谢家湾 被低估的重庆潜力股——“谢家湾”

一、认识“谢家丸”

九龙坡区位于重庆市的核心地带。近年来，围绕“九龙坡三高、三套房、山水城市”的总体愿景，加快了发展模式。2017年GDP总量1135亿元，增长9.3%，其中总值排名第二，仅次于渝北区；增长排名第三，仅低于渝北区和江北区。这个图说明九龙坡区在重庆的地位举足轻重。

谢家湾街位于重庆内环快速路内，九龙坡区以东，长江北岸。鹅公岩长江大桥与南岸区乔蓉半岛相连。这个区域是内环比较成熟的板块之一，人口密集。轻轨、优质板块、房屋修复、老破小、医院、江景、博物馆、商业区都集中在它的周围。该地区人流量大，巴渝生活氛围浓厚。

第二，踩盘区

共8个板块，分别是:大定世纪滨江、华宇春江花月、大定城市广场、保利港湾国际、华润二十四城、东园九城时光、大定城市花园、丽水清远。

作者将逐一评论这些网站的感受，分享作者的买房心态。因为每个人的成长心态、就业环境、人生规划等都有差异。，买房的朋友应该实地查看，以便选择一个符合自己实际的“港湾”。

三、踩盘细节

大顶城市广场01号

大定城市广场分为甲区和乙区..a区和b区的步行距离大约是10分钟。该物业紧邻2号线，位于袁家岗至谢家湾轻轨站之间，地理位置优越。到奥体中心只需步行10分钟，到杨家坪、大坪、华润万象城商圈都很方便。楼下是主干道“谢家湾大街”，属于繁华都市，生活气息浓厚。

建设年份:2010-2011年

物业费:1.3元/平方米/月

二手房价格:90天内成交价格13000左右，目前挂牌价格14700左右

绿化率:A区无绿色开放小区；B区有一点绿化，小区总面积小。

配套小学:谢家湾小学

旅行:很方便。可以在轻轨2号线谢家湾或者袁家岗站坐公交，楼下打车方便。

医院:离重庆医科大学附属医院和梧州妇儿医院很近，步行10分钟以内。

城市广场A区3栋，3梯12户。主要户型在30 ㎡到50 ㎡之间。小区内无大门，对住户设置门禁，管理情况相对开放。

城市广场B区3梯11户，户型50 ㎡至80 ㎡。小区有两个大门和门禁，管理尚可。

点评:大定城市广场A、B区地理位置优越，衣食住行都非常方便。房地产建筑的年龄和外观适中，场地偏向于急需和投资者，租金较高。

对于刚参加工作或者刚开始工作的朋友，可以考虑。物业质量尚可，物业管理相对开放，保安人员年龄较大，对外国人警惕性不太高。物业里住着很多老人。

推荐指数:★ ★ ☆。

02大定世纪滨江

大定世纪滨江，又名大定城市广场C区，5栋楼，1400多户。该楼盘距离轨道2号线谢家湾站步行约15-20分钟，靠近九滨路，直线500米以内，在一个斜坡下，斜坡上有剑川博物馆和城建医院，旁边有主干道“南北大道”和鹅公岩立交，在住宅区附近安装了降噪墙，有效降低和控制了噪声源，住宅安静。

建设日期:2012年

物业费:1.4元/平方米/月

二手房价格:90天内成交价格13300左右，目前挂牌价格13400左右

绿化率:与大定城市广场相比，小区绿化实现了“零”的突破，但由于小区面积有限，整体感觉可以再提高空。

配套小学:鹅公岩小学

旅行:不太方便。步行到最近的谢家湾轻轨站需要10-15分钟。

医院:斜坡上是城建医院。

户数3梯8户9户11户，户型50 ㎡至100 ㎡不等。小区封闭，有门禁，管理情况良好。

点评:大定世纪滨江整体地理位置一般。虽然离鹅公岩立交很近，但是出行不是很方便。小区周边底层商户距离10分钟。房产年代适中，门面不错，正好需要选址。该社区靠近华月华宇春江，靠近九滨路，与保利港和溧水靖远分开。在剑川博物馆一期的加持下，未来有一定的升值潜力。小区内有篮球场、幼儿园，小区环境一般。小区一角有污水处理站

