金域西岭 某某地区项目管理及踩盘管理知识分析报告

世家部分项目踩盘报告;万科金域西岭;项目区位：本项目位于国宾板块;金域西岭经济指标;该项目总占地118亩，总建筑面积约40万平方米。项目物业形态由32-35层的高层电梯、TOWNHOUSE城市联排别墅以及4万平米商业构成。项目分3期开发。设计了占地约400平方米的商业会馆, 配备了健身体育等设施。会馆外面约600平方米左右的景观游泳池,同时设计了儿童的戏水池,并配置了儿童游戏区。 ;——从外立面来看该项目以强调一种现代简约的风格为主，色彩上以灰色，咖啡色，白色三种沉稳色调为主，层次变化微妙，打造出低调的奢侈气质。 ;该项目的园林突出营造景观场景感，注重布景的精致和细节层次。且在景观绿化带的种植中注意植被的层次感以及和项目相匹配的一些现代简约的元素。 ;项目一，二，三栋已经现房，且已交房入住，别墅部分也已经现房销售，其他还在修建中，即将封顶。项目现阶段的推广手段以短信为主，已经报广户外为辅。; 该项目因本身产品定位和客户定位的原因，所以客户类型以改善性需求和追求品质自主的客户为主。 其次本项目客户区域以城西客户为主，占到有六成。 其他客户大多为冲开放商的品牌,建筑和园林的品质而来。;一期; 户型方正通透，布局合理 厨卫相邻，合理利用，节约资源。 客厅配有宽大阳台，视野开阔。; 负一层配有至少两个车位，也偶独立大方的后花园，既保证负一层的光线也保证了视野。 一层有大气入户花园，和中庭花园对称，也避免的联排别墅采光的不足。 保证主人的私密性，二层为主人带了独立卫生间书房，顶层设置了休闲和会闲处。;项目卖点及缺陷;海洋中心;;基本指标;海洋中心项目规划为三栋超高层建筑。集甲级写字楼、酒店式公寓和高档住宅为一体，并配备有高级休闲、商务会所和精品商街。 ;——100米的商务公寓，120米都市华宅，200米写字楼，利用现代建筑工艺和简约设计的完美表现形式和流畅优雅的线性立面。——24层处设置有环境优雅，氛围适合的客户服务中心。——在二到三层上有总面积达四千余平米的最高端的美格菲运动会所。——做到成都市场唯一个精装带地暖的小户型楼??。;本项目在项目包装上做到了基本的围墙和售楼部的简单包装，售楼部中引入了很多香港细小元素，简洁大气。在推广上，运用到了短信，户外，杂志，报广等。;项目分两期，一期1,2号楼一起动工，现在工程进度在15层左右。二期三号楼还没动工。预计2012年年底交房。; 该项目客户来源基本哪里都有，目前看来还分区不是太明显。 项目主要以投资客户为主。;项目分两期开发，一期为住宅和公寓，二期为写字楼。项目从2010年 开盘，新政前每天来访量有接近20组，新政后每天来访量有所下降，有7,8组的样子。最畅销的户型为60—95平米，160平米，到目前为止销售了100来套。; 入户设置玄关，保证私密性 做到大套一户型，独立书房，客厅，卧室大面试采光 户型不够方正，客厅和卧室之间有一定浪费空间。;项目卖点及缺陷;誉 峰;区 位;基本指标; 总平/规划;——该项目运用到的建筑风格和园林风格都来至东南亚，黄白相间的色彩一方面体现了简单大方又时尚的建筑，五星级酒店标准的超豪华单元大唐和电梯轿厢，大量采用石材，水晶灯，面积约300平米，极具震撼效果，另一方便又给人清新淡雅高贵的感觉。——园林植被中种植了亚热带植物，水景和景观泳池穿插，以及200多见原创雕塑。;围墙包装; 该项目主要以成都本地客户为主，以为项目本身是高端项目，堪称电梯豪宅，创造了成都的奇迹。 项目的客户群多为40岁以上的高端客户群为主，多为在郊区有别墅，多次置业者。; 本项目一期从2009年底推出11，15栋，接着陆续推出其他栋，接着于2011年1月推出二期16-17栋，到目前为止，一期剩余有80套的样子，面积多为245和360平米。; 双入户子母门，配备大气吧台 8.5米宽阔大厅，和超大全景阳台 两梯两户，主仆分区。 