘负责人被约谈，并收到了一份企业监管函，要求整改。

　　郑州也不例外，业主们因为降价大闹售楼处，主张维权。据业主透露，融创中原大观今年5月15日开盘，低楼层成交价为1.4万元/平米，高楼层成交价1.6万元/平米。5个月之后，中原大观突然断崖式降价，高楼层成交价降至1.21万元/平米-1.25万元/平米。业主们因此损失13万-25万不等。

　　今年9月27日，位于郑州平原新区的中原融创文旅城开盘，据融创公布的信息，当天出现千人抢房局面，高层起始价为5288元/平米，当天成交2046套房子，成交额达14亿元。值得一提的是，2017年，平原新区很多楼盘售价在1万/平米左右，如今融创低价开盘，等于一举是平原新区房价的腰斩。

　　除了直接降价外，融创还在郑州推出了各式花样的营销策略。位于航空航区的融创空港宸院，之前的精装修价格为1.2万元/平米，目前的毛坯价仅为8500元/平米。同时，融创还推出人才补贴计划，本科学历购房者，网签后可补贴10万元。

　　融创在郑州绿博片区的观澜一号也推出了降价房源，特价洋房9000元/平米。对比2017年，绿博片区的高层最高价曾达到1.55万元/平米，洋房曾达到1.8万元/平米。

　　位于郑州北四环的融创大河宸院、融创城也在降价。融创大河宸院特价房11000元/平米起，并且提供5-15万不等的购房补贴。融创城推出的特价房，131平米大户型均价1.05万元/平米，最低9300元/平米，相比隔壁永威城六期1.5万元/平米的售价，一路之隔，价格相差5000元。

　　融创在主城区的楼盘也在跟进。融创兰园，位于金水区老城区，去年12月底开盘价1.9万-2.3万元/平米，如今1.5万-1.65万元/平米，购房最高可享15万补贴。

　　在成都，为提高成都融创文旅城项目的销量，自国庆假期以来，融创给房地产中介公司的代理佣金已升至8.5%。锋雳获得的一份融创成都文旅城与中介公司此前签订的合同显示，双方自2020年1月1日起至2020年6月30日合作期间，公寓的代理佣金为商品房买卖合同约定的公寓总家数的7%，高层为3%，洋房为3.5%，别墅为2.5%，商铺为6%。也就是说10月以来，融创给中介公司的代理佣金已大幅提升。

　　有业内人士对锋雳分析称，8.5%的佣金是相当高了，正常住宅项目的佣金在1.5%，但该人士也表示，因为文旅项目不好卖，所以佣金相对更高。

　　在贵阳，融创多个楼盘推出低首付营销策略。位于贵阳双龙航空港经济区贵龙大道旁的融创九宸府，小高层的首付仅需1.8万，单价为4900元/平米左右。位于贵阳花溪区的融创城，首付仅需3-5万，便可买到一套三房(95平米、110平米)。

　　业内人士对锋雳分析称，“好的城市、好的地段、好的配套房子，不用降价，问题在于城市新区太多，配套不好，加上文旅、康养项目在其中作祟，老百姓思想就乱了。”

　　房企顶上的五指山

　　融创在多地花式促销，目的很明确，一是回笼资金，二是年底冲击销售额，便于下一步融资。

　　过去10年间，融创从一家合同销售额仅有71亿元、土地储备590万平方米的区域房企，摇身成为拥有5562亿元销售额、跻身行业top5的房企巨头。在这10年里，孙宏斌坚持激进路线，高负债、高周转，以获取高速增长。不过，这种模式随着“三道红线”的突然出台，急需踩下刹车。

　　2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。此次讨论的重点为房地产企业资金监测和融资管理规则，主要以“三道红线”为标准。房地产企业的“三道红线”为：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。同时，按照四档管理模式，分别是“红、橙、黄、绿”，按开发商触及红线情况分类。如若踩中红线，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

　　“三道红线”出台将限制房企融资规模，不仅影响企业拿地和融资，房企“高杠杆”模式扩张也将终结。

　　在8月20日的“三道红线”座谈会上，参会企业包括碧桂园、恒大、融创、万科等12家房企。三道红线中，恒大、融创全部踩中，万科、碧桂园仅踩中一道。

　　据融创2019年末数据，融创剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为84.2%、241.1%，货币资金与短期债务之比为0.57，深踩红线。

　　2020年融创半年报显示，账面合同负债为2433.8亿元，剔除预收款后负债总规模为6191.4亿元，资产负债率达82.22%，超过红线12.22个百分点，按照“三道红线”净负债率不超过100%的标准，截至6月末，融创净负债率为149%。

　　截至到今年9月底，融创实现合同销售额3806.9亿元，按照全年6000亿元的销售目标来算，目前仅完成63.4%。面对6000多亿的负债，融创债务压力巨大。谨慎并购，加快项目出售，开源节流，成为融创快速降负债的求生必由之路。

　　今年上半年，融创新增土地储备1730万平方米，新增货值约2330亿元，同比下降约64%。前7月,融创拿地金额为381亿元,同比减少44.38%,在房企拿地排行榜上的排名下滑12位,至第15名。拿地方面，融创集团上半年新增土地储备约1730万平方米，新增货值约2330亿元，同比下降约64%。

　　“三道红线”压顶之下，融创的土地储备新增货值减半，标志着高杠杆扩张的模式迎来拐点。而多城市的甩卖，也是当前时间窗口下的求生手段。高负债融资一旦没有高额的营收作为支撑，最后面对的将是债务危机。

　　而快速的打折、大量出货之后，如果没有后续的等量土地储备补充，房企的外延式的扩张将走向结束，营收增长将出现拐点。

　　年初以来，恒大通过放出75折、7折卖房的大招，积极回款。截至2020年10月8日，恒大实现合约销售金额5922.5亿元，完成全年6500亿元合约销售目标的91.1%。

　　再来看万科，截至9月底，万科剔除预收款后的资产负债率约74.2%，距离“三道红线”要求的上限70%还差4个百分点。

　　10月24日，万科董事会主席郁亮在深圳出席媒体交流会时表示，房地产“三条红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，万科争取明年回到“绿线”。

　　就在郁亮发出上述言论的前三天，万科在郑州绿博区的兰乔圣菲再次开盘，高层毛坯均价7500元/平米左右，毛坯特价房6300元/平米左右，要知道，2017年该楼盘首开时，高层精装均价已高达1.4万/平米，降价力度可谓“空前绝后”。

　　从三道红线出台，到前一阵恒大回A受阻，其实有一串连锁反应——不到一个月的时间里，多家中小房企纷纷登陆港交所融资，即使明知要承受港股的低估值、甚至极大可能未来股价长期跌破净资产，融资依然艰难险阻。而融创、恒大、万科的打折促销，同样也是这连锁反应中的一环。

　　说到底，监管亮明红线，房企才发现，自己只是在钢丝绳上跳舞。