上海k11 上海K11商业：独树一帜的购物艺术中心

介绍

上海K11购物艺术中心是上海老商圈淮海路商圈的标志性时尚潮流商业中心。这个贴有艺术标签的购物中心，融合了艺术、人文、自然三大核心元素，运用艺术欣赏、人文体验、自然环保，形成独特的消费者感官体验，捕捉人的内在需求和欲望。K11的发展也让人充满无限期待；K11是由香港原有的新世界大厦改造而来。自2013年开业以来，其跨境主题和成功的运营管理吸引了众多业内人士向其学习。今天，在这个案例分析中，我们主要分析项目的客观条件和建筑硬件，从而分析客观位置、交通环境和建筑硬件对商业运营效果的影响和基本作用。

前言

上海K11购物艺术中心

2013年6月开业

位于上海老商圈淮海路商圈

定位为

“艺术、人文、自然”三要素融为一体

体验消费购物艺术中心

已成为商业地产的标杆项目

本周我们将向您介绍

上海K11商务基础勘察与建筑设计！

项目概述

01 |基本信息

K11，原名香港新世界大厦，现已改造

成为“淮海路”市政商务区的标志性建筑

节能设计理念与艺术和人文的完美结合

荣获“LEED金质预认证”奖

总建筑面积约13万平方米，其中商业面积约4万平方米

包括商业零件/配套设施

B3楼是一个艺术展览中心，面积3000平方米

B2-L4层是购物中心

L6-L9是停车场，不同于传统的地下车库

项目开发商是香港新世界集团

▼K11显影剂和外观

上海K11购物艺术中心

主要面向25-50岁追求现代生活的社会消费群体

以及有一定经济能力的高端商务人士

懂得享受和追求生活品味的中产阶级

与此同时，它辐射着商业圈里追求时尚的消费者

K11位于淮海路城市商圈的核心

淮海路商圈位于上海市中心

它是上海传统的国际时尚商业区

丰富了上海的百年历史

这里人流密集，商业氛围浓厚；想好了

然而，K11依靠其独特的艺术融合

避免与周边企业同质化竞争

让它长期吸引商圈的消费者

▼K11外观

02 |项目定位

整体定位

融合“艺术、人文、自然”的购物艺术中心

图像定位

创意、艺术、潮流和时尚

等级定位

中高档定位

商业定位

集高端零售/优质餐饮/精品生活服务于一体

具有互动艺术公园和舞台感的购物体验

主要是零售，其次是各种美食和饮料

部分套餐，辅以讨论娱乐形式

▼

位置/流量/商业圈/客户群

01 |项目位置条件

K11位于黄浦区淮海中路黄金商务区

对于传统商圈来说，周边商业和历史人文都很强

周围有许多办公楼和商业酒店

还有上海的商业和文化旅游地标——上海新世界

▼商圈分布图

02 |项目周围的道路/交通

地铁:毗邻地铁1号线黄陂南路站

对于地铁建设业务来说，它为项目带来了足够的人流

公交:200米内有6站13线

行车:可经淮海中路/金陵中路/马当路/黄陂南路到达

项目可达性极好，消费者可达性高

▼

序列号

站点名

公交线路

一个

淡水路金陵东路

上海至上海高速公路

2

淡水路长乐路

大桥一线高峰车/上海客商

高速专线/沪交专线速度

三

长乐路淡水路

198号/上川专线

四

淡水路金陵中路

沪交专线

五

淮海中路，松山路

109路/732路

981公路/隧道8号线

六

黄陂路淮海中路

911路/922路

地铁车站

地铁一号线黄陂南路

03 |商圈及周边地区商业分析

现在它已经成为上海老商业区的标志性建筑

淮海路城市商圈的核心地位

有很多高端商场，甲级写字楼，五星级酒店

商圈氛围成熟，商业消费支撑力强

▼商圈示意图

