上实发展股吧 顺德村改大总攻|2000亩平台对接广佛，陈村从“镇”向“城”蜕变

《孟良时报周刊》特约记者

随着“房无投机”的实施，2019年房地产行业面临更严峻的挑战。国家统计局数据显示，上半年商品房销量同比增长6%左右，销售面积同比下降1.3%。虽然平均销售价格有所上涨，但仍难以掩盖行业整体销售增长的下行趋势。

为了保证企业的现金流，减少征地已经成为房企的常见行为之一。数据显示，截至2019年10月，全国各大城市热点62%以底价出售。

开源方面，无论被动还是主动，大部分大型房企都走上了转型之路。在百强房企中，从事纯住宅项目的只有3%左右。近几年来，健康产业和文化旅游项目与房企多次挂钩。

但是，路漫漫其修远兮，房企转型是一场马拉松。成功完成比赛似乎需要更多的时间。

“黄金十年”过去了，后发展时代来临了

经过“黄金十年”房地产行业的快速发展，住宅企业的利润逐渐被土地和资本成本所压缩。中小房企面临巨大的生存压力，破产事件频发；大型住宅企业也调整了战略，增加了新产业的布局。

中国人民大学商学院组织生态学与人才战略教授周瑜透露，2011-2013年达到高峰，年均建筑量18.8亿平方米；2014年至2025年，建筑量持续下降，年均建筑量约13.2亿平方米。

在各种房地产企业中，万达的转型起步较早。早在2000年，万达就开始探索其他行业。在建造万达广场的同时，万达影城成了王健林的退路之一。依托众多影院，万达早早涉足娱乐圈。

在王健林把77家酒店卖给R&F，很多在建项目转手给融创中国之后，万达连续卖地产，成功降低负债率，甚至投资成立了一个新项目——万达健康。王健林甚至宣称希望将房地产从万达集团移除。

中国国际经济交流中心副主任黄曾分析:总的来说，中国房地产供不应求的时代已经过去。

“我们以住宅为单一产品，以开发为主要商业模式，竞争力的重点在于成本、规模和速度，这就是发展时代。后开发时代，关注的是整个产品线，整个价值链。关键竞争是运营和资产管理，重点变了，会让很多企业变。”万通集团创始人冯仑在2019奇点(中国)绿色商业生态价值论坛上表示，房地产已经进入“后发展时代”。

据机构统计，2018年，70%的30强房企发布了多元化战略，97%的100强房企发布了多元化业务。娱乐、旅游、健康等与房地产紧密结合的领域成为房地产企业转型的热门选择。

在健康养老领域，恒大布局恒大健康谷，借鉴世界各地大型养老社区的经验，结合中国实际，打造全新的健康养老模式。

今年10月，恒大集团创始人许家印也前往黑龙江，与黑龙江省哈尔滨、绥化合作，项目包括文化旅游、健康养老等领域。许家印甚至说“现在投资必须要经过山海关，谁赢了谁后悔”。

也是在10月，融创中国分别与清华大学、青岛市人民政府和西海岸新区管委会签署协议，在青岛西海岸新区建立“清华大学附属融创青岛医疗中心”合作共建。

“这不是公益，这是投资。”关于涉足大健康，融创中国董事局主席孙宏斌回应称，此举遵循融创的逻辑，即投资消费升级，生活更美好。

根据《健康中国2030纲要》，到2030年，中国健康产业规模预计将超过16万亿元。丰富的市场蛋糕无疑吸引了大量的测试人员。

对于需要快速展示转型成果的房地产企业来说，如果直接购买成熟的医院，不仅可以规避投资新建的风险，还可以快速展示成果。

随着我国人口的老龄化，医疗行业的需求越来越旺盛。泰和集团(000732，分享)、阳光城(000671，分享)、万科A、绿城中国等房企。都表示要进入医疗行业或与医疗企业合作。

截至2019年9月1日，a股市场涉及养老概念的上市公司有37家，主要集中在房地产行业和金融行业。其中房地产企业9家，包括万科A、SIIC发展(600748，入股)、世界银行(002285，入股)、云南城头(600239，入股)、HNA投资(000616，入股)、凤凰股份(600716，入股)、等

