房地产投资 2017年房地产投资形势分析与2018年展望

2017年，房地产市场在持续加码调控中呈现下降趋势，主要指标发散，征地增速加快，房地产开发投资相对稳定，弹性较强，销售增速逐月呈现明显下降趋势，价格涨幅放缓。展望2018年，行业发展的政策环境依然紧张，市场销售将再次遭遇“寒流”，销售有负增长的可能。但由于住房租赁市场建设加快，城市棚户区改造继续实施，商品房建设规模较大，房地产开发投资仍将保持4.5%左右的增长。

第一，调控政策更加精确，因为政策的特点是明显的

2017年房地产调控主要遵循两条主线:去库存和风险防范。去库存是2015年底中央经济工作会议提出的任务。它的主要目标是将房地产的库存规模降低到合理的水平，避免房地产市场的过度萧条。2016年底的中央经济工作会议再次强调了这项任务，但重点转移到了解决三四线城市房地产库存过多的问题上。风险防范是指部分城市房价过高、物价上涨过快、资产泡沫风险加大可能引发的风险。政府主动采取有效措施，将抑制房价上涨放在更加重要的位置，及时出台相关政策措施，限制购房、贷款和销售，增加土地供应，防止房地产泡沫风险进一步加大。去库存和风险防范不是静态的，而是要根据当地市场的变化进行动态调整。因此，从外部表现来看，2017年的房地产调控体现了更强的“分类调控、按市定策”的特点，调控政策的内容更加精准，调控效果也非常明显。住房库存大幅下降，价格上涨受到抑制。

在去库存的引导下，大部分三四线城市仍采取提高棚改货币化补偿比例、降低首付比例、发放住房补贴等鼓励政策，直接带动大部分城市商品房销售面积明显回升，有效降低住房库存规模。

在风险防范的指导下，2016年9月以来，一二线热点城市和部分市场需求旺盛、房价上涨较快的三线城市出台了几轮调控政策，其中以限购、限贷、限售、增供土地等政策措施为主。2017年3月以来，调控城市范围开始向部分省会城市和中西部部分三线城市扩展，采取抑制措施的城市范围不断扩大，房价过快上涨势头得到初步遏制。我国商品房价格平均涨幅处于10年来的较低水平，平均涨幅为4.1%，仅高于2008年和2014年的水平。

自2016年中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”以来，符合中国国情和市场规律的房地产基础制度和长效机制建设不断推进，短期调控和长期机制的联系更加紧密。在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购结合的房地产体系，试行土地制度改革，启动集体建设用地建设租赁住房试点工作，扩大保障性住房范围，快速增加共有产权住房供应，使房地产市场迎来更加稳定健康的发展环境。

二是2017年房地产投资相对稳定，区域分化加剧

从2017年房地产开发投资情况来看，总体情况相对稳定，但地区和城市差异显著。华南、华中、华东地区增长较快，增速超过10%，而西南、华北、东北地区投资增速相对较慢，尤其是华北和东北地区。

2017年1-10月，国家完成房地产开发总投资90544亿元，增长6570亿元，同比增长7.8%。与2016年全年相比，增长率提高了0.9个百分点。从房屋类型来看，住宅商品房投资增长最快，商品房增长最慢。2017年1-10月，商品房投资61871亿元，同比增长9.9%，增速在所有房型中最快；写字楼投资5583亿元，同比增长5.2%；商业经营场所投资13088亿元，同比增长1.1%，增速最慢。

从全国所有地级以上城市的监测数据来看，城市之间的分化比较明显。根据196个地级以上城市前9个月房地产开发投资数据，大部分城市投资完成在500亿以下，占城市数的83.2%；500亿元以上的城市只有33个，其中2000亿元以上的城市有重庆、上海、北京、郑州、武汉5个，投资完成1000亿至2000亿元的城市有15个，其次是成都、天津、广州、杭州、苏州、南京、Xi、深圳、福州、合肥、昆明、长沙等。从这20个城市的分布来看，主要是直辖市、部分省会城市和计划单列市。在西部地区，重庆、成都、Xi和昆明位列房地产开发前20名，而苏佛则位列投资前20名，反映了其经济发展的规模和潜力。

按投资增速分布，地级以上城市投资增速在0-30%之间的有121个，占60.8%，其中0-10%之间的有47个，10% -20%之间的有42个，20% -30%之间的有32个。有29个城市增速超过30%，占比14.3%。这些增速较快的城市大多是投资200亿以内的三四线城市，投资200亿以上的城市只有嘉兴、阜阳、亳州、六安、江门、汕头、威海7个，主要分布在浙江、安徽、广东、山东等省。投资负增长的城市有47个，其中19个城市下降超过10%，石嘴山、呼和浩特、哈尔滨、秦皇岛甚至下降超过30%。

从各城市房地产开发投资对全国房地产开发投资增长率的贡献率来看，郑州、深圳、南京、长沙、重庆等20个城市的贡献率较大，占同期房地产投资的37.6%，同比增长14.6%，比去年同期增加3572亿元，对全国房地产开发增长率的贡献率为59.1%。其中嘉兴、无锡、佛山、富阳、惠州、苏州、三亚等7个城市均在35个大中城市之外，属于几个全国城市群的次中心城市，而其他城市基本属于几个主要城市群的核心城市，充分体现了城市群发展战略对房地产开发投资的深远影响。

