错失4000万平米土地后 潮商黄光苗控制的中洲控股80亿80亿疯狂补仓

错失并购华南城(01668.HK)后，中洲控股(000042.SZ)正加快“补仓”扩张。

短短一个多月时间里，潮汕商人黄光苗实际控制的中洲控股连下5城，35.8亿落定香港地块、16.14亿元夺佛山地块、7.05亿元入手重庆首宗地块、并购惠州地产项目、溢价133%再夺无锡地块。

在此之前，因并购停牌期间，中洲控股还以7.5亿元、8.73亿元分别拿下嘉兴、无锡一宗地块。这些交易总代价超过80亿元。

中洲控股是一家销售额刚刚突破100亿元、市值116亿元的区域性房企。年报显示，2016年中洲控股实现营业收入81.16亿元，同比增长60.78%，归属于上市公司股东的利润仅2.61亿元，同比减少35.06%。

短时间内耗费巨资争夺土地，最直接原因在于并购华南城失败。从去年10月27日开始，中洲控股谋划收购潮汕籍商人郑松兴持有的华南城23.2%的股份，总代价约34亿元。由于监管部门再融资政策的变化，这一计划在4月6日被宣告终止。

黄光苗、郑松兴这对年龄相仿的潮汕乡党之间的交易，旨在利益最大化。交易如成行，中洲控股可获得8个城市超过4000万平方米的土地储备，而华南城则获得住宅开发、酒店管理、资产运营等方面的“赋能”。

交易宣告终止当日，中洲控股董秘尹善峰告诉界面新闻，并购交易额度较高，公司需要准备好支付资金，如交易长时间无法推进、股票长期停牌，将对公司造成经营压力，所以双方协商后主动终止交易。

34亿元大并购资金的释放，也不足以支付所有“补仓”土地价款，黄光苗不得不使用融资成本较高的股权质押方式进行融资。

过去半个月里，黄光苗控制的深圳市中洲置地有限公司(下中洲置地)，分两次向华融证券质押持有中洲控股26.6%的股份，这些股份质押期限为两年。然而，这些股份也是刚刚从平安证券处解除质押。

作为第一大股东，中洲置地总计持有中洲控股47.37%的股份，此次质押之后，中洲置地累计质押其中47.367%的股份，这种满仓质押的情况在近年来是常态。

中洲控股前身为深圳国资委旗下的地产上市公司“深长城”。2013年2月份，深圳国资委将深长城控股权转让给中洲置地，经过定向增发后，黄光苗实际控制了中洲控股，完成了自己“创建一家上市公司”的梦想。

黄光苗现年48岁，祖籍汕头，1993年移居香港，同年创立中洲(集团)投资有限公司。公开资料显示，黄在十多岁时就外出闯荡，以汽车零配件掘得第一桶金，成立中洲集团之后慢慢进入内地房地产开发、基础设施投资、股权投资等领域。

中洲集团在地产行业崭露头角是2000年之后的事情，凭借着与中信华南集团有限公司的多方面合作，以及在市政工程、旧城改造领域的投入，中洲地产逐渐跻身深圳主流房企行列，而对于国资委旗下地产平台“深长城”的“围猎”成功，让中洲集团进入全国扩张阶段。

黄光苗将地产资产注入上市公司，同时也保留了产业园区开发、基础设施投资、股权投资等业务在母公司层面。对于上市公司平台，黄光苗依然依赖大规模举债来进行滚动投资。

过去4年里，中洲控股的负债总额从49.31亿元激增至233亿元，但归属于上市公司股东权益仅从30.66亿元增加至58.85亿元，资产负债率从61.65%大幅增至79.9%，高于行业平均水平，中洲控股急需从资本市场筹钱“借新还旧”以及支持规模扩张。

时运不济的是，因为此前的重大并购，中洲控股一笔9亿元公司债券中止审查超过3个月，不得不于2月28日撤回申请。而一笔从55亿元下调至35亿元的定增方案，同时受到并购停牌、以及监管部门再融资政策的影响，尚未取得证监会发行批文;另有一笔22亿元的中期票据尚在筹划之中。

35亿元的定增募集资金计划投向成都中洲城南项目(14.9亿元)、青岛中洲半岛城邦(7.3亿元)、惠州中洲天御花园二期(8.28亿元)、惠州央筑花园一期商住项目D组团(4.63亿元)。

中洲控股在上市公司融资方面并不顺利，但其也尝试了基金、信托以及境外融资方式。去年，中洲控股与平安证券成立有限合伙企业，向作为优先级有限合作人的平安证券融入11.73亿元，投向上海的两个项目公司。

比起做大规模，毛利率、土地成本、财务费用的容忍限度被放宽。中洲控股解释2016年营业成本同比大增89.28%的原因便是结算项目的土地获取成本较高，直接影响毛利率;而归属于上市公司股东净利润同比下降89.28%的原因，则是毛利率下降和未资本化的利息费用增加。

从深圳、上海、成都、惠州等四个核心城市出发，中洲控股对于全国扩张“野心勃勃”。在4月29日公布的2016年年报中，中洲控股宣称其2017年销售目标为150亿元，房地产开发投资120亿元，新开工建筑面积230万平方米。同时，计划投入100亿元，新增计容积率面积150万平方米的土地储备。

在“扩规模、高周转、高协同”理念下，为提升公司运营效率，激励公司员工，中洲控股还建立了资金额度较高的项目跟投制度。同时，积极拓展在资产运营、金融领域的发展，希望保持稳定现金流支持地产业务。

曾经的中洲控股，很少参与过公开拿地，而如今错失并购，在短短一个月内耗费超过80亿元在内地各城以及香港拿地，这是一条不得不选择的做大规模的道路。

来源：新浪财经

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