商业地产运营模式 商业地产运营管理模式有哪些？

我国商业地产尚处于起步阶段，开发经营几乎都是“摸着石头过河”，缺乏行业标杆和规范，客观上导致商业地产的各种解读和操作，使商业地产处于无序竞争状态。标美商业地产认为，商业地产面临的尴尬局面是开发量持续上升，但运营效率没有提高，这很大程度上是由于对运营管理模式重视不够造成的。事实上，中国商业房地产的发展潜力是巨大的。商业地产企业如何借助产业升级和洗牌，整合资源，充分挖掘机遇，积极应对挑战，抓住战略扩张的机遇，值得深入探讨。

商业地产的商业价值是通过物业使用人后期的操作产生的。所以后期的可持续经营在投资初期就要考虑，这就要涉及到市场定位、品牌推广、招商引资等一系列的商业运作。对于大多数商业地产开发商来说，这是一个全新的领域，也是一个不小的挑战。目前，商业地产运营管理主要包括以下四种模式:

产权出售模式

产权出售是指投资者在初始开发建设后出售商业房地产的经营方式。产权出售是一种原始而粗放的经营策略，开发商在住宅房地产中仍然受“快速赚钱”思想的影响，通过产权易货获得投资回报。但由于商业地产的特殊性，如规模大、风险高、收益大等，投资者能够一次购买的情况并不常见，投资周期长也让大多数投资者望而却步。所以在现实中，产权往往是批量出售的，也就是将商业地产的产权进行分割，然后转让给不同的投资开发商。这种方式的典型代表是SOHO中国地产项目。但是，借鉴国外发达房地产市场的经验，产权出售没有推广价值，因为分散的销售营销虽然带来了快速的回报，但却分割了商业设施的所有权和经营权，其后期运营的不确定性和不稳定性将日益突出。

财产持有模式

物业持有是指投资者在开发建设后持有商业地产，通过收取租金来维持长期收益的方式。因为这种模式通常涉及投资开发商先确定主要商业运营商，然后按照后者的要求进行规划建设，竣工后进行租赁，这就需要投资开发商有强大的实力吸引品牌商家加盟，也需要有庞大的客户资源。这种模式的代表是大连万达集团。其运营的优势在于开发建设与后期运营的统一，以及主商户与投资开发商的良好沟通，可以确定商业地产的运营预期，降低投资风险，获得稳定的投资回报。

售后租回模式

出售商业房地产后，开发商同意买方在一定期限内通过代理租回，租金用于抵消出售价格或支付一定回报。其本质是先卖后租，并支付一定比例的租金回报。这样开发商不仅可以快速回笼资金，还可以用一定比例的租金回报换取商业地产的经营权，有效规避了产权出售和分割带来的风险，最终形成统一租金回报、统一招租、统一运营的运营策略。由于销售是伴随着租赁的，所以售后退租通往往适用于写字楼、酒店、商铺的公房，包括带租销售、退租返还、保证分红、利润分享等。这种模式最早流行于中国沿海发达城市，如广州、深圳，并迅速蔓延至全国。虽然通过产权划分大大降低了投资门槛，但也造成了疯狂投机、忽视会后运营管理、不可持续停工的不良现象。虽然这样可以为资金紧张的中小投资者提供买卖渠道，统一的投资管理避免了业主一意孤行的问题，但是每年的固定租金也会带来一定的资金压力。此外，在签订租约时，通常会吸引回报高的买家，经营不善往往会导致购房者的投资风险高。

美国汉斯模型

从以上三种模式可以看出，国内商业地产开发商通常注重房地产开发阶段带来的资金回报，而忽略了商业地产的关键后期运营和服务环节。事实上，国外发达市场的投资者通常采用全产业链商业模式，也称为美国汉斯模式。这是一种以商业地产项目为全行业进行运营，以长期投资为立足点，既把地产项目卖给买家，又做好后期运营，从而带来稳定的租金收入和服务回报的商业模式。美国汉斯公司是世界上最大的商业公司之一。该项目已遍布四大洲245个城市，共计1000多个，总建筑面积超过3600万平方米，资金实力雄厚，操作实用。但汉斯公司的业务结构通常包括开发、管理、投资三个板块，每个板块按照一定的比例进行投资。这种模式综合了以上三种模式的优缺点，建立了投资、开发、管理一体化的价值链，既把房地产项目卖给买家，又改善了买家的后期运营，整合了各个环节点的相关资源，转化为整体的优势和劣势。采用这种模式将有助于国内开发商提供高质量的商业房地产项目，获得更高的收入，并在激烈的市场竞争中占据重要地位。

我国对商业地产及其运营管理模式的研究还处于初级阶段，缺乏系统的理论指导和完善的操作流程，与发达国家的整体水平还相差甚远。只有跳出房屋模式去经营商业地产，考虑商业地产项目的商业运作和地产特点，把握其特点和运作规律，我国商业地产运营管理的发展才能成为成熟的市场模式。因此，认真研究国内外商业地产运营的先进成熟理论和成果，明确商业地产的特点，提高运营管理模式的可行性，科学引导和规划商业地产项目的运营和发展趋势，具有重要意义。

马彪商业地产愿意与对商业地产开发和运营感兴趣的开发商合作。马彪独有的商业地产菜单服务模式、独创的“P.M .商业地产服务技术、专属的“按劳付酬”商业地产原则，让马彪(中国)商业地产顾问在与商业地产项目开发商合作过程中，根据项目开发状况选择不同的服务内容。

商业地产的可持续经营需要严格、统一、规范的管理。由于大型购物中心往往有数百个独立的商业实体，拥有独立的所有权，租户众多，因此应该通过统一管理来建立购物中心的整体形象。

商业地产的统一运营管理，最终会让商家互相促进，互相配合，极大的刺激人们的消费需求。

从这个意义上说，购物中心效率的提高取决于整体功能的发挥。商业地产的管理对象在形式上是租户，但实际上是关注客户。

只有共同面对客户，才能找到开发商、业主、运营商、租户的共同利益。

每一个新的商业地产项目都需要一段时间的市场培育。

尤其是对于市场不成熟的消费领域，市场培育期会更长。前期的招商是承上启下的环节，这一阶段的招商质量与后期的经营管理密切相关。

商业地产项目前期的招商必须立足于长期管理。一方面要在放水养鱼的同时保证招商质量；另一方面，有必要放弃急功近利的想法。

为了在市场培育期尽可能降低商业成本，好的商业中心要有好的地理位置，当然也要有好的团队来执行商业计划，忠于商业计划。

同时你要有一个好的管理团队，建立商家、租客、业主之间的互补关系。

所以要在业主之间建立共识，就是要成为合作伙伴，而不是竞争对手，为我们的商业中心带来繁荣。

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