在项目所在的核心区域，有大量的商业实体和各种

在夏季，中央广场、瑞安广场和香港广场等高层建筑毗邻而居

商圈商业竞争程度高，同质化、分流

K11以其独特的定位和与艺术本质融合的主题，

颠覆同商圈商业地产同质化堡垒

商圈的消费流比较多，这个项目的消费支持比较强

▼上海K11购物中心周边主营业务

04 |项目客户群分析

中产阶级+商业客户+周边年轻白领+游客

该项目被定位为一个具有新体验的购物艺术中心

自带客流，准确吸引目标客户

企业办公楼，被许多企业包围，提供了大量的商业客户

淮海路街区沉淀了上海百年历史，成为旅游胜地

旅游客户的引入增加了商场的客源

项目所在地人山人海，消费能力强，客户基础充足

▼

建筑规划的特征分析

全面计划方案

由科凯斯图迪奥国际建筑师事务所设计

多元化、综合性、获奖一流的设计事务所

主要专注于文化、商业、酒店和零售项目的开发

同时，它还涉及城市更新中的文化遗产重建项目

▼▼Kokaistudio代表作

01 |立面和内部空

作为改造项目，K11的造型并不出色

一些装饰艺术风格的建筑将被保留

尊重城市人文

其余部分经过翻新，融入了自然和艺术的概念

它包含一个33米的巨大人工瀑布

它看起来很壮观，前面有更多的垂直绿化

垂直的绿色墙壁与艺术家创作的金属蝴蝶融为一体

采用发光二极管线状吸潮灯与小型投射灯相结合的照明技术

它强化了建筑的立体感和层次感，给人以艺术感

让它在更多周边商业项目的情况下脱颖而出

外墙不同角度的K11 LOGO，晚上会有透明的灯光效果

它看起来非常精致，也增加了项目的曝光度

▼门面

K11室内空房间呈“U”形平面移动线，沿中庭展开

有机玻璃天花板直接与一个两层商场的地下天井相连

K11的所有区域肯定都与自然有关

它们在叙事顺序上紧密相连

从建筑入口到内部动线，已经完全重建

形成了一系列围绕室外中庭的想象体验，完美衔接

在这个“想象之旅”中，

公共空房间、艺术展区和高科技元素交织在一起

天然材料和生活元素点缀其间

▼室内空房间

02 |项目平面结构

K11为超高层建筑和裙楼的商业结构

整体形状不规则，平均长86m，宽76m

内部动线环绕中庭，整体呈“U”形环状

包括一个中庭，艺术地创造了一个玻璃幕墙

向下延伸至B1室内圆形躺椅

既增加了中庭的美观，又增加了B1的人流

▼平面布置图

03 |项目动线分析

交通流量:K11购物中心有三个出入口

南侧是商场的正门

北面是办公室入口，东北面有一个汽车入口

停车场位于商业价值低的6-9层

这是中国罕见的设计

交通流量受道路限制，容易拥堵

外部入口:L1有三个入口和出口

办公楼入口置于北侧，商务办公统一差异化

内动线:活动线呈U型，以外中庭为核心

在人们难以到达的地方展示艺术品，并悄悄地引导顾客

确保顾客的移动路线和商店的到达率

自动扶梯沿移动路线设置，数量充足，中间有直梯

平面和竖向动线的结合可以有效引导消费客流

其他:B2有一个入口，可以直接连接到地铁，引入人流

▼交通流线

▼外部移动线

▼内部动线

04 |以教学为导向/人性化设施

整个导向系统简洁、现代、富有设计感

在B1层设立服务台，为商场提供指导

标志、艺术学院地图、指南卡、楼层指南、广告灯柱

多方向和多视图设置布置在垂直电梯附近

同时，在楼层指南之前提供人工咨询服务

Vi应用很多，K11的标志性圆点随处可见

美学与指导性实践相结合

▼

每层的空房间都装饰有国内外著名艺术家的作品

引导客流，让消费时间更“有趣”