投资回报期长，转型成功之路长

转型势在必行，但也有房企转型多年的现实，行业内成功案例很少。据媒体报道，数据显示，全国文化旅游地产处于“721”的尴尬格局，即整体亏损70%，结余20%，盈利10%的状态。

房地产市场是典型的风险和利润并存的市场，资金周转速度是房地产企业的生命线。房地产企业在开发经营功能性房地产时，往往面临开发周期长、投资风险高的挑战。

功能性房地产的发展本身也有其挑战。比如养老行业，还没有形成完善的发展体系。

在目前资产重、投资高、回报期长的情况下，房企都处于抢占市场、经营品牌的阶段。虽然大多数房企都是采用“养老+地产”的模式进入这一领域，但也存在很多问题，比如实际功能性房地产项目管理经验不足，运营开发能力差。大多数房企很难摆脱传统的房地产开发模式，只能专注于“房地产”。

因此，一些早期的过渡测试人员仍然在利润的边缘挣扎。自2015年向“文化+旅游+城市化”模式转型以来，华侨城A远离了传统地产“高成交量”的逻辑，但也陷入了转型神话。

10月28日，OCT发布第三季度财报。报告期内，公司营业收入122.1亿元，同比增长24.15%；上市公司股东应占净利润31.88亿元，同比增长3.62%。但剔除非经常性损益，华侨城第三季度归属于上市公司股东的净利润为23.06亿元，同比下降23.65%。

近两年来，万科在年销售额、营收、净利润等核心指标上已经被碧桂园、恒大超越。虽然于亮一再宣布万科的目标是赢得马拉松，但是领先老大的损失不言而喻。

在Vivanco转型较早的企业很少成功。2012年，SOHO中国宣布，未来三年将逐步告别传统的批量销售模式，转而持有租赁物业。但SOHO中国从大批量销售转型到自持以来，营业收入和净利润连续三年下滑，最近还陷入了清算和出售资产的谣言之中。

在这种背景下，各大房企进入多元化行业“势在必行”。但是同质化问题对于大多数房企来说还是不可避免的。由于从事功能性房地产开发的房地产企业尚未增强招商引资和引进产业的能力，缺乏特色产业集群造成了严重的同质化，使得房地产企业发展困难。

主要原因是中国的功能性房地产还处于初级阶段。无论是政府还是房地产企业在实际发展中或多或少缺乏特色，都没有结合地区或企业的特点发展自己的特色产业集群，而是盲目引进企业，追求规模，导致同质化严重。有的企业科技水平低，企业混业经营，无法实现产业间关联，构建相互促进发展的产业集聚格局。在佛山顺德10个乡镇街道中，面积只有50.7平方公里的陈村，今年迎来了空格局的大转变。

记者获悉，今年陈村大力推进村级工业园区改造，从年初660亩自增压任务，到通过村庄改扩建准备2000亩土地空。截至12月18日，已拆迁土地1478.05亩，整理土地2238亩，复垦绿化111亩，新建公园42.2万平方米，全面超额完成任务。

村庄整治为顺德面积最小的镇注入了巨大的活力。目前，陈村已成功通过乐珠村改造项目投票，将在广州南站5公里范围内建设顺德粤港澳科技改造示范区，开启广佛2.2公里对接边界，推动乐珠项目与周边储备形成面积2000多亩的空连片房，打造广州南站与广佛优质一体化发展试验区快速对接的优质平台。

陈村镇党委书记黄志杰以“三区重叠”(佛山粤港澳大湾区、三龙湾高端创新集群、顺德首创广东优质发展体制改革创新试验区)为契机，乘着广佛一体化优质发展试验区的东风，近日接受Southern+采访，畅谈以村改带镇优质发展、推动陈村由“镇”向“市”转型的布局蓝图。

陈村将推动乐珠村改造项目与周边保护区形成面积超过2000亩的空空间，打造与广佛优质一体化发展试验区快速对接的优质平台。照片由陈村镇提供

重建空

“一城一核三区”开创新格局

陈村的村庄改革规划离不开其特殊的地理位置。黄志杰在介绍陈村改革布局时，首先展示了几幅陈村地图。

东接广州，北接南海，西接禅城，南接北郊。历史上有“小广州”美誉的陈村，位于广佛都市区的交界处，有其固有的优势。

从后天的发展格局来看，今年首次披露了广佛共建“1+4”优质综合开发试验区的规划，其中陈村以东15.8平方公里为试验区试验区连片建设范围，全镇区域纳入佛山三龙湾，成为佛山对接广深港高端创新资源的第一站。

