中国商业地产协会 《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》

【商业地产精选】中华全国工商联下属中华全国房地产商会商业地产研究会与RET瑞一德联合发布《2018/2019中国商业地产行业发展报告》，统计2018年商业地产领域代表性事件，梳理行业八大现象，展望2019年发展趋势。《报告》首席专家、中华全国房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，当前消费市场最大的变化不是一些舆论炒作的所谓升级或降级，而是消费市场的明显分类，这也对商业运营创新提出了更高的要求，商业进入了“不创新，就没有商业”的新阶段。商业资产价值逐渐分化，运营良好的优质资产成为应对经济下行的有效工具。

2018年中国商业地产八大现象

1.高品质房产的存量得到了恢复

欢迎资产证券化热

代表活动:广州贾政广场、郭蕊购物中心、北京和盛汇、新建圆林里中心发布CMBS/ REITS产品

关注理由:2018年之前，商业资产交易空活跃，一批标志性商业项目集中于市场，商业资产证券化迎来新高潮。9月，以广州贾政广场为标的物业的“广发恒金-贾政企业集团贾政广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73亿元，成为2018年规模最大的CMBS。此外，北京郭蕊购物中心、北京Hadmen广场、北京和盛汇、北京世纪金源、苏州新建圆林里中心、深圳龙岗万科广场等多处优质物业成功获批或发行证券化产品。在房地产金融杠杆普遍过高的背景下，商业资产证券化更具有现实意义。同时也是中国商业地产国际化、规范化的重要标志。

2.大型资产交易是不均衡的

运营层面凸显资产价值热

代表性事件:世茂公三拍卖，北京盈科中心再次易手

关注理由:2018年底，北京市场两笔商业资产交易引起关注。一个是乐视控股旗下世茂公三资产拍卖案。12月初，阿里网站发布拍卖前公告，评估价32.89亿元，起拍价仅为23.02亿元；另一个案例是盈科中心项目以105亿元的高价售出，打破了北京商业地产交易量的纪录。这种忽冷忽热的背后，说明资本市场认可资产的运营价值。世茂公三项目虽然位于北京核心商务区，但由于长期处于空状态，资产价格不但没有上涨反而下跌。与之形成鲜明对比的是，盈科中心一直处于全租状态，现金流良好。即使总价高，还是成交。同时，2018年，行业内还有很多商业资产打算出售，但由于管理不善，市场上没有价格。商业资产的价值开始根据运营水平进行差异化，高质量商业资产的流动性强、弹性好等优势在经济下行压力面前更加突出。

3.新零售不好

线上和线下集成的期望仍然很高

代表事件:超级物种流失，箱马鲜活生命遭遇“标签门”，箱马开放加盟，美团正式进入新零售

关注理由:12月，“新零售先锋”超物种主公司永辉云创爆发累计亏损10亿，以至于永辉宣布将被剥离上市公司业务体系。此前，改变食品保质期的“标签门事件”在博世生鲜爆发，公司急于推出博世加盟业务。JD.COM 7 fresh也进行了人员洗牌，这使得该行业普遍形成了新零售不受欢迎的印象。尽管新零售先锋实验受挫，但商业创新的探索显然没有放弃，亏损巨大的超级物种已经表明将继续独立于上市公司发展。美团将其生鲜超市品牌“棕榈鱼鲜”升级为“大象鲜”，也加快了门店扩张的步伐。JD.COM 7 fresh在人事重组后起步，渠道已经下沉到三四线城市。新零售的步伐并没有停止，线上线下融合的预期依然存在。

4.实体业务加数据智能

技术驱动的运营已经成为共识

代表性事件:凯德Next-Ten、宝龙创意实验室、海底捞无人餐厅诞生

关注理由:欢乐城、印象城、爱琴海等商场都建立了自己的商业科技公司，有的还增设了首席技术官一职，更加注重技术在商业运营中的主导作用。作为商业地产的领导者，凯德置地创造了一种新的商业物种模式“探索下十”。宝龙与JD.COM跨界打造“宝龙创意实验室”，与新零售相连。格式涉及儿童、餐厅、超市、数码等。，覆盖生活细节，整合在线消费，实现流量导入。同时，宝龙还投资研发了可广泛应用于购物中心、商业综合体、大型零售商和主题公园的共享后续服务机器人。海底捞的无人餐厅成了网络名人的出拳之地。从过去实体业务期待第三方科技公司提供服务，到现在投资研发业务数据技术，显示出更好的商业应用的迫切愿望。

5.股票业务已经升级和转型

城市更新创造新的商业机会

代表活动:北京广场、上海世茂广场和深圳李因中心重新开放

关注理由:2018年，一批城市更新商业项目将重新开放。位于北京前门核心区的“北京广场”全面开放，出现了无印良品体验酒店、星巴克精选旗舰店、第一页旗舰店等诸多创新业态，颠覆了消费者多年来对前门商业过时的印象，越来越多的本地客户开始回归这里。9月，世茂集团旗下的上海世茂广场重新开业，吸引了大批时尚创新意识强的年轻客人，装修前后业绩翻了一番。深圳李因中心改造后，性能提升近30%。这些项目之所以转型成功，是因为除了硬件升级，场景营造、项目定位、业务组合等各个方面都进行了升级和创新，也为城市商业更新带来了活力和信心。2018年，很多有影响力的更新项目同时成交。欢乐城收购了北京大兴火神庙项目，并决定将其改造成新的产品线“欢乐春风”。凯德置地以128亿英镑的高价收购了上海最高的双子塔，并计划在上海建造第三座莱佛士大厦。由于增量业务发展的成本不断增加、周期越来越长、地点越来越局部，现有业务的更新和改造正成为一个新的业务机会。

