NO.1 | 壹
一年前楼Sir撰文分析南湖板块的时候，就有网友留言，要楼Sir也分析一下梧田板块，当时楼Sir答应了，但一不小心就拖了一年。
梧田，又称梧埏，如今是市区“近南”片的城郊结合部，南北连接着鹿城核心区与南湖板块，东西又连接着中央绿轴与瓯海中心区，区位优越，但成了各大城区之间的建设洼地。
当年，温州南片整体称之为梧田区，包括如今的三垟、南白象、茶山等地在内，也有蒲州、状元在内，这一段太早的历史，楼Sir不是很清楚。正因如此，如今市区南片包括三垟、南白象、茶山在内，对梧田还有一定的认同感。
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后来，梧田作为一个强镇，与双屿、新桥、蒲州等齐名，围绕着当时的温州城市分布。1992年，慈湖并入梧田，地盘进一步扩大。1998年金温铁路通车，温州市区唯一的客运火车站，就落户在梧田境内。到了2001年那轮温州行政区划调整，金温铁路以北全部划入鹿城区。也就是说，如今的世纪广场、世纪公园一期，以及新希望·白麓城之类的住宅，当年都是梧田的地盘。如今，南塘一组团等也属于梧田。
后来，梧田撤镇，设立街道办事处，逐步融入温州核心城区。虽然当年作为强镇的梧田拥有较强的镇级建设，但融入城市之后，这样的建设又落伍了，大规模的滞后建设反而成为阻碍高质量城市化的绊脚石，像南湖这种以农田为主的地方，对城市建设来讲，反而是一张白纸，新区崛起就顺利地多。
NO.2 | 贰
比较粗略地说完梧田的历史进程，那就说说梧田的居住人群分布。楼Sir查到一个2015年的数据，称梧田常住人口大约20万人，其中外来人口占了约四分之三。在楼Sir看来，梧田这个地方的人口结构，在全市来讲都算比较复杂的，人口层次、素质高低兼备、参差不齐。
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原住民：数量不算太庞大，以街坊、村民、同学等形式形成一个相对封闭的小圈子。如今梧田人的生活与鹿城核心区居民基本无异，已几乎没有务农、开小作坊等形式。
但在梧田人中，仍有部分人从思想上未真正融入温州核心城区，例如前往鹿城核心区会说“去温州”，甚至去近在咫尺的下吕浦，也说“去温州”。
瓯海其他移民：以三垟、南白象、茶山等市区南片及泽雅等瓯海西部山区移民，作为曾经市区南片的区公所与强镇，对周边的辐射与影响力持续至今。另外，部分泽雅水库移民也安置在梧田，就在刚刚拆除的泽霞生活区。这些移民距离相对较近，多数也能融入梧田原住民的圈子。
鹿城外溢居民：以购买龙霞住宅区为主，距离鹿城核心区近、房价相对较低而购买此处，生活水平普遍不高。如今梧田几个新盘也有鹿城人购买。
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郊县移民：以瑞安、平阳、苍南、文成、泰顺五个县市为主，由于近邻温州南高速互通，且老104国道途径梧田西侧，在南湖板块开发之前，梧田作为郊县居民进城的首站，起到城市“南大门”的作用，不少人选择落户梧田，而且回家近。
同时，老104国道沿线的各大家居市场也有不少瑞安人在此做生意，买东西自己经常能听到瑞安话。久而久之，瑞安人、苍南人等本身人口较多的县市也在梧田形成一定规模的群体，拥有自己的圈子。这些郊县移民质量层次不齐，有高素质人才、普通白领、生意人等等，也有文成人形成的其他势力。
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外来民工：来自全国各地，包括全国各族，以江西、安徽、湖北、贵州、四川等中西部省份居多。由于近邻温州火车站，再加上梧田境内的瓯海经济技术开发区，吸引了大量外来人口落户，而城郊结合部大量城中村也给他们提供了廉价的住房，在给梧田带来经济活力的同时，也带来许多治安问题。
其中，一些混得好的，做点小生意的外来人口，也开始在龙霞住宅区买房。但随着“大拆大整”的推进及工业区的产业升级，梧田的外来人口出现非常明显的流失。
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知识分子：梧田范围内拥有温州中学、温州五十一中、瓯海中学，再加上作为茶山高教园区进城的首站，吸引了许多教师落户梧田，早期以龙霞住宅区为主，后来部分教师选择了环境相对较好的南瓯景园、南瓯明园。如今，随着南湖板块的崛起，梧田的教师也被分流。
公务员：居住在南瓯景园、南瓯明园为主。
白领阶层：由于梧田距离车站大道不远，租金比车站大道周边相对便宜，又有公交车直达，因此吸引了许多在车站大道写字楼上班的白领阶层。同时，梧田南片老厂房“退二进三”也能吸引一些白领并落户周边。然而，脏乱差的环境让让这些白领对温州留下的不好的印象，再加上除城中村外租金最低的泽霞生活区的拆迁，一些外来白领也搬离梧田，甚至离开温州。
NO.3 | 叁
说完人口，再来说说梧田的配套设施，作为成熟区域，梧田板块配套设施比较完善，但总体而言品质、档次并不高，难以满足作为居民的需求。
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交通：近邻温州火车站，但仅有普通列车。瓯海大道快速路、市域铁路S1线分别从板块南北横穿，东西连接机场、高铁站，且梧田位于中间位置。温瑞大道、老104国道贯穿南北，根据规划温瑞大道南段改为城市快速路，但均为拥堵路段，交通压力非常大。