再来看轨道交通地图，未来三年，广佛环线、向西延伸至顺德的广州地铁7号线、佛山地铁2号线将陆续开通。规划将有6条铁路线经过，10个车站正在建设中，陈村将成为大湾区轨道交通网络的新枢纽。从现在开始，陈村到广州南站最快5分钟，预计陈村到香港只需1小时左右。

陈村虽然拿着好牌，但发展一直面临制约:空碎片化严重，形式散而不聚，面积功能单一，土地利用效率低下。以工业园区为例，除了有一定规模的连片广龙、港北外，13个村级园区(22个区)占地6800亩，大部分不到300亩，分散在点上，混有低端产业，形式落后，效率低下，是陈村在城市转型和产业升级中需要直接面对的痼疾。

“陈村不缺工业，缺空。要以大力拆除破旧的村级工业园区为主要任务，通过空改善工业发展和城市形态。”今年3月，佛山市委副书记、顺德区委书记郭文海为陈村的突破指明了方向。

“要走向高质量的发展，首先要解决的问题是重建空”黄志杰认为，村庄整治是打破陈村旧格局的突破口，也是最有力的杠杆，它激发了空格局在整个陈村镇的整合和优化，并在此基础上实现了产业改造、环境改造和动能重组，实现了城市的可持续优质发展。

与顺德其他城镇和街道相比，陈村将村庄改革与城市功能的完善、城市品位的提升、文化内涵的提升和城市经济的发展有机结合，提出了“一城一核三区”规划的新模式，实现了优质发展。

“一城一核三区”格局示意图。照片由陈村镇提供

其中“一城”是将陈村新城建设成陈村美丽的城市客厅，“一核”依托陈村花世界的生态优势，打造三龙湾万亩绿色核心；“三区”以村庄改造重点工程为先导，以持续突破为先导，结合轨道站TOD综合开发带动城市更新。

据黄志杰介绍，陈村已成功通过乐珠村改造项目投票，将在广州南站5公里范围内建设顺德粤港澳科技改造示范区，打通广佛2.2公里对接边界，推动乐珠项目及周边储备形成2000多亩[/k0/]连片空间，为陈村快速对接广州南站和广佛优质一体化发展试验区搭建优质平台。

创新模式

第一个保留地指数取代了商业地产

在缺乏以往经验的情况下，顺德村大胆创新，探索了六种转型模式。另一方面，陈村以“村改加”的战略思想创新，根据项目实际情况灵活组合应用不同的改造模式，发挥村改“组合拳”的叠加效应。

以乐珠工业区改造工程为例，原规划只是对广珠西线两侧的危旧厂区进行改造。经过反复研究协商，以“村级工业园改造+旧村改造+开发征地入库”的联合模式，成功准备了1300多亩土地，成为首个联合面积1000多亩的村庄改造开发征地入库项目，为陈村的发展预留了宝贵的空房。

陈村在充分利用现有政策的同时，还率先创新了佛山征地模式。

全市征地政策调整后，预留土地不再就地安置，给村民收入预期带来较大差距。经过深入研究，陈村决定创新以保留地指标替代商品房产安置的方式。村改会保证划拨房产过户前村集体的厂房租金收入，过户后房产租金收入翻倍。

在黄志杰看来，此举不仅确保了股东和村集体的当前和长期利益，也充分保证了金融投资的可持续性。因此，乐珠的村庄改造项目成为全市第一个以连片征地和保留地指标替代商业地产的成功范例。

村庄改革的难点在于利益分配，而村庄改革的突破口在于利益平衡。“以前村里看重的是一次性分红，这次村里改革重点是做文章，要“留下来”。村民们也更加注重长远利益，让村集体以保留财产的方式分享陈村铁路经济和区域价值提升。发展成果。”黄志杰表示，这种方式已经形成了一种比较可持续的征地收入分配机制。

