香港房地产 地产20年专访郑叔伦：深圳与香港之间的差别在细节

“深圳学香港，广东学深圳，全国学广东”是中国房地产20年来的发展轨迹。郑书伦认为，很多事情都是互相学习的。

腾讯大悦地产与深港地产联合商会推出“深圳地产20年”评选活动。本期特邀深圳中原地产总经理郑书伦。他从事深圳房地产行业十几年，见证了香港回归后深圳房地产的飞速发展，也了解了深港两地的异同。当你和他交谈时，你会被他的分享精神所感染，你会被他对事业的奉献所感动。

香港回归后，香港的财产受到香港人的青睐

郑书伦1997年来到深圳，看到了香港回归深圳带来的发展机遇。他说，当时很多香港人看好深圳的房地产市场。深圳一方面离香港近，一方面香港人有钱。在香港人眼里，深圳的房价相对便宜，房价只有香港的三分之一，所以很有吸引力。当时，关口地产很受香港人的欢迎。他还记得那一年汇展馆很火爆，最高售价2万多元/平米，基本都卖给香港人了。当时罗湖房产均价只有四五千元/平米。

建立品牌信任已成为深圳房地产发展的特色模式

98年金融风暴后，随着全球经济衰退，香港人开始出口，深圳出售的房地产也不再火爆。开发商开始挖掘当地市场。但初期开发不成熟，开发商实力不强，所以大部分楼盘都比较小，规模也小，多为单体或2-3栋。随着规划和配套设施的完善，后来逐渐出现了市场。回首往事，郑书伦对万科第一个城市建设项目——四季花城印象深刻，配套设施和规划提升了整个楼盘的档次。后来，桂坊花园和中海崔屹花园开始有了郊区市场的概念。随后，物业也开始有了大与小的区别，个别开发商的能力被凸显出来，由此产生了品牌的概念。此后开发商在做房地产的时候，也会进行品牌升级，在楼盘名称前加上开发商的名字，比如万科城、叶榛城、田健花园等。，他们开始将开发商的品牌与项目的品牌捆绑在一起，他认为这是一种非常独特的方法。

“深圳学香港，广东学深圳，全国学广东”是中国房地产20年来的发展轨迹。郑书伦认为，很多事情都是互相学习的。

羊绒衫豪宅的创新来自于丰厚的利润空

郑书伦表示，营销热潮过后，开发商开始注重产品设计，从中海阳光棕榈花园开始，将玄关变成开放式，赠送用户花园，引领赠送面积的潮流。之后南苑有个廊园，连买一层送一层。他认为这是一种创新，营销只是表面功夫。但是，羊毛来自羊，随着面积的增加，价格也会上涨。2005年以来，深圳的房价逐渐上涨，一方面是因为经济越来越发达，另一方面是因为房地产越来越豪华，市场上有很多豪宅，包括红树林西岸和东海花园。豪宅卖的好，但也卖的好。在利益的驱使下，开发商正在步入豪宅开发的队列。不是豪宅的也说是豪宅。

深圳的土地越来越稀缺。可能豪宅赚2亿，普通房子只赚1亿。所以，追求利润的开发商自然倾向于做豪宅。深圳和香港差不多。当商品房发展到相对成熟的阶段，就开始豪华了。但是豪宅更讲究，设计和推广会有更多的创新，创新要付出代价和成本。如果是一般住宅，利润空小，创新空小。利润高，遇到挑剔的客户，创新力会很大。郑书伦认为，豪宅盛开的时代，也是深圳充满创意的时代。

会展阁开创了全国酒店式公寓的“混搭”模式

会展亭是中国第一个酒店式公寓。今天看起来很普遍，但那时候把酒店和住宅联系起来，“混搭”，在酒店和住宅之间架起桥梁之后，不能简单地把它们当成普通住宅，而要从酒店的角度去看待。酒店给人的印象是装修的很好。我们用酒店租金来推导它的价格，这样价格就比较高了。因为没有可比性，所以卖的比较贵。

