山东威海乳山海景房 乳山银滩“白菜价”海景房背后：投资有风险，买房需谨慎

长达21.7公里的海滩绵延在脚下，阳光、海鸟、渔帆、海风徐徐吹来，嗅着空空气中淡淡的海水咸味，让身心同时回归自然...山东省威海市乳山银滩海景客房以其美丽的海景和大力的宣传，在过去的十年里吸引了来自全国各地的大量买家。

近日有媒体披露，乳山海景房每平米仅售1000元，与海景房难以对接，甚至不如中西部很多偏远小县城。威海海景房价格真实情况如何？

“十一”假期，第一财经记者驱车前往乳山银滩。一路上，许多无人居住、无人居住的“别墅”映入眼帘，路边醒目地矗立着防水和墙面修复店。走进离银滩最近的大庆路的街道，每隔几米就有一家房屋中介的门，二手海景房的销售信息就贴在门上和墙上，但是很少有买家来打听。

乳山银滩附近一座破败的海景别墅

“今年年初以来，房价大幅下跌，生意很难做。卖房子的房主很多。疫情的影响不知道什么时候会过去。有些年纪大的不愿意来。有些人生意不好，急于用钱卖房子，但想买房的人比往年多。少。”在银滩做了十几年房产中介的王东北告诉《第一财经记者》。

王东北认为，从网上不到10万就能买到海景房的情况没有参考价值。“房价确实在跌，但平均市场价在3000元/平米左右。那些标着1000元/平米的房子，要么是阁楼，要么是车库。”王东北说。

大庆路密集的房产中介

海景房卖“白菜价”吗？

乳山是山东省威海市管辖的县级市，位于山东半岛东南部。海景房所在的银滩，距离乳山市20多公里。因其美丽的海岸线，被誉为“世界第一海滩”和“中国最美丽的海岸线”，被评为国家AAAA级旅游胜地，并获得联合国人类居住和生活最高奖——人居奖。

王东北在银滩做海景房中介13年。他告诉第一财经记者，目前银滩周边活跃着1000多家中介，他们经常互通有无。房主急着低价卖房子的时候，会先以低于市场价的价格脱手，再高价卖出。在房价上涨的年份，王东北买的太低，卖的太高，一套房子能赚几万块钱。但是，随着今年房价的下跌和楼市的清淡，他去年收购的几套房子不得不赔钱出售。

“去年我以33万的价格收到了一个6楼的电梯房。房间10年，88平米精装修。当时市价36万。原房主是江苏人，买下来投资，没住过一次。因为原房主着急用钱，我就低价收了。没想到今年就算降价到30万的房子也难卖。”王东北说。

上述海景客房的内部

王东北现在手里有十多套房子。随着海景房市场的下跌，他也急于卖掉手中的几栋房子。

“我们从房子里借的钱有利息。现在是亏损12000。几个月不卖，越亏越多。”王东北说。

王东北告诉第一财经记者，十年前，银滩的房价已经达到每平方米4000多元。这么多年过去了，房价不涨反跌，很多买海景房做投资的人都受不了了，开始卖房。

根据诸葛的数据，9月份乳山银滩二手房均价为每平米3940元，最低价格为每平米2000元。

据王东北了解，2017年至2018年，乳山银滩房价涨幅最快，但今年房价开始下跌，并一路下行近几年的涨幅。

除了王东北，银滩的很多房产中介告诉记者，今年情况不好，几乎赚不到钱。

乳山中介挂的二手海景房信息

早在2003年，大庆油田第一次来银滩开发海景房，很多是大庆油田员工福利房。随后，越来越多的开发商投资银滩的房地产开发。2007年到2010年，是乳山房地产发展的高峰期。钱掉到了地上，海景房从地上拔地而起。据不完全统计，银滩3公里深、绵延20多公里的海岸线上，密集建有200多个居民区。每个小区有近10套房子，近100套房子，几乎有一个小区是开发商。王东北说银滩的房子太多了，具体有多少没人统计。