在客流难以到达的地方设立艺术展览点

▼LG1落地休息座椅

真正注重人的体验，安排很多人性化的设施

免费充电桩、开放式屋顶空房间、各种休息座椅等

让顾客在消费的同时获得愉快的休息体验

▼人性化设施

05 |停车场设计

停车场位于商场顶楼6-9层，与常规设置不同

这里商业价值低，在国内停车场很少使用

总共大约有270个停车位

室内采用分区设计

而且指南明确，消费者停车后可以乘坐观光电梯到商场

然而，停车场的设计仅限于物业硬件，还存在一些不足

去停车场需要悬停在6-9层，不方便测试技术

入口位于商场后面的写字楼下面，不方便找

06 |卫生间设计

浴室的整体质量很高

与商场的定位和建筑五金的质量是一致的

厕所通道以原木为主，内部环境干净整洁

母婴室、外部休息座椅、洗手盆、婴儿座椅等。

设计质量和人性化是两大亮点

▼

项目总结

上海K11购物艺术中心

我看到的大多是K11的艺术装置和创作活动

总的来说，一切都显得那么光鲜和前卫

但是仔细研究就能看出K11成功的原因。

其原因在于其多年的管理和运营经验

项目的客观条件和自身的建筑设计

也有很多值得探索的亮点和不足

亮点1:位置独特，消费支持强

位于上海传统高端商业区淮海路商圈

商业氛围浓厚，有足够的文化和历史积淀

大量涉外写字楼和商场集中在该地区

高端住宅项目和顶级商圈支持

确保K11的消费群体和消费档次

亮点2:地铁有盖，公交便捷

地铁1号线直达B2层，消费者可以直接去购物中心

B2楼门口铺着电子表的通道引人注目

加上200米内10多条公交线路

便捷的交通给K11带来了足够的人

亮点3:建筑设计在转型过程中独树一帜

这座建筑的正面实现了新旧的完美结合

中庭设计独特，不仅有巨大的室外水幕

面向淮海路的建筑正面封闭成一个室外弓形前广场

同时，有机形式的多维玻璃天花板既美观又实用

立面和内方墙上设有垂直绿化墙

整体充分结合了自然和科技

带给消费者全新的感官体验，让自己成为艺术品

亮点4:功能性设计最大限度地方便消费者

商场导购系统充足，设计美观

走廊顶层和底层的设计使用线条和几何图形

浅黄色、浅棕色和深棕色混合并碰撞

实现了“艺术与空融合”的主轴

整体动线设计采用巧妙的“想象之旅”

地下三层到地上六层

实现功能区之间均衡高效的客流分布

艺术展区，公共空房间，更人性化的休闲娱乐设计

潜移默化地延长消费者的停留时间，提升购物体验

不足一:老物业局限性大

受改造前建筑硬件的限制，工程体积小

商场没有内中庭，只有一个外中庭

建筑形式也不是标准的购物中心形式

2-3层层高不足问题明显，制约了运营

客观上造成了商场的不丰富

不足2:停车场设计存在不足

交通入口设在商场后侧，只有一个出入口

不方便消费者查找

每层动线不能形成闭环，对动线口的商家不利

只能布置在动线单向端口，不平衡

基本上

K11购物艺术中心的建筑设计很有特色

企业管理也成为行业内的经典案例

项目总体布局和业务规划特点分析

-结束-

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陈蓓琳简介:

柯睿咨询中心陈北林商业房地产研究室主任

上海商业地产评审团杰出专家

30年商业项目管理经验

20年商业房地产咨询和规划经验

一、上海K11购物艺术中心建筑规划特色

二.上海K11购物艺术中心总体布局及商业规划特色

三.2015-2018年上海K11购物艺术中心品牌调整分析

电话:18883859141

邮箱:tangyuanfen@cric.com

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