70城房价持续上涨 北上广深领跑 楼市“小阳春”蔓延

“70城房价环比涨幅有升有降，同比涨幅较上月有所上升。”3月15日，国家统计局公布了2021年2月的70城房价数据。

其中，4个一线城市(北京、上海、广州、深圳)新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

房价继续上涨，原因在哪里？接下来的楼市行情将如何走？

楼市“小阳春”蔓延

“2月房价上涨幅度有所抑制，但上涨依然是主流。”中原地产首席分析师张大伟认为。

在新房方面，2020年12月有42城房价环比上涨，处于疫情控制后的低位。2021年1月出现了明显反弹，新房价格环比上涨城市高达53个。到了2月，则达到了56个城市。

2021年2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网

在二手房方面，根据国家统计局披露的2020年12月70城二手房房价数据，上涨城市38个。2021年1月高达49个城市，2月则增加至55个城市。

“2月份，受到多地政府‘就地过年’号召以及多数售楼处春节期间‘不打烊’影响，加之政策下抢购情绪蔓延，热点城市楼市热度走高。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示。

“今年1-2月份房地产交易市场呈现了淡季不淡的效应，当前房价有升温的迹象。且疫情带来的干扰减少，所以价格略偏强势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称。

历史首次！北上广深二手房价环比涨幅排前四

张大伟指出，北上广深4个一线城市的2月份二手房房价环比涨幅排序在全国前四，这是历史上首次出现这一现象。

具体来看，2月份二手房房价涨幅虽有所放缓，但北京、上海、广州和深圳分别环比上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%，占据了全国前四。

2021年2月70个大中城市二手住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网

“一线城市包揽二手房价格涨幅前四，主要是受到2月份‘就地过年’倡议的影响，多数外地务工人员留在当地过年，带动市场需求大量释放，市场活跃度较高。”陈霄认为。

张大伟则认为，这一轮楼市2020年市场翘尾到2021“小阳春”核心原因是信贷政策，特别是经营贷入楼市有关。

“同时，上海、深圳等城市的打新潮涌动，使得少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺了刚需客户房源，导致二手房需求增加。”张大伟分析，随着调控政策的加码，特别是最近二手房限价政策井喷，房价上涨幅度有所减弱。

如，深圳实行二手房指导价、严查经营贷等调控，深圳房价涨幅目前率先收窄，由上月的1.7%回落至0.9%。春节后深圳二手房成交也降至历史低位，业主挂牌及购房者看房行为均表现出较浓的观望情绪，二手房市场温度明显降低。

“3月以来，北京、上海等二手房成交量已有所下降，景气指数保持高位回调，预计3月一线城市房价涨幅或收窄。”贝壳研究院首席分析师许小乐认为，西安、合肥等二线城市景气度提高，市场预期增强，叠加3月刚需及学区需求季节性释放，预计3月一线城市的热度向二线城市传导。

严跃进认为，四个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快，说明新房房源供给不足，导致二手房交易相对热。

年内各地调控已超百次，稳房价是明牌

2021年以来，各地楼市调控政策井喷，不断加码，上海、杭州、无锡、海口等城市开启全面升级版房地产调控。截至日前，各地房地产调控次数已经超过100次。

严跃进认为，从近期的市场动态来看，对于一些房价炒作过多的城市，调控政策都有加码或打补丁的迹象，这有助于房价的稳定。

3月初，热点城市楼市调控持续升级。住建部副部长倪虹带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研，会商督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。随后，杭州、无锡出台楼市新政；而上一轮被督导的城市——上海近期实施了住房限售。

近日，无锡还发文规范二手房信息发布行为，建立二手住房价格信息发布机制；东莞也明确进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。

张大伟认为，目前上海、广州、北京均处于调控抑制后的市场反弹阶段，价格上涨速度快。但越来越收紧的调控政策有望平稳市场，房价涨幅会继续放缓。深圳、上海等地对二手房价格、经营贷开始强监管，后续市场有望逐渐平稳。

“整体看，随着房价的上涨加速，新一轮调控政策有望继续升级。但房价大部分城市上涨的趋势不变。”张大伟说。

“一线城市，以及二三线热点城市的楼市调控也不断加码，向市场释放出明确的信号。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，今年房价保持稳定大格局的确定性强，但各地房地产市场的分化还将持续，不同城市不同板块的房价波动性依然会存在。

面粉比面包贵？房价引导前置至土地环节受关注

同时，张波认为，值得关注的是，金融侧和土地侧的长效机制落地，对于市场的影响则更为深入和长远。

2021年政府工作报告提出，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，等等。

这是政府工作报告首次提及大城市住房问题，“增加土地供应”成为其中的关键词。

梳理显示，2021年以来，“两集中”土地供应制度在多地落地，22城根据各自实际情况制定对应的土地调控政策，一些地方政府实施了土地限价，防止“土地面粉”上涨带动“房屋面包”价格的上涨。

如，近日北京市住建委披露，将构建“房地联动、一地一策”机制，将房价引导前置到土地出让环节。

严跃进说，“随着一线城市土地供应的增加和房源的密集供应，后续一线城市的新房市场有降温的动力，也会带动二手房市场的进一步降温。”

“一些重点城市学区房等抢房现象依然还是有，后续也需要在土地供应、房源供应等方面发力。尤其是近期大城市的集中供地、集中推盘政策，都值得其他城市的学习。”严跃进说。