对于刚参加工作或者刚开始工作的朋友，可以考虑。物业质量一般，物业管理中等。还有很多老人住在物业里。

推荐指数:★ ★ ☆。

03大定城市花园

大顶城市花园位于建设二小学旁边，交通便利，尤其到袁家岗轻轨站，步行十分钟即可到达。目前，虽然物业管理水平有限，但随着时代的进步和管理水平的提高，周围环境将会得到改善，更适合人类居住。

大定城市花园由3栋建筑和780户居民组成。该房产距离轨道2号线谢家湾站步行约10-15分钟，靠近九滨路，直线500米以内，靠近剑川博物馆和城建医院，居住氛围浓厚，老人多，物业管理水平提高。交通一般偏高，打车或者坐公交到谢家湾大街大概10分钟，从大定世纪滨江社区步行5-10分钟。

建设日期:2009年

物业费:1.2元/平方米/月

二手房价格:90天内成交价格13000左右，目前挂牌价格14000左右

绿化率:小区绿化和大定世纪滨江差不多，还有很大提升空。

配套小学:谢家湾小学

出行:很方便，但是步行到谢家湾轻轨站需要10-15分钟。

医院:建在城市附近的医院。

户数为:2梯10户，统一户型63㎡。小区封闭，有门禁，所以小区相对开放。

点评:大定城市花园地理位置好，出行方便。小区周边底层商户距离10分钟。楼盘年代久远，门面一般，正好需要选址。在剑川博物馆的加持下，小区未来仍有一定的升值潜力，小区的环境仍需改善空。

对于刚参加工作或者刚开始工作的朋友，可以考虑。虽然物业质量和物业管理一般，但交通便利的位置可以弥补一些质量损失。

推荐指数:★ ★ ☆。

04华宇春江华月

华宇在重庆口碑很好。重庆华宇上元、华宇金沙时代、天宫花城、金沙镇、玉兰湾等近50个高端住宅区大家都很熟悉。集团是一个大品牌。

华宇春江华月总建筑面积约26万平方米。小区综合布置，南北组团通过市政广场相对独立整合。有良好的居住归属感。

场地南北共10栋建筑，2600多户人家。南北两组之间有一条主干道。该物业距离轨道2号线谢家湾站步行15分钟以上，更靠近九滨路，直线500米以内，靠近剑川博物馆、鹅公岩步行公园和城建医院。居住氛围浓厚，物业管理得当，交通便利，靠近大定世纪滨江社区。但由于鹅公岩小学的边界，机动车出小区后需要绕一大圈才能进入。

建设日期:2010年

物业费:1.5元/平方米/月

二手房价格:90天内成交价格14300左右，目前挂牌价格14500左右

绿化率:小区绿化良好，达到40%以上。

配套小学:鹅公岩小学

出行:入口处有多辆公交车，但距离轻轨站2号线谢家湾较远。由于地处渝中区和九龙坡区交界处的黄阳新城区，通过嘉华桥、鹅公岩长江大桥、菜园坝长江大桥可快速到达江北、渝北、南安、杨家坪，交通便利，地理位置良好。

医院:建在城市附近的医院。

户数为:2梯5户，1室2室3室，约37平米-120平米。社区中的每个组都是封闭的，访问控制管理良好。

点评:华宇春江华月地理位置好，旅游方便，底层商家多，衣食住行方便。建筑立面老而不老，老而不碎，所以板块偏向于刚刚需要的。小区环境不错，属于华宇在重庆的第三个项目。是大品牌开发商，独立合适，有归属感。小区有篮球场和游泳池，但小区离学校近，租客多。

推荐指数:★ ★ ☆。

05丽水清远西京湾

丽水靖远总建筑面积约28万平方米。小区分三期，绿化和观赏性较好的胡。小区毗邻九滨路，是一线江景房。小区内有一条滨江休闲长廊，可以看到对面的九龙外滩广场和南岸区的乔蓉半岛，居住氛围浓厚。