另外，不久前，陈村莱茵工业园项目正式开工建设，这不仅是顺德第一个新的工业用地村庄改造项目，也是第一个国有资产全额投入的村庄改造项目。该项目以“区镇联动、国有资产主导、自主转型”的模式，定位为顺德向德国和欧洲的政府投资平台，引进电子信息、精密机械、能源环保、智能制造等新兴产业。整体改造完成后，预计将吸引80多家企业入驻，平均年产值超过4亿元，平均年纳税超过5000万元。

陈村莱茵工业园正式开工建设，这是顺德首个新工业用地村改造项目。照片由陈村镇提供

在村改赢了又破的情况下，很多优质企业选择留在陈村增资扩产，做大做强，从而形成优质项目集群。例如，盛辉控股在陈村建了一个新的总部。项目预计每亩纳税2亿元以上，纳税700万元以上；郭彤广场一期以郭彤保税物流中心为基础平台，打造集跨境食品贸易、美食购物、旅游休闲为一体的创新体验式商业综合体。

概念创新

从“等待需要”到变防御为进攻

把事情做好很容易，但很难。回顾过去一年的农村改革，黄志杰被全镇参与的热情深深打动，干部群众斗志昂扬，勇往直前。“从不可能到可能，从犹豫到高共识，从要求我改变到我，从等待资源到攫取资源，从吸引投资到吸引业务，这些都是我身边短短一年发生的巨大变化。”

村庄改革不仅是城市空模式的重构，也是整个城镇发展理念的重大创新。

以前在陈村，有些农村有一种“等待必要”的思想，规划可持续发展的积极性不高。经过一年的村庄改革洗礼，陈村15个村(居)形成了“每村谈村庄改革，每村谋发展”的氛围，不少村主动要求把自己的村庄改革项目纳入明年全镇的村庄改革规划。“该政策有一个窗口期。只有主动，才能得到最美味的‘头汤’。”黄志杰说。

陈村将推动乐珠村改造项目与周边保护区形成面积超过2000亩的空空间，打造与广佛优质一体化发展试验区快速对接的优质平台。照片由陈村镇提供

村庄改革也增强了当地企业留在陈村发展的信心。过去，由于土地使用有限，一些企业只能选择在其他地方设立分支机构，甚至计划整体搬迁。村改启动后，一批优质企业通过突破规划瓶颈、引导政策公告等方式主动申请自主改革，其中有6个企业自主改革项目正在接洽中，涉及15家企业。

村改还锻造了陈村铁军，让干部们精神抖擞，干劲十足。一年来，陈村镇主要领导深入一线，带头组织会议，及时准确地判断和调整战略战术。党政人大班子成员分片工作，聚集全镇干部精英力量，专职开展村改工程。

国庆期间，村改项目组全体干部自愿放弃休假，利用长假村民相对空的休闲机会，耐心与村民反复沟通。在此过程中，城建局陈村镇国土水资源局常务副局长陆患病住院。他仍然坚持在病床上处理特遣队的案头工作，身体状况好转后立即回到前线继续战斗。

「在过去一年，我们得到社会的广泛认同和支持，并增强了我们对乡村改革的信心。发起总攻是及时的，也是及时的。”黄志杰认为，总攻是一个特殊的战略阶段，陈村将继续学习先进乡镇和街道，虚心借鉴农村改革的成功经验和先进做法，转变作风，推动农村改革全面开花。

根据规划，陈村未来将启动为期三年的村庄改革总攻，涉及20个村庄改革项目，总面积5025亩，全面实现改革总体目标。

具体来说，陈村将从政府、村社和企业三个层面充分调动人力和资源，聚集村改干部、政策体系和社会资本的力量，将村改推向新的高潮。

同时，陈村还将建立规划数据库、项目数据库、招商数据库，精心规划村改与腾空之间的开发利用空，积极对接湾区广州、深圳、香港的优质工业资源，择优做好招商工作，引进优质工业园经营者，加快项目建设和生产，精心打造产业特色鲜明、综合效益突出的主题工业园。

在黄志杰看来，随着村庄改革引领全镇优质发展，陈村将由守变攻，由“执顺德北门”向“做顺德北门”，由三龙湾地理核心向能源核心转变，实现由“镇”向“市”的转变。