身为国土测绘人你必须要知道！100个房产测量常见问题总结

房产测量主要是测定和调查房屋及其用地状况，为房产产权、房籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料，是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的测量工作。

（公众号：光谷信息）

100个房产测量常见问题

☞1、房产测量的目的是什么？

答：主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料。

☞2、房产测量的基本内容有哪些？

答：基本内容是指：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查验收。

☞3、什么是房屋的建筑面积？

答：房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的 永久性建筑。

☞4、什么是房屋的共有建筑面积？

答：房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

☞5、 房屋的使用面积是指什么？

答：房屋的使用面积是指房屋户内全部可供使用的室内面积，按房屋的墙面水平投影计算。

☞6、什么是房屋的产权面积？

答：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

☞7、成套房屋的套内建筑面积包括哪些内容？

答：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

☞8、共有建筑面积的内容有哪些？

答：共有建筑面积主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。

☞9、共有共用面积分摊的基本原则是什么？

答： 1）产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。

2）产权各方无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

☞10、作为人防工程的地下室可否计入共用面积？

答：不可以。

☞11、在房产测绘调查中，房屋建筑结构的概念是什么？

答：是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。

☞12、在《房产测量规范》中建筑结构有几种类别？

答：六种。①钢结构 ②钢、钢筋混凝土结构 ③钢筋混凝土结构 ④混合结构 ⑤砖木结构 ⑥其它结构

☞13、哪些人可以委托测绘？

答：权利申请人；权利人；其他利害关系人。

☞14、根据《房产测绘管理办法》房产测绘成果包括什么？

答：房产簿册、房产数据、房产图集等。

☞15、什么叫房屋的总层数？

答：房屋的总层数是指房屋地上层数和地下层数之和。

☞16、假层、附层（夹层）、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出层面的楼梯间、水箱间可否计算房屋层数？