动静分区，保证主卧的私密性;项目卖点及缺陷;保 利 中 心; 坐拥成都传统富人区棕北片区 玉林生活圈、桐梓林生活圈、IT商圈、高校生活圈交界处 人民南路，领事馆路、地铁1号线、科华路横纵交界 仁和春天、四川大学、成都七中、银杏等成都顶级配套。 ;基本指标;超甲级写字楼;——项目的建筑立面为新古典之一风格，线条立体，简洁大方。;售楼部昭示; 如图所示，项目东区LOFT已销售完毕，西区临街部分也销售完毕，周六即将推出的是西区靠南的住宅。;半赠送;项目卖点及不足;郎 御;项目区位;基本指标;该项目建筑主体由51层的双塔式电梯高尚住宅组成，建筑高度175米，建筑风格现代简约，大气时尚。户型面积在79㎡到560㎡之间，精装报建，精装交房。 ;——朗御建筑及景观由多次获得新加坡建筑师协会颁发的建筑设计奖项的新加坡联设计建筑师事务所担纲设计规划。 建筑外立面主色调采用深灰色调，主楼外立面的主材采用现代时尚的玻璃幕墙和高贵稳重的深灰色进口大理石，时尚大气。 ;本项目在项目包装上用了常规的包装，推广上包括有报广杂志，短信，户外等。; 该项目以外省一线客户为主要购买力。 其次是外籍客户。 此类型客户以投资型为主，自主的很少。;该项目像双子塔一样的设计，于2010年3月开盘销售一栋，当时均价14000元/平米，到10月份还剩25%房源，紧接着开出第二栋，到目前为止还剩余50%，从销售来看，最为畅销的户型是89.95平米的户型，位置在10-20层之间。;户型分析;项目卖点及不足;富 力 桃 园;项目区位;基本指标;富力桃园项目是成都富力地产开发有限公司在成都地区发展的第二个大型项目。地块整体呈长方形，项目占地280亩，整个小区总建筑面积约108万平方米，商业配套约3万平方米。拟建26-32层高层住宅 。北临省重点中学新都一中；东临大件路；南临锦水河；西临大型安置居住区；地块中间为20米规划道路，北面长约660米，东面长约390米，南面长约600米，西面长约310米。;——从建筑外立面来看该项目融入了东南亚的典型元素，;该项目外依锦水河，1000米的林和景观带，3000平米的中心湖区，7000余平米东南亚风情园林。;本项目在项目包装上做的比较到位，景观全部呈现，东南亚风情浓厚，在推广上用到了户外大牌，网络，短信，报广等。;项目一期1,2,3,4栋已现房，第二批次的，5—8栋正在修建中基本封顶。二期项目会所处的景观已经基本打造完毕。; 项目分三期开发，一期拟建14栋，由79-128平米的精装户型为主，现在销售的是1-8栋，26-32层，现房剩余20%，户型为128平米，主要以刚需为主。9号楼预计中旬开。盘; 该项目的客户主要以城北客户为主，在城北客户中，主要以要新搬迁专业市场的可以为主。 职业多为生意人和企业员工。 买房意图主要是刚需，自主为主。;户型分析;项目卖点及不足;首创东公园;项目区位：本项目位于龙泉驿都大道北;基本指标;首创东公元总占地约112亩，逾7万平的东南亚风情园林堪称40万平首席异域城邦。项目整体呈内庭式围合式布局规划，整个社区通透明朗，采用泰西融合的建筑风格，汲取泰国皇家御园建筑精粹，将东南亚的浪漫尊贵和国际时尚感融会贯通，三区一带的景观组团，东南亚热带植被体系，让您足不出户即可享受千里之外的异域风情。国际双语幼儿园、风情商业广场以及泰式名流会所彰显尊贵和谐的生活品质。14栋33-34层高层电梯住宅，77-130㎡左右的灵动户型，超大赠送空间，开阔的入户花园，弧形景观露台，270°转角飘窗，户型设计紧凑而舒适，满足不同居住需求。 ;——从外立面来看该项目采用泰西融合的建筑风格，汲取泰国皇家御园建筑精粹，将东南亚的浪漫尊贵和国际时尚感融会贯通 ，让项目风格在整个片区都具有相当大的影响力和新颖性。;该项目的园林以三区一带的景观组团，东南亚热带植被体系，让您足不出户即可享受千里之外东南亚的异域园林风情 。 ;本项目在在项目包装上还是充分把项目的风格和亮点结合气起来，普遍的把墙体和路口指示以及售楼部内部进行了包装，但是由于紧挨项目有多个楼盘，地块紧俏。