6.商业地产投资普遍过热

核心领域的业务仍然受到追捧

代表性事件:恒隆等主流商业地产开发商竞购杭州最昂贵的商业用地

关注理由:5月，香港著名商业地产开发商恒隆地产以107.3亿的价格，118%的高溢价，拿下杭州核心商务区杭州大厦旁边的百景坊地块，杭州将迎来首座恒隆广场。招标当天，除了恒隆，还有华润新鸿基、阿里城头、新世界、九仓、银泰等知名地产公司，竞争一度白热化。在商业地产过度投资的背景下，杭州这个商业地块的拍卖如此抢手，并不意味着商业地产投资热的回潮。主要是基于项目在城市规模和区位上的案例优势，核心区域商业弹性好的传统投资理念仍然得到认可。

7.关于消费降级的争论无处不在

商业潜力侧重于激活

代表事件:平多多上市、阿里入股汇通达

关注理由:农村包围的城市平多多，7月份在美国上市，取得了巨大的商业成功。许多从事实际业务的人将它的成功归因于经济衰退下所谓的“消费降级”。事实上，商务部等权威部门发布的报告显示，消费升级的趋势是不可逆转的。品多多的成功在更大程度上是由于底层消费通过移动互联网平台的聚集和升级。此外，小城镇电商平台汇通达也获得了阿里45亿元的投资。电子商务平台的沉没不仅激活了中小城市的巨大消费潜力，也增强了中小城市实体商业发展的信心。

8.很难吸引对购物中心的投资

如期开业成了实力的象征

代表活动:广州K11、长沙IFS、昆明欢乐城、厦门华润万象城等项目如期开幕

关注理由:多年来，商业地产的跨越式发展导致了购物中心的过度竞争。此外，由于宏观经济形势的下行影响，许多品牌的租赁能力下降，新项目普遍面临招商引资和开业困难。就连一线城市和大型央企也遇到了同样的问题。根据2018年的抽样数据，5万平方米以上的商场实际如期开业的不到60%。万达、华润、印度电力、欢乐城、龙湖等知名商业地产开发商。，凭借品牌声誉、专业团队、资金优势等综合实力，无论是自营、自建还是委托，都如期开业，其中一些已成为当地商业升级的新标杆。

2019年中国商业房地产行业走势

首先，整体市场预期趋于谨慎

由于宏观经济的影响，消费者在消费上更加谨慎，加上业务本身缺乏创新，渠道明显分流，今年行业的市场预期普遍下降，新项目的扩张也变得更加保守。餐厅、影院等购物中心的传统增长引擎较弱，新零售的发展不尽如人意。行业进入“无创新无业务”的新时代，急需另类创新业态和模式，市场所迫的创新压力加大。

第二，消费市场的分类更加突出

近年来，随着经济的快速发展和消费群体的不断迭代，消费观念和消费模式正在发生深刻变化。以消费升级为主旋律是不可逆转的，但同时消费分类现象更为突出，有时看似消费退化，其实是消费分类的体现。仔细分析品多多的客户群构成，可以发现它的崛起不能简单的解释为消费的退化，而是追求高性价比的新消费理念的体现。

第三，线上线下融合继续深化

以腾讯入股BBK、阿里入股Real Home为代表的线上线下融合，将进入技术融合、运营融合、文化融合的多维度深度融合阶段。新数字商店的登陆预计将继续加速。新零售可能有更先进的商业模式，行业也面临洗牌的可能。虽然永辉超级物种的巨额亏损引起了一些对新零售的担忧和对新零售盈利模式的更多质疑，但对于线上线下融合行业来说，仍然是普遍预期。

第四，商场和品牌打造命运共同体

商场、百货等商业实体与商业品牌之间的关系，过去是简单的租赁关系，商场的作用基本上只是对商家的选择和评估。如今，为了共同应对市场下行压力，商场与品牌所有者的关系正在悄然发生变化。一些商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据引导品牌所有者优化产品和供应链，甚至直接投资孵化品牌、与品牌合作。商场和商业品牌的命运共同体和利益共同体的关系变得更加紧密。

5.政府开始规范商业地产的开发

多年来，一些地方政府对商业地产的投资重于规划，而商业地产企业重开发轻运营，导致投资过热、发展无序等问题。因此引起了政府相关部门的重视。在成都等地的带动下，国家标准委员会基本完成了一系列商业建筑发展国家标准的起草工作。随着标准的出台，会对当地政府的招商引资政策产生影响，商业地产开发的混乱局面会进一步规范。未来，商业建筑的发展方向将从数量转向质量。

—东、北、东—

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