十七年前，银滩开发之初，来自山西太原的周光平，跟着看房团的大巴去参观银滩的房子。

“当时的环境没有现在好。当时房子只卖1000多每平米，11万就能买一套房。”周光平告诉第一财经记者。

周光平观光团的许多人被这片海滩和开发商谈论的美好未来所吸引，并决定买房。更理性的周光平没有开始。

“当时虽然房价低，但是当时的工资也低。在集团买房的，谈不上投资成功。”周光平说。

已经退休的周光平今年十一假期又和妻子一起来到银滩。这一次，他想为自己和妻子安排一个海景房养老。

“我觉得乳山的房子没有投资价值，但是这里环境不错，空不错，负氧离子高，对一些慢性病有好处。我每年来住几个月，抓海，游泳，钓鱼。生活成本也低，挺适合老年人的。”周光平解释道。

观看组的秘密

记者在威海参观海景房时，发现了一个相当奇怪的现象。威海，装修好，住房条件好的二手房每平米3000元左右，新房均价1万左右。一手房和二手房价格相差很大。

周光平告诉第一财经记者，其中一个重要原因是新房和二手房面对不同的客户群体。新房主要面对的是开发商组织的“看房游”，二手房主要面对的是来海滩游玩的个人游客。

“跟着大巴看，免费玩，现在安排好了每天的行程。访问团没有时间接触当地人，也没有机会了解当地的二手房价格。销售都是傻子，很多人看着这么好的沙滩，房价这么便宜，就忍不住开始了。这是一个理性和非理性的问题。如果一个理性的人，他会再看看二手房的价格。”周光平说。

“观景团”大巴停靠在乳山海景厅新楼旁

在威海某新开楼盘门口，记者发现一辆江苏来的大巴，正在向会员介绍新开的海景房。这个海景房的平均售价已经达到了1万元/平米。

山东各地的海景房都以养老为理念，在北京、上海、天津等大城市铺网。海景房的销售团队在当地组织了一个旅游团，以自由行为噱头，用大巴把潜在买家一个个拉到海景房的售楼处。

老包是河北邯郸山东省另一个沿海城市龙口一个海景房项目的总经理。“十一”假期，老包在邯郸组织了几个大巴旅游团来龙口。

“一辆车上有55个顾客，都是北京和邯郸的。上午来一组，下午来两组。邯郸已经有四五十户在这个小区买房了。自己买了两套，门口邻居也不好意思。她买了四套，其中一套是全款，三套贷款。”老包告诉第一财经记者。

老包43岁，住在峰峰峰矿区。矿区以煤矿、陶瓷、钢铁为经济支柱。老包告诉第一财经记者，在他们的小县城，房价已经涨到了每平米一万元，不可能再有升值空。但他认为龙口的海景房每平米才四五千，很便宜，有升值/[/K0。

“龙口西海岸的海景房还是有投资潜力的，我主要看中了在建的人工岛项目。项目建成后，将带来30万人，离人工岛最近，肯定会受益。而且不像龙口的东海观海房，西海岸观海房靠近市区，市政供暖，设施齐全，也适合长期居住。”老包卖给记者。

从窗口望向大海，海中人工岛工程已经完成基础沉降，进入施工阶段。

从龙口海景房看人工岛工程

开发商为了区分本地买家和来访团，通常会使用两套销售团队平行销售，互不干扰，但销售价格不同。

“我们不接受团体中的顾客。他们过来之后，会吃，会喝，会控制，一定要平均分配到成本。”一位负责接待本地客户的业务员告诉《第一财经记者》。

为了促进国外买家的消费，当地开发商还会提供周到的贷款服务等项目。

以上业务员说，对于国外客户，售楼处负责跑贷款，业务员带银行工作人员到客户所在城市帮助办理贷款手续。比如那个从龙口跑贷款到潍坊，到济南，到北京，花20多天周转，做100多笔贷款回来的业务员。