答：不计层数。

☞17、永久性结构的单层房屋，建筑面积如何计算？

答：永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。

☞18、房屋的楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井怎样计算建筑面积？

答：均按房屋自然层计算建筑面积。

☞19、无顶盖的阳台可以计算建筑面积吗？

答：不能。

☞20、突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的柱和玻璃幕墙、台阶、雨蓬是否计算建筑面积？

答：不能计算建筑面积。

☞21、层高低于2.20m的夹层、技术层、地下室、架空层是否计算建筑面积？

答：不计建筑面积。

☞22、不封闭的阳台、挑廊怎样计算面积？

答：按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

☞23、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，建筑面积计算如何规定？

答：不计算建筑面积。

☞24、一般建筑面积计算的单位是什么？

答：平方米。

☞25、利用屋面空间四周设置围护结构的晒台、露台是否计算建筑面积？

答：不计算建筑面积。

☞26、楼梯已计算建筑面积，楼梯下方可利用的空间计算面积吗？

答：不可以。

☞27、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑是否计算面积？

答：不计面积。

☞28、什么是丘？

答：丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。

☞29、 按房产管理的需要房产图可分为几种类型？

答：可分为三种：

1）房产分幅平分图（分幅图）

2）房产分丘平面图（分丘图）

3）房屋分户平面图（分户图）

☞30、建住房（2002）74号文中对房屋所有权证的附图作了哪些规定？

答：应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。

☞31、什么是商品房的销售面积？

答：商品房销售面积即为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

☞32、房屋面积测算的要求有哪些规定？

答：各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。面积以平方米为单位，取至0.01平方米。

☞33、房屋边长量距有哪些要求？

答：量距应使用经检定合格的能达到相应精度等级的仪器和工具。距离以米为单位，量距结果进位按四舍五入取到0.01米。

☞34、永久性结构有上盖的室外楼梯如何计算面积？

答：按各层水平投影面积计算。

☞35、与房屋相连的有柱走廊面积如何计算？

答：按其柱的外围水平投影面积计算。

☞36、两房屋间有上盖和柱的走廊面积如何计算？

答：按其柱的外围水平投影面积计算。

☞37、房屋间永久性的封闭的架空通廊面积如何计算？

答：按外围水平投影面积计算。

☞38、有柱或有围护结构的门廊、门斗面积如何算？

答：按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

☞39、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝如何计算面积？

答：与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝计算全部建筑面积。

☞40、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的如何计算面积？

答：按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

☞41、与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊、檐廊面积如何计算？

答：按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

☞42、有顶盖的独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑面积如何计算？

答：按顶盖水平投影面积的一半计算。

☞43、有顶盖的不封闭的永久性架空通廊面积如何计算？

答：按外围水平投影面积的一半计算。

☞44、无顶盖的室外楼梯如何计算面积？

答：计算一半建筑面积。

☞45、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池能否计算面积？

答：不计算建筑面积。

☞46、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台能否计算面积？

答：不计算建筑面积。

☞47、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分能否计算面积？

答：不计算建筑面积。

☞48、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋能否计算面积？

答：不计算建筑面积。

☞49、与房屋室内不相通的房屋伸缩缝能否计算面积？

答：不计算建筑面积。

☞50、活动房屋、临时房屋、简易房屋能否计算面积？

答：不计算建筑面积。

☞51、房屋之间无上盖的架空通廊能否计算面积？

答：不计算建筑面积。

☞52、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间电梯机房如何计算建筑面积？

答：层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.20米的部位，不计算建筑面积。

☞53、屋顶为斜面结构房屋如何计算建筑面积？

答：层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.20米的部位，不计算建筑面积。

☞54、穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅如何计算面积？

答：按一层计算面积。

☞55、门厅、大厅内的回廊部分如何计算面积？

答：层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

☞56、阳台、挑廊、顶盖投影小于其围护结构外围水平投影面积二分之一的如何计算面积？

答：不计建筑面积。

☞57、阳台、挑廊、顶盖投影超过阳台、挑廊围护结构外围水平投影1/2的如何计算面积？

答：按少者的投影面积一半计算面积。

☞58、阳台的上口水平投影面积小于底板水平投影面积的如何计算？

答：阳台的上口水平投影面积与底板水平投影面积不一致的按少者计算。

☞59、上有阳台、具有围护结构的底层平台，是否算作阳台？

答：视为底层有阳台。

☞60、同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以什么墙体计算建筑面积？

答：以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

☞61、同幢房屋各楼层墙体厚度不同时如何计算建筑面积？

答：按层分别计算。

☞62、倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋如何计算建筑面积？

答：层高在2.20米以上的部位计算建筑面积。

☞63、墙体向外倾斜的房屋如何计算建筑面积？

答：房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

☞64、什么是图形比例尺？

答：图上某直线的长度与地面上相应线段实际的水平长度之比称为图形比例尺。

☞65、房屋建筑面积测算通常采用哪些方法？

答：

1）实地量距法：规则房屋可根据实地丈量的边长用几何图形直接计算面积，不规则房屋将其分割成多个几何图形然后分别计算面积；

2）图解法。

☞66、国标《房产测量规范》对房产面积精度分为几个等级？

答：三个等级。

☞67、我省对房产面积精度执行哪几个等级？

答：第二等级、第三等级。

☞68、我省新建商品房精度采用第几个等级，限差如何计算？

答：我省对新建商品房（国标实施之日起）精度采用第二等级限差，限差计算公式为0.04√S +0.002S。（S为面积）

☞69、我省对其它房产精度采用第几等级，限差如何计算？

答：对其它房产精度采用第三等级限差， 限差公式为0.08√S+0.006S。

☞70、对国标《规范》实施前已测绘认定的房屋建筑面积按何种规定执行？

答：对国标《规范》实施前已测绘认定的房屋建筑面积，无论是办理产权初始登记（或总登记），还是因房屋析产、买卖、交换、继承、划拨、合并、裁决等导致其权属发生转移、变更，以及对房屋产权面积有异议要求复核的，按原测绘标准执行。

☞71、为多幢房屋、小区服务的设备用房可否作为共用面积进行分摊？

答：不作为共用建筑面积计算分摊。

☞72、连接商场各层的自动扶梯如何计算分摊？

答：作为一个整体分摊到商场各层。

☞73、房屋幢的定义是什么？

答：幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

☞74、幢号如何编立？

答：1）一般房屋幢号（门牌号）以市（县）地名委员会出具的地名证明为准。

2）单位院落内房屋以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1、2……顺序编号，幢号注在房屋轮廓内的左下角，并加括号表示。

☞75、根据《房产测量规范》对房屋用途的分类，集体宿舍应属于哪一类？

答：集体宿舍应属于住宅。

☞76、什么是房屋的建成年份？

答：房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。

☞77、什么是房屋的墙体归属？

答：房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。

☞78、什么是房屋的用途？

答：房屋的用途一般分为设计用途和实际用途，房屋所有权证上所指是房屋的设计用途，并非指房屋的实际用途，设计用途以规划设计为准。

☞79、何为自管产？

答：指国家划拨给全民所有制单位以及全民所有制单位自筹资金构建的房产。

☞80、哪些变更测量属现状变更测量？

答：1）房屋的新建、拆迁、改建、房屋建筑结构、层数变化；

2）房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；

3）围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；

4）道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；

5）地名、门牌号的更改；

6）房屋及其用地分类面积增减变化。

☞81、哪些变更测量属权属变更测量？

答：1）房屋买卖、交换、继承、分割、增与、兼并等引起的权属转移；

2）土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直；

3）征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界限的变化；

4）他项权利范围的变化和注销。

☞82、房产测绘成果检查、验收制度如何？

答：房产测量成果实行二级检查一级验收制度。

☞83、房产测绘成果的二级检查如何进行？

答：一级检查为过程检查，在全面自检、互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。二级检查由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。