所以很多关键路口都无指示和道齐引导。;该项目目前正处于施工阶段，施工进程良好。;户外路牌; 本项目由14栋33—34层77-130平米的户型构成，公摊18%，从2010年10开盘，开盘价4500元/平米，至今销售有900多套，包括9—14号楼，现在剩余11套，面积均为128平米的户型，最畅销户型为89平米。 推售节奏由14号开始销售，一栋一栋的销售，无其他特别推盘节奏。 预计3月中旬推售10号楼，现在处于收诚意金时段，交一万抵两万用，共准备400套，现在蓄水客户约100组，每天来访量约10组。; 该项目主要以二线城市在成都工作的年轻人主力军。由于刚毕业不久，经济条件不是很好，就选择一个离市区不是很远，交通便捷的地段去买房。 该项目的购买力主要是刚需群体。 购买群体职业多以企业职员为主。;户型分析;项目卖点;项目存在的不足;鑫 苑 名 家;鑫苑名家区位;基本指标;该项目位于东三环，总占地约100亩，总建筑面积约50万平方米。 项目分为南北区，整个项目以建筑以围合式打造，中间为景观带。南区1号楼为商业性质的公寓，其余为住宅。北区全部为住宅，也就是外界说的三期。;——该项目由于客户定位的原因，建筑为很简单的外立面，简洁大方，园林也是很普通的一般的园林。; 本项目在营销推广上用到了常规的户外，报广，短信等，项目包装上比较简单，售楼部搬到了修好的项目现房里，售楼部外无过多宣传，工程进度上，南区已经现房，北区即将封顶。; 该项目客户主要以二线在成都工作的年轻人为主 其次客户的职业主要以一般职工为主 客户置业的需求主要以刚需为主; 项目分南区和北区，南区除了一号楼公寓还有剩余其他都销售完毕，现在在售的是北区，在一月22日推出了1号楼一单元共420套，到现在为止已销售一半，新政吼来访有所下降，平均每天7,8组的客户。;户型分析;项目卖点及缺陷;人生为棋，我愿为卒，行动虽慢，可谁又曾看见我后退一步。。五月-20五月-20Wednesday, May 13, 2020每一种创伤，都是一种成熟。。17:52:2117:52:2117:525/13/2020 5:52:21 PM为明天做准备的最好方法就是集中你所有智慧，所有的热忱，把今天的工作做得尽善尽美，这就是你能应付未来的唯一方法。。五月-2017:52:2117:52May-2013-May-20安全是最大的节约，事故是最大的浪费。。17:52:2117:52:2117:52Wednesday, May 13, 2020我的宗旨一向是逐步稳健发展，既不要靠耸人听闻的利润，也不要在市场不景气时，突然有资金周转不灵的威胁。。五月-20五月-2017:52:2117:52:21May 13, 2020惟愿：现世安稳，岁月静好。。2020-05-135:52 下午五月-20五月-20事实上，成功仅代表了你工作的%，成功是%失败的结果。不要等待机会，而要创造机会。。13 五月 20205:52:21 下午17:52:21五月-20不要因为希望去坚持，要坚持的看到希望。。五月 205:52 下午五月-2017:52May 13, 2020勇气是控制恐惧心理，而不是心里毫无恐惧。。2020-05-13 17:52:2117:52:2113 May 2020坚持是一种智慧，固执是一种死板。。5:52:21 下午5:52 下午17:52:21五月-20这天工作不发奋，明天发奋找工作。五月-20五月-2017:5217:52:2117:52:21May-20人固有一死，或重于泰山，或轻于鸿毛。—汉·司马迁《史记》。2020-05-13 17:52:21Wednesday, May 13, 2020改变自己会痛苦，但不改变自己会吃苦。。五月-202020-05-13 17:52:21五月-20

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