“深圳学香港，广东学深圳，全国学广东”是中国房地产20年来的发展轨迹。郑书伦认为，很多事情都是互相学习的。

明星助东海花园开创深圳豪宅先河

在所有开发商都在开发普通住宅的时候，东海花园一期成为首个以豪宅为主的项目。他们请明星做宣传，国际模式结合豪宅概念，所以卖的很好。郑书伦认为东海花园是深圳豪宅的支柱，为深圳豪宅开了先河。

另外四季花城和观澜湖也很特别。

华侨城是旅游地产的典范

郑书伦认为，华侨城是旅游地产最好的去处。做一个主题地产，开发商本身肯定有一定的优势。华侨城发展锦绣中华、世界之窗、欢乐谷，是因为它手头有一些旅游资源，更容易跨境到房地产。如果完全没有这种资源，做旅游地产就做不到。就算能卖出去，用户也会觉得更惨。

文化地产的概念比较模糊。万科第五园只是增加了文化因素

文化地产和旅游地产有点不一样。你有旅游资源，可以把旅游资源和房地产结合起来。但是文化地产没有评判标准，所以文化地产的概念比较模糊。万科第五园，你可以说是文化地产。它把老房子搬到了小区，它还有一句很感人的口号——“骨子里的中国”，让它觉得很有文化，包括它的建筑风格就是中国风。第五园的名字也表达了中国四大名园，第五园就是万科的第五园。所以万科第五园给人的感觉是中国文化，但不能说万科是做文化地产。他只是在这个项目中加入了文化元素。同时，郑书伦也认为，文化地产虽然经营难度大，但可以做好，客户也希望生活在文化氛围中，这也是对地产形象的提升。

“深圳学香港，广东学深圳，全国学广东”是中国房地产20年来的发展轨迹。郑书伦认为，很多事情都是互相学习的。

养老地产还处于探索期，没有成功案例

养老地产是近年来的热门话题。郑书伦表示，深圳乃至全国的养老地产目前都处于探索阶段，没有成功的案例，但开发商已经开始考虑养老问题。老年人为国家和社会付出了那么多，到老了需要照顾。在孩子不想和老人住在一起的年代，开发商可以为老人提供老年住房，他个人非常支持。郑书伦认为，养老地产一定不仅仅是赚钱，更应该带着一种社会责任感或者回馈社会的态度去做。

深港地产的区别在于细节

“深圳学香港，广东学深圳，全国学广东”是中国房地产20年来的发展轨迹。郑书伦认为，很多事情都是互相学习的。以前香港的房地产开发经验比深圳多，所以深圳很多开发商或者员工都喜欢去香港玩。一是比较近，二是香港的房地产开发可以给你启发。等你学成归来，深圳会升职，其他内陆城市也会来深圳考察。深圳和香港的区别在于细节。香港小，开发商要想在有限的时间内展示很多好东西，就必须在细节上下功夫。深圳或者国内其他内陆城市土地多，可以略加马虎，所以很多细节可能不太仔细考虑。他们从香港的设计和产品创作中学到的是细节的创造。

香港卖楼，重新包装。北上广深的开发商各有优势

香港和内地不一样，他们认为一个楼盘的门面很重要，包装很重要，他们认为售楼处是一个很好的销售工具。因为对房地产的第一印象来自于营销中心，他们愿意花大价钱装修设计一个漂亮的售楼处，可能要花费几千万甚至上亿，但国内开发协会认为这是铺张浪费。他们也愿意在营销上花费巨资，包括包装售楼处，制作电视广告、报纸广告、媒体广告，甚至在3G影院播放广告展示楼盘模型。郑书伦表示，经过学习，这几年开发商的水平已经比较接近，北京、上海、广州等其他地方的开发商也不错，深圳不是唯一可以效仿的城市，这是好事。