什么是学区房 什么是学区房？学区房有什么好处呢？

看了一个多月的房子，在北京工作了近十年的李颖越来越焦虑。看到女儿2017年下半年要上小学，按照规定必须在4月份完成转学登记，但现实似乎比他想象的还要严重。“上周在西城看到一个学区房，单价14万多点。押金也交了，第二天就拿走了。”1月10日，在北京西城区的一家中介店，李颖一边等中介打听挂牌情况一边说。

为了让女儿进入西城区重点小学就读，2016年国庆前后，李颖先后卖掉了在北京远郊投资的房产，下定决心要买小学的学区房。“我知道西城的学区比较受欢迎，但是没想到会这么受欢迎。”

李颖住在西城区和海淀区交界处，在西城区工作。他对目前住房面积内的重点小学不满意，但送女儿去喜欢的小学显然不容易。李颖所在的西城区是北京市重点中小学最集中的地区，也是最具竞争力的地区。

方天霞发布的统计数据显示，在北京拥有学区住房资源的55所重点小学中，西城区占了15所。重点学校的聚集，稳定的升学率，使得西城区成为北京学区房价格最高的地区。同时，由于西城区学区建设由来已久，李颖的选择尤其困难。

据不完全统计，北京及各区重点小学70%以上分布在东城、西城、海淀、朝阳，密云、怀柔、延庆和平谷几乎没有。优质教育资源的稀缺性和分布的不均衡性，导致一些地区的重点学区成为抢手资源。

什么是学区房间

学区房可以分为广义和狭义。中原地产营销总监张大伟认为，总的来说，国内所有的房子都可以称为学区房，人们通常所指的学区房特指重点学区房，即重点中小学抄写员范围内的住宅小区。

就北京而言，市有重点学校，区有重点学校。近年来，北京市教委还将部分非重点学校划归重点学校名下，成为重点学校的分校或分校。“比如时嘉小学通州分校，它旁边的房子。是学区吗？”张大伟说。无论是广义还是狭义的学区住房都很难有一个精确的定义。

方天霞公布的统计数据显示，北京438所小学中，朝阳区82所，海淀区74所，东城区62所，西城区65所，丰台区51所，也是北京房价最高的地区。

这些学区的划分依据是什么

据张大伟介绍，北京某区属于哪个学区、哪个学校，由北京市教委统一划分，结合一个地区的教育资源和人口密度，按千人分布。

首先，北京每个区都会有一定数量的学区房，人口密度较高的区较多，比如朝阳区，人口密度较低的区较少。

根据公开数据，海淀区划分为17个学区，朝阳区15个学区，东城区8个学区，西城区11个学区。

每个学区将有不同数量的学校。根据最近入学原则，每个学区的每所学校都有一个或多个相应的学区。这些区的居住建筑是广义的学区，重点学校的学区是竞争激烈的狭义学区。

按照这个划分原则，有的学校只对应一个社区，有的学校对应多个社区；同理，有的社区只面对一个学校，有的社区会分成几个学校。所以在同一个小区，有的房子是热点重点学区，有的只是普通学区。

这就是所谓的单校划线和多校划线的区别。所谓单校划线，是指给一个学校划定一个区域，只要符合要求，就可以进入这个学校；多校划线是指为多个学校划定一个区域，符合条件的可以选择其中一个。

如果一个学校是重点学校，其他几个学校是非重点学校，重点学校完成招生计划后，在学生自愿的前提下，由计算机分配这个区域的学生，即某个学生抽签进入哪个学校。

70%以上的学区集中在4个区

在北京二手房市场，重点学区房价格涨幅大于普通学区房。以西城区为例，2016年8月至2017年1月，二手房平均成交价格上涨19636元/平方米，同期重点校区均价上涨24600元/平方米。

在二手房存量领域，中科院的报告显示，北京市重点学区的住房供应量仅占全市住房存量的10%左右，北京市重点学区的住房分配不均。根据北京十三五人口救助政策，各区录取难度不同。

《北京市教育委员会关于2016年义务教育招生工作的意见》要求，北京户籍或非北京籍适龄儿童按照区教委指定的学校服务片参与人口信息采集，就近入学，不经考试。具有北京市户口的适龄儿童需要提供入学所在区的居住证，非北京市适龄儿童需要父母或其他法定监护人持北京市就业证明、北京市实际居住证明、家庭户口簿、北京市暂住证，无户籍所在地出具的监护证明。

