昆明昆八中 昆八中旁 万科中天北宸评测

小区概要

备案名称

香榭北郡小区

项目地址

北三环与龙泉路交叉口

真实售楼部电话

0871—6561 9999

销售价格

2020年3月份15000元

交房时间

2020年12月31日

交付形式

精装

物 业

万科物业、2.68元

NO. 1｜项目回顾

2018年5月18日 昆明铸创房地产开发有限公司以底价6.78亿元拿下编号J2013-005-05-1地块。地块出让面积约64.53亩，地块规划容积率＞1且≤4.34。土地单价1050.68万元/亩，楼面价为3631.38元/平米。后面经过股权变更，就变成了万科开发建设。这个是万科在北市区的第3个楼盘，也是万科在云南第15个楼盘。

这个地块属于岗头村城中村改造项目A5地块，岗头村城中村改造项目四至范围为：东至红锦路，西至长虫山，南至云南财经大学，北至霖雨路，共12个地块，涉及一个社区居委会，五个村组，1420户。项目总用地面积1309.67亩，项目拆迁总建筑面积约70万平方米，回迁面积约344930.42平方米，土地一级开发整理总投资约45亿元。项目按照各级政府关于城中村改造整体启动的要求，于2011年7月发布《昆明市五华区政府关于岗头村片区征地与补偿安置的通告》。由于拆迁范围广，拆迁面积大，自2011年启动至今历时8年，截止目前已完成A1、A2、A4、A5、A10、A12共计6宗土地挂牌。

楼盘在建实景

NO. 2｜周边现状

位于北三环与龙泉路交叉口北侧，临近昆八中，北三环和北二环也离得挺近的，单说位置不算偏。项目用地北侧是云南省森林消防总队，南侧距离北三环80米左右。西侧紧邻长虫山。东侧为昆八中。昆明八中为云南省一级一等高等完全中学。学校是挺好的。就是如果能考上，那就学校就在家门口。

综合现状图

北三环

项目楼间距在23米左右

项目立面实景，立面还是不错的

在项目西侧，一栋的正南边，现状有一处垃圾收集点，收集点旁边还有一个排水明沟，非常的臭，这个无法确定是否搬迁。

现状垃圾收集点和南侧道路

项目距离已经建成的和远期规划的地铁站都比较远。宣传语上面的双地铁根本不成立。自驾出行来说，还是挺便捷的。就是后期很大的可能就是出门就堵在龙泉路上面了。也就是说回家的最后一公里是最艰难的。公交车方面小区门口有个岗头村站。公交线路有9路、72路、74路、84路、114路、115路、129路、168路等。

岗头村公交站

NO. 3｜周边规划

项目四周基本上没有建设用地了，在龙泉路与龙江路交叉口的位置规划有两处小学和住宅用地。主要说下项目西侧规划设置了一条龙泉西路。龙泉西路规划的宽度在25—30米之间。应该为下穿式通过北三环的形式组织交通。现在的龙泉路高峰期经常水泄不通。这条路如果建设了，能缓解交通压力。但是治标不治本，这个区域交通组织压力大的根本原因有两个，第一是区域内全是住宅，造成早晚高峰期钟摆式交通。第二是内部的路网密度太低，很多时候，堵车的原因就是路网密度太低，并不是因为道路不够宽。老聂认为龙泉路西侧这个区域就不能修建高层住宅，本来交通组织就压力山大，还修建这么多高层住宅，后面更是不堪重负。

项目周边规划图

NO. 4｜规划方案

规划建设10栋住宅，配套一个9班的幼儿园，有生鲜超市，没有临街商业。项目净用地面积约64.53亩，总建筑面积约18.7万方，容积率为4.34，建筑密度为19.29%，绿地率为40.02%。建筑朝向大部分为朝西南向。规划户数为1665户，车位比1：1.13。因为靠近北三环，所以噪音和灰尘这个是跑不了的。对声音敏感的人，就直接不用选择了，不管啥隔音窗，只要开了窗，都是摆设。

项目总图

项目效果图

项目幼儿园效果图

因为地形原因，项目内部采用了坡地建设，分为了三级台地建设，所以在小区内部是需要爬高上低的。项目分为了二期交付，一期交付的为4—8栋、10栋、幼儿园。二期交付的是1—3栋、9栋。

项目分期图

项目对外的交通组织是这样了，要借用北侧云南省森林消防总队现状的内部道路连接龙泉路和西侧的小路，也就是下图中这个路以后要作为公共道路，这样小区内部车辆才能出来。这个不知道会不会执行的很顺利？

图中的这个路要变成公共道路

交通组织图

NO. 5｜户型分析

小区在售的楼栋不多了，下面只写1栋和2栋的三个户型。

楼栋分布图

1栋实景图

1#楼，2梯6户的设计，分布户型主要包括89㎡三房、105㎡三房、126㎡四房。楼栋西侧为小区西侧出入口，东侧为2栋。A户型分布在楼栋的西北角和东北角，三室两厅两卫，建筑面积约104.48㎡，套内面积约88.32㎡。这个户型三房都带飘窗，主卧空间较大，两个卧室没有日照，卫生间是二次采光，一进门就是厕所，如果是讲究风水的人看，那就是非常差的户型。

B户型分布在楼栋的西南角和东南角，B户型为四室两厅两卫，建筑面积约125.97㎡，套内面积约106.49㎡。因面积也就这么大，所以做了四房之后就是每个房间都比较小，总体是个还行的户型。

C户型分布在楼栋的中户，C户型为三室两厅一卫，建筑面积约88.37㎡，套内面积约74.7㎡。户型是个比较常用的户型，就是进深被做大了，会造成整体户型采光不好。另外厨房操作台面比较小、卫生间比较暗等问题，总体算是中规中距的一个户型吧。

2#楼和1#楼户型啥的都一样的，就不写了，如果想噪音小一些，就选择高一点的楼层。

NO. 6｜项目配套

1. 商业

距离北辰商圈不远，大约2.2公里左右，小区内部设置了1000平左右的生鲜超市。但是这点体量对于日常生活来说太小了。因为周边没有能服务日常生活的商业设施。从小区往北边走550米到了中天城才有一点临街商业。往南边要穿越北三环下面，走到云南财经职业学院门口，才有一点临街商业。往东边走650米，到荷塘月色小区，这个临街商业稍微多点，总结下就是日常生活很不方便啊。

项目夜景图

2.教育

万科中天北宸自身配套了一所幼儿园，另外紧邻昆八中，周边好的和差的小学都有，但是，就是不知道会划片到那个小学。

NO. 7｜老聂综合点评

1. 总体来说适合对房子品牌要求高的真粉丝客户，出门就可以爬长虫山可以算优点不？日常生活不便，外部影响较大是项目长期存在的缺陷。

2.本项目的宣传口号是这样的：八中旁、近二环、理想家。老聂认为应该是这样的，八中、三环边、非理想家，谁买房子理想的家在高架桥旁边呢，这楼盘宣传语写的也太随意了。