这个场地有近30套房子，2000多户人家，毗邻保利港湾国际，在鹅公岩步行公园和城建医院旁边。生活氛围浓厚，物业管理到位，交通便利。

建设年份:2003-2011年

物业费:1元/平方米/月

二手房价格:90天内成交价格14000左右，目前挂牌价格13000左右

绿化率:小区绿化良好，达到40%以上。

配套小学:鹅公岩小学

出行:有多辆大巴通往大坪商圈、解放碑商圈、沙坪坝商圈、杨家坪商圈、观音桥商圈、北站。同时，大巴位于渝中区和九龙坡区交界处的黄阳新城。通过嘉华桥、鹅公岩长江大桥、菜园坝长江大桥可快速到达江北、渝北、南安、杨家坪，交通便利，地理位置好。

户数为:4户2梯，6户2梯，户型1室2室3室4室，面积47平方米-180平方米。小区封闭，门禁管理良好。

点评:总体来说，场地地理位置不错，入口处有商业街，衣食住行方便。同时小区安静，环境好，家里安静。吃完饭还可以走到小区内的“滨江长廊”感受九龙外滩的繁华，俯瞰乔蓉半岛，很舒服。但小区内没有分流人车，小区与九滨路交界处有铁路，基本没有影响，也是别样的风景。

小区内有篮球场、游泳池、羽毛球场等娱乐休闲场所。入口处有新世纪、崇科龙超市、餐厅。总之是集生活、娱乐、休闲于一体的成熟社区。最重要的是，小区适合笋淘生活，各种户型都能满足大多数人的需求。

推荐指数:★ ★ ★

06保利湾国际

保利是中央企业，由中央政府监管，世界500强居中，也是近年来港珠澳大桥的热门参建单位。

港湾国际安保好。保安人员年轻、精力充沛、警惕性高、经常巡逻且敬业。小区的绿化很好，干净整洁，大气。该物业由保利自持。工作人员穿着制服，道路整洁有序，警示标志配备齐全，到处可见温馨提示。

这个板块毗邻一线江景房丽水景苑，毗邻九龙外滩，部分建筑靠近鹅公岩立交。#5层距离九滨路中石油加油站最近，直线距离100米左右，其他建筑距离加油站200米以上。住宅楼的外观很冷，表现出一种品质感和荣誉感。入口大堂高，布局优越，有一种奢华感。

小区有9栋楼，1600多户，其中一户是幼儿园。提交人在下午6点左右拍照时被保安询问，觉得保安很严.....小区生活居住感好，物业管理到位，交通便利。

建设日期:2011年

物业费:2元/平方米/月

二手房价格:90天内成交价格15500左右，目前挂牌价格15500左右

绿化率:小区绿化良好，达到40%以上。

配套小学:鹅公岩小学

旅行:同丽水靖远，不赘述。

户数为:3梯5户，3梯6户，户型89-158间，以超高层为主，住宅区封闭，门禁严格。

点评:小区整体地理位置不错，毗邻丽水靖远。鹅公岩小学位于小区外。车库干净整洁，小区内道路新维护干净，住在里面有很强的安全感。小区内有篮球场、游泳池、羽毛球场等娱乐场所。小区适合笋淘生活，各种户型都能满足大部分人的需求。

推荐指数:★ ★ ★ ☆。

07东源九城时间

东源地产源于重庆本土企业，部分住宅物业堪比龙湖地产。还记得南滨路东源“1891印刷长江”吗？

东源九城时间位于华润24城四期旁边，地铁环线上从华润24城出口步行5-10分钟。距离轨道2号线谢家湾站约10-15分钟，是一个拥有合适地铁、一线江景、商圈祝福的高档住宅区。

楼下有几百家底层商户，分为A/B/C/D四个功能区，但部分底层商户尚未招商。

场地是拆迁后建的，原拆迁户大部分安置在场地旁边的华南东音祥瑞新城。九城时代有14栋，开盘价在建13000左右。小区环境优美，一景一景，主要居民素质较高，包括医生和老师。