教育：义务教育阶段有瓯海区实验小学、梧田一中、梧田二中，在瓯海区算二流水平，当地居民仍能接受。而属于优质教育的温州中学、温州五十一中、温州第二外国语学校、瓯海中学则非义务教育，顶多给梧田带来点“书香气息”。
医疗：瓯海三医位于梧田境内，评价一般，看看小病而已，附一医新院区落户南白象后受到一定冲击。
商业：梧田当地并无大商业，以梧田老街、月乐街、东垟路、龙霞路的沿街商铺为主，如今受拆迁影响较大，年轻人消费明显外流，此前一般前往时代商圈，如今更愿意去万象城。根据规划，塘河畔的梧田老街周边会保留一些老建筑，打造商业与文化设施，如今已落实一部分。啤酒厂搬迁后的地块也规划了商业综合体。
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商务：火车站北片划归鹿城区后，几乎没什么商务楼，一般为工业区“退二进三”改造，档次较低。阿外楼度假酒店为五星标准建设，位于瓯海大道与温瑞大道交汇处，毗邻三垟湿地，倒是挺受欢迎。规划中沿瓯海大道拆迁厂房建设朝霞商务区，但目前只是规划。
生态：梧田内部没什么公园，仅有街道办事处旁一个广场，塘河沿岸拆迁后会建设一些绿地。规划中香缇公馆旁的公园未落实，建设了临时的周转房。水网密布的梧田，却连沿河绿地都非常少，可见当年城镇标准的规划、建设之落后。当然，环绕着梧田也有三垟湿地、世纪公园、牛山公园、平天镬等。
公共设施：除了前面提到的街道办事处旁一广场，可谓几乎没有，体育设施、大型报告厅等完全依赖学校内部设施。当然，梧田前往世纪广场距离不算远，在那边仍能享受市级的公共设施。
NO.4 | 肆
梧田的居住片区大致分为东、中、西、南四个片区。
东片大致位于温瑞大道以东、惠民路以西区域，近邻世纪公园，有南瓯景园、南瓯明园、南瓯嘉园、惠南家园、南越锦园、盛新花园、盛大花园等。除盛大花园这个老小区外，其他以经济适用房、安置房为主，品质参差不齐，只能说大多数小区在同类房子中品质算偏高，但也做不到人车分流，多层也没电梯，房价一般不足20000元/㎡。
常锋/摄
当前，南瓯明园以南的林村已拆除，南瓯明园以北也将进行住宅开发，东侧变电站正在迁移。由于近邻世纪公园，该区域可打“绿轴”概念，再加上市域铁路S1线即将通车设站，利好较多，有望形成品质居住区，到时候房价接近30000元/㎡也不奇怪。
中片大致以温瑞大道以西、瓯海大道以北的塘河两岸及龙霞住宅区，有丁香园、香槟左岸及龙霞住宅区各大“花园”、“家园”，再加个在建的宏地·南塘府。总体而言，建设较早、品质较低，龙霞住宅区均为走楼梯多层，房价不足15000元/㎡，短期内预计难拆到，除非未来龙霞路需拓宽。
去年底今年初分两期开盘的宏地·南塘府高层均价约23000元/㎡，洋房约30000元/㎡，高层基本售罄，洋房有些剩余。当前，泽霞生活区及月乐街沿线已经拆除，新建社区有望提升该区域建设品质，再加上较高的成熟度，比较看好，但价格和“逼格”能否超越靠近中央绿轴的东片，则需看塘河两岸如何打造。
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西片位于龙霞住宅区以西，有同人欣园、香缇公馆、湖滨1号、御龙公馆，多数房子为品牌房企开发，交付时间并不久，具有较好的品质与美誉度，主力房价在20000-26000元/㎡之间，较南湖板块稍低。
另外，该区域还有一些村三产安置房建成、在建。该区域水网密布，本应成为环境优美的居住社区，然而西侧靠近工业区，且开发程度较低，周边空地较多，现实环境并不好。
同时，道路多数为断头路，与相邻且成熟的龙霞住宅区未能打通，配套设施严重缺乏，给周边居民生活带来诸多不便。此前，在香缇公馆、湖滨1号开盘前，各大房企凭借地段与成熟度，吹嘘此地是“市中心”，引起过一阵子的关注，但如今没有后续新盘跟上，关注度大大降低。
南片位于瓯海大道以南，楼盘较少，仅有博沃官邸、玖号院。玖号院去年开盘，高层住宅约20000元/㎡，洋房23000元/㎡起，而沿河的博沃官邸小区管理并不好，房价也普遍不足20000元/㎡。周边以村民联建房及未拆迁城中村为主，环境较差，需待周边拆迁后与南湖板块相连，才有望得以改观。
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总体而言，梧田房价在温州市区来看，受环境因素制约，高不起来，但又因地段与成熟度，低不下去。与南郊、新桥、双屿、蒲州等地一样，落后的地方特别多，拆迁后都是黄金地段。而与南郊、新桥、双屿、蒲州相比，当前梧田的房地产开发力度要强很多。
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当前的这一轮拆迁，正是梧田城市蜕变的契机，城市建设能否加强、环境能否改善、建设品质能否提升，区域能否彻底摆脱城郊结合部的尴尬境地并融入都市区，就要看这一轮的拆迁建设了。
若此轮建设成功推进，凭借与鹿城核心区的融合程度与区域成熟度，反超南湖板块应该是大概率。
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