☞84、委托房产测绘的委托人与房产测绘单位是否应签订合同？

答：委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同。

☞85、房产测绘成果报告书包含哪些内容？

答：1）房产测绘合同；

2）测绘摘要；

3）房产测绘调查表；

4）房产分丘平面图；

5）分层分户平面图、建筑面积计算页、公用面积分摊说明；

6）房产权证附图；

7）检查报告，验收报告；

8）相关附件。

☞86、房产测绘成果报告书中的测绘摘要应包含哪几项内容？

答：1）测绘目的；

2）测绘依据；

3）测绘结果；

4）施测单位；

5）测绘人员；

6）测绘日期；

7）特殊说明等。

☞87、商品房建筑面积计算结果应提供哪几个表格？

答：分层分类面积计算明细表、幢各层各类面积汇总表、分摊说明及各级共用建筑面积分摊计算表、共用面积分摊结果汇总表。

☞88、房产管理中要求的房产测绘如何进行委托？

答：由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行测量。

☞89、房产测绘所需费用由谁支付？

答：房产测绘所需费用由委托测绘人支付。

☞90、房产测绘收费标准如何？

答：根据浙江省物价局浙价物[2003]62号文件规定，自2003年3月1日（含3月1日）起测绘收费标准调整为：住宅测绘费每平方米0.80元，非住宅测绘费每平方米1.20元。

☞91、向国（境）外团体和个人提供、赠送、出售未公开的房产测绘成果资料，委托国（境）外机构印制房产测绘图的有何规定？

答：向国（境）外团体和个人提供、赠送、出售未公开的房产测绘成果资料，委托国（境）外机构印制房产测绘图的应当按照《中华人民共和国测绘法》和《中华人民共和国测绘成果管理规定》以及国家安全、保密等有关规定办理。

☞92、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》从什么时候开始执行？

答：中华人民共和国国家标准《房产测量规范》自2000年8月1日（含8月1日）起开始执行。

☞93、《房产测绘管理办法》什么时候开始实行？

答：《房产测绘管理办法》自2001年5月1日（含5月1日）开始实行。

☞94、新建房屋委托测绘应提供什么资料？

答：1）建设工程规划许可证；

2）土地使用权证或土地使用证明；

3）竣工建筑平面图（蓝晒图）；[预测绘的提供施工建筑平面图]

4）人防红线图（含有地下室高层房屋）；

5）地名证；

6）规划验收合格证（预测绘的不需提供）；

7）公用部位设计说明。

☞95、房屋内的天井（或院子）否计算房屋建筑面积？

答：房屋内的天井（或院子）不计算房屋建筑面积。

☞96、房屋权利人或其他利害关系人要求委托测绘的房屋应提供什么资料？

答：1）要求测绘报告；

2）权利或利害关系的证明材料。

☞97、委托人或其他利害关系人对房屋面积有异议的应向什么部门咨询？

答：委托人或其他利害关系人对房屋测绘面积有异议的应向房屋测绘单位咨询，由测绘单位向咨询人作出解释。

☞98、当事人对房产测绘成果要求鉴定的应如何委托鉴定？

答：根据浙江省建设厅、浙江省测绘局建房发[2002]220号文件规定，属房产面积项目测绘成果的，可委托省建设厅会同省测绘局指定的长期从事房产测绘、具有较高房产测绘资质和良好社会信誉的房产测绘单位复核，或由省建设厅会同省测绘局共同组织的房产测量成果鉴定委员会进行鉴定。

☞99、房产测绘成果由什么部门进行验收？

答：房产测绘成果应由委托单位（个人）进行验收并签署意见。

☞100、房屋所有权证的附图上的八位数“23122002”，每位数字各代表什么？

答：第一位代表产别，“2”为单位自管产；第二位代表结构，“3”为钢精混凝土结构；第三和第四位代表层数，“12”为该房自然层有12层；“2002”代表房屋的建造年份为2002年 。