第三，2018年房地产投资增长率将下降，但仍能达到4.5%左右的增长率

对于2018年的房地产投资形势，有不利的方面，如产业发展政策环境相对紧张，房地产投资属性进一步降低，销售增长可能出现负增长。与此同时，也有积极的一面，如棚户区改造继续实施，租购住房制度建设加快，企业土地收购和土地储备充足，宏观经济稳定和复苏迹象明显。综合考虑，我们认为2018年房地产开发投资形势将略有下降，但增速相对稳定，区域分化继续，总体增速将在4.5%左右。

从房地产投资的构成来看，房地产开发投资主要有三种类型:第一，根据房屋的用途或类型，房地产开发投资可以分为四个部分:商品房投资、商业用房投资、写字楼投资和其他商品房投资；二、按项目可分为建筑工程、安装工程、设备仪器购置、其他费用四部分。其中，建筑工程和安装工程在某些统计数据中合并为建筑安装工程；三是按地区划分，即我国房地产开发投资规模等于全国各省市或经济区域投资总和。

下面我们根据相关预测模型，从这三个角度对2018年房地产投资的规模和增长率进行分析和预测。

1.住宅投资增速保持稳定，新兴产业崛起有利于商品房投资

从房屋类型来看，商品房投资是房地产开发投资的主体，近几年约占68%，其次是商业和商住楼投资，约占15%，其他商品房投资约占11%，办公楼投资约占6%。

从2018年的政策趋势来看，政策更有可能继续坚持目前的相关政策。如果城市房价仍在快速上涨，将迅速出台有针对性的调控政策，稳定市场预期，抑制房地产投资需求，切实落实“房子是为了居住，不是为了投机”的定位。受此影响，预计2018年商品房销售将下滑，对商品房投资产生负面影响。但与此同时，房屋租赁市场的建设正在加快，非销售性住房建设规模将大幅增加，这将带动商品房投资的上升。同时，考虑到2017年征地面积的快速增长，在目前货币紧缩的环境下，征地企业将尽快开工建设，2018年大部分地块将重新开工。综合考虑几个因素，预计2018年商品房投资约7.8万亿元，增长3.9%。

非住宅商品房主要包括商业和营业用房、写字楼和其他商品房。其中，投资商业建筑的比例最高，其次是其他商品房，投资写字楼的比例最小。从趋势来看，近年来，随着互联网和电子商务的快速增长，非住宅商品房出现了分化，增速明显下降。2015年，全国各地开始加强按计划用途限制用房的管理，传统的“房改商”、“商改房”基本停止，短期内将导致商业用房需求快速增长。此外，随着中国宏观经济的稳定和改善，新兴产业的发展也将增加对写字楼和商业经营场所的需求。受此影响，预计2018年商业营业用房和写字楼将分别增长7.2%和3.1%。

2.建筑安装工程仍是主体，其他费用，尤其是购地费，增长迅速

从房地产开发投资项目的构成来看，主要由三部分组成:一是建筑安装项目，约占74%；二是购置设备、工具和仪器，比例较低，约占1.4%；三、其他费用，约占25%，其中购地成本是主要部分，约占房地产投资的15%-20%，近几年基本呈上升趋势。

从项目构成来看，房地产投资与建筑安装工程关系最为密切，会受到其他费用尤其是购地费用的干扰和影响。建筑和安装工程的费用，如果用公式表示，可以写成:

建筑安装工程=在建工程建筑面积×单位建筑面积建筑安装费用

其中，单位建筑面积的建筑安装费用相对稳定，每年都呈小幅上升趋势。这意味着在建项目建筑面积的变化与房地产开发投资之间将存在高度正相关。在统计指标中，建筑建筑面积是与在建工程面积最接近的指标。但是，由于每个时期的新建和竣工都会有变化，我们只能模拟在建项目的规模进行计算。经过多次模拟，我们认为将当年房屋竣工面积的50%减去作为当年在建工程的建筑面积更为合适。我们称这个指标为修正建筑面积。

下图是房地产开发投资增长率和修正建筑面积的趋势分析。从图中可以看出，在过去的18年里，房地产开发投资的增长率与修正后的建筑面积高度相似，相关系数达到0.9783。

2015年以来，房地产开发投资增速偏离修正后的建筑面积增速。主要有两个原因:一是当房地产形势发生较大变化时，在建比例会增加，导致建筑面积增长率被高估；二是房地产开发投资构成中的土地收购成本主要取决于前期的土地收购成本，波动相对较大。2017年，土地购买成本预计将保持20%以上的增长率，这将导致投资增长率与修订后的建筑面积增长率出现偏差。

以下是2010年以来商品房建筑面积、竣工面积、新开工面积和房地产开发投资的增速。预计2017年和2018年修订建筑面积分别增长3.5%和2.4%，房地产开发投资分别增长7.8%和4.5%；

3.华东、华中、华南地区比重稳步上升，东北地区比重明显下降

从区域来看，华东、华南、华中、西南、华北五大经济区域是房地产开发投资的主体，其投资完成量占全国投资的90%以上。因此，调查全国房地产市场的趋势，重点应该是这些主要地区的发展。根据中国未来的城市化发展规划，城市群将成为未来城市化发展的主要形式。在中国，大多数已批准和即将批准的国家级城市群都在上述区域内。随着城市化的稳步推进，这些城市群的核心城市外围和本区域的次中心城市将保持快速增长。

从2010年到2017年，按中国房地产开发投资比例来看，华北地区投资比例稳步下降，东北地区投资比例大幅下降，而华东、华中、华南、西南地区投资比例稳步上升，尤其是华南和华中地区。