具体录取条件由区教育委员会制定。东城区和西城区不仅要求实际居住地(房产或公租房)在本区，还要求监护人在本区工作，大大提高了准入门槛。但是海淀和朝阳条件相对宽泛，不同的学校设置了不同的入学门槛。

但不管是哪个区还是重点校区，房地产都是一个绝对的指标，催生了对重点校区的热炒和争夺。

李颖毕业后一直在西城区生活工作，相关条件已经具备。但是，他想让女儿进重点小学，就必须有重点学区。

方天霞公布的住房数据显示，北京市共有重点小学175所，其中东城、西城、海淀、朝阳占72%以上，仅西城区就达39所，超过了大兴、通州、昌平、顺义、房山、石景山、门头沟、密云、怀柔、延庆、平谷等11个区的总和。

根据中央参考所的报告，西城区的教师比例为1:15.1，东城区为1:13.67，海淀区为1:21.06，朝阳区为1:16.67。由此可见，东城和西城的入学条件相对严格，教师比例相对宽松，海淀区的教师比例相对紧张。

从中考录取率来看，550分以上的考生在东城占考生总数的25.5%，在海淀占25.41%，在西城占22.06%，在朝阳占14.19%。而且高考方面，海淀的录取率最高，西城的录取率固定。所以东西海比朝阳有优势。

学区丰富的住房资源也导致了这些地区强劲的房价。同面积同质量的重点学区与普通住宅平均差价高达30%。

以海淀区知春路附近的一个小区为例，基本条件相同，但重点中小学招生名额均价在11万元左右，而不是重点学区价格在8万元左右。在价格较高的西城区，差距更大。

重点学区的价格差别很大

西城区是北京重点学区房价最高的区。

目前，政府部门和相关机构没有关于北京学区住房的详细权威数据。据北京市住房统计，房价最高的前10个重点学区中，有7个位于西城区，其中红庙小学、皇城根小学、芬斗小学的住房均价最高已超过17万元/平方米，中关村十号小学区的住房均价最高已达到14.8万元/平方米。

在重点学区价格最高的前10所学校中，西城区也占有7所，价格比重点学区低2万元/m2，其中西单小学、西师库小学、力学小学平均价格最高均超过15万元/m2。另外三家位于东城区，价格已经超过13万元/平米。

住房资源丰富的四个重点学区中，价格相对较低，学校分布相对均衡。全市均价最低的10所重点学校中，朝阳区花家地实验小学均价最低，为35697元/平方米，东城区北京第一师范小学均价最低，为39751元/平方米。其他学校学区最低均价也已经超过4万元/平米。

除了价格，对于学区的购房者来说，住房的可获得性也是一个值得关注的因素。按照一个区对应的一个城市的重点学校平均供应量来看，海淀区和东城区供不应求，其中北师大实验小学零供，天坛东里小学两个区只有38套，北京第一师范小学11个区只有60套。

按区内重点学校对应的学区来看，朝阳区三里屯小学只有3套，朝阳外国语学校北苑分校只有32套，西城区北长街小学只有5套，传媒大学附属8所小学只有71套。

然而，在一些地区，学区的住房供应是充足的。按各区某重点学校住房平均供应量计算，崇文小学各区平均供应量为1262套，北京工业大学附中首城国际校区为1181套，望京实验学校为832套。

与北京整体供给相比，重点学区住房供给明显偏低。根据中央参考所的数据，在北京存量住房市场中，重点学区的住房比例只有10%左右，多为老旧和小型，15岁以上的重点学区住房比例超过65%。

李颖的小学对应28个小区，均价6-16万不等。他看到某小区均价14万平米，不是最高价小区。“我一个同事两年前买的这个。社区才7万多，现在已经涨到14万了。”这意味着李颖同事的房产两年内增加了1000多万元。

李颖现在居住的小区属于高档公寓，均价已经达到12万元/平米。“我现在生活的环境至少比这个强十倍，但是价格没有这个高！”虽然李颖抱怨学区房价偏高，但他也认为，即使考虑到投资因素，也值得入手。

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