建设年份:2015-2016

物业费:2.6元，2.9元

二手房价格:90天内成交价格:高层1.7万左右，平房2万左右。目前上市价格:高层16600左右，平房19000左右。

绿化率:小区是新房，绿化很好，达到40%以上。

户数为:高层5梯12户，平房1梯2或3户，一楼平房设有大小相同的地下室和礼品花园。小区封闭，门禁控制，门禁管理严格。

评论:小区整体地理位置不错。高层建筑属于一线江景房。小区人车分开，车库干净整洁。小区内建筑虽然紧凑，但并不压抑，绿化也很优秀。小区内有室内活动中心、篮球场、游泳池、羽毛球场、儿童沙滩游乐场等娱乐场所。小区也是大质量，适合笋淘生活。各种户型都能满足大多数人的需求。

推荐指数:★ ★ ★ ★

08华润二十四城

雪花啤酒，闯关东，没错，华润，央企，1938年在香港成立，也是财富500强企业。2017年，华润闯入世界百强。各位，驴皮做的补品也是华润的。

二十四个城市，一个以“城”命名的社区，可见一斑。重庆有许多以“城”命名的城市，如景荣、鲁能星城、八国市、何江、投资江湾市等。，而且他们的口碑还可以。华润24城在国内部分省市有布局。重庆接下来的24个城市呢？

重庆华润二十四城，原建设工厂所在地，拥有1公里以上的长江岸线，紧邻长江段最宽的水域。占地面积1000多亩，规划建筑面积约200万平方米，是一个人口5万以上，集万象市、酒店、写字楼、住宅楼为一体的大型居住区。

踩盘期间，笔者在路上与长辈聊天，一致肯定了盘子，也确认了盘子是附近人心中最贵、最好、最值得的，是“豪宅”。

看来核心人群对“豪宅”的定义并不太高。只要是质量稍微好一点的房子，都算“豪宅”。毕竟地段最值钱。

这个板块属于双轻轨，轨道2号线谢家湾站到这个板块的距离是500-1000米。另外，这个区旁边有两个出口。自2011年以来，该场地已建成五期，绿化率超过45%。华润拥有自己的物业，物业费1.8-6元不等。挂牌价格普遍较高，90天内成交价格基本在2万/m2以上。

该场地为学区房，与华润城重点小学谢家湾小学、小学相对。不过我理解的是，这个站点的二手房销售是不会转的。

一期部分建筑靠近鹅公岩立交和鹅公岩大桥，大部分属于河景房。2011年建成，90天内成交价18000/m2左右，目前平均售价18000/m2以上，共有11栋。物业费在2元，部分户为4梯22户，面积44 m2起。

二期部分建筑靠近鹅公岩立交和鹅公岩大桥，前排被一期遮挡，严格来说，部分高层可能属于河景房。2012年竣工，90天内成交价格21000/m2左右，平均售价21000/m2以上，共10栋，2300多户。物业费在2.2-2.8元之间，户数三梯六户，面积64-138。

三期离谢家湾小学很近，也就是离2号线和万象市很近。2013年竣工，90天内成交价格约2万/平米。目前平均售价2万/平米，共6栋，2000多户。物业费在2.5-2.8元之间

第四期，2016年竣工，有44平米到130平米的高层住宅，三梯八户。90天内成交价格1.7万/平米左右，目前平均售价1.7万/平米，共有9栋楼，1300多户。物业费在2.8元。

第五期将于2018年建成，这里不做介绍。有高层建筑和平房。

评论:这个板块整体性价比很高。门口只有一条美食街，作者数了一下大概有45个。此外，建行、兴业、农行、汇丰等银行和数百名个人都是适当的小江湖，完全满足了家里大多数人的需求。

推荐指数:★ ★ ★ ★

四、踩板总结

上述建筑包括各种类型的高、中、低等级。虽然他们位于一个地区，但是差距还是比较大的。

请看对面你的手机

想找竹笋的可以关注这一节。随着杨家坪商圈的扩大，这一板块有相当大的升值潜力。淘笋不能太矫情。与北上广的老建筑相比，以上建筑均为电梯房，房龄在10年以内，所以区域升值潜力还是比较大的。

总的来说，谢家湾板块位于杨家坪商圈，双轻轨，近江景，有很多知名的小学和中学。如果是自己占领，地理位置优越。注重品质和舒适度，重点对标华润24城、东源九城时代、保利港湾国际三大楼盘。

目标