与过去的繁荣相比，今年海景房新房的销售也受到了影响。

“那是出口市场，疫情导致外国客户不来。上个假期，一天拉了三四十辆车到售楼处，就算只卖一辆车，一天也卖几十套房。今年的情况冷清多了。”以上销售告知第一财经记者。

这房子是用来居住的

周光平有很多和旅游团一起旅游看房的经历。他认为买房首先要认清自己的需求。海景房虽然不错，但是如果没有真正的居住需求，可能就是烫手山芋了。

“你以为这是一次免费旅行。如果和团里一起买房，这可能是你这辈子吃过的最贵的一顿饭，也是最贵的一次飞行。”周光平说。

来自郑州的汪秀娟阿姨五年前来到龙口旅游，在促销活动下，花了35万元在龙口东海买了一套70平米的小两居室。装修房子的总成本约为40万元。但后来因为想见孙子，没时间活了，只活了一个春节。

“过去的冬天，没有暖气，天气又冷，放在那里也没用。现在30万的价格挂了两年也没人要。以后退休了，现在花钱买个烦恼。”汪秀娟说。

龙口东海海景房销售信息及接送车主的发车频率

汪秀娟房子难卖的主要原因是二手房供过于求。无论是乳山还是龙口，80%以上的海景房都被“外地人”买走了，没有暖气，配套设施差，潮湿，远离市中心等。即使海景房比当地的普通房子便宜很多，但当地人还是不愿意选择海景房。

“外地人”买海景房的目的一是投资，二是养老。有中介告诉第一财经记者，整个海景房夏季入住率在50%左右，冬季只有10%左右。老年人每年都像候鸟一样迁徙。他们通常在五一前后来海景房，11月1日后离开。此外，大量投资购买海景房最终导致海景房成为“冬季空城市”。

走近银滩，路边醒目地立着防水、墙面修复的店铺

近年来，政策不断引导房地产市场回归居民自住需求。“房无投机”、“稳定地价、房价和预期”、“不利用房地产作为短期刺激经济的手段”等政策相继出台，成为下一轮楼市发展的风向标。

本地的房子适合投资吗？周光平用自己多年看房买房的经验总结了三点:看经济；第二，看人口流动性；第三，看地理位置。周光平表示，威海地理位置和环境良好，但经济发展和人口流动都不行。“只有一条腿站不起来。威海适合我们养老，不适合投资。我们只需要低的生活成本和良好的养老环境。”周光平说。

恒大研究院发布的《中国人口迁移新动向》显示，从人口流动性来看，近4年大都市圈人口外流主要分布在东北、山东半岛、京津冀等地区。具体来说，有10个大都市区近4年年均净流入10万人以上，其中5个都市区，即广佛召、杭州、上海、神湾汇和长株潭年均净流入20万人以上。

“从长期来看，房价的涨跌与人口流动的方向是一致的，经济基本面好、人口流入多的地区的房地产市场更有潜力。北部的海景房大多位于人口外流区。这些地方很多房子冬天都成了空城市，而南方的海景房主要分布在惠州、三亚、北海、厦门等地。恒大威尼斯、恒大海花岛都是典型项目，从目前的运营来看，都比北方的好。”易居研究中心研究主任严跃进告诉《第一财经记者》。

乳山市统计局发布的《2019年国民经济和社会发展公报》显示，2019年乳山实现GDP 277.36亿元，同比下降2.8%，乳山全年固定资产投资同比下降35.4%，其中房地产开发投资同比增长7.03%。从住房建设目的来看，住宅投资同比增长10.53%，占全部房地产开发投资的92.42%。

严跃进表示，虽然固定资产投资同比明显下降，但房地产开发投资明显增加，这至少说明当地各行业表现较弱，只有房地产相对较好，但也使经济过于依赖房地产。

“城市应该注意通过发展工业吸引更多的外国工人流入。他们只能靠卖地和过度开发房地产来获得暂时的成就。类似海景房的开发也需要控制。如果有开发海景房的项目，建议选择一个地方集中开发，而不是沿海过度开发、漫无目的开发。通过集中开发，这样可以形成更好的产业，生活在新城市，真正带动人气的聚集。”颜跃进说。

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