开个养老院怎么样 开一家民营养老院需要那些成本？

随着养老矛盾日益突出，养老行业越来越受到重视，养老机构也逐渐从无到有，从少到多。民间资本建立养老机构也成为潜在投资者关注的焦点。巨大的市场潜力本来应该是民营养老机构蓬勃发展的好机会，高昂的运营成本已经成为制约民营养老机构发展的障碍之一。

目前很多地方的民办养老机构床位利用率很低，这是由机构的地域差距、管理水平高、硬件设施的档次等多方面原因造成的。运营成本是民营养老机构发展的必要条件。本文试图从沈阳的实际情况出发，对民营养老机构的运营成本进行分析(仅供参考)。

一、私立养老院的建设成本

1.出租和改造养老院

一般来说，私人疗养院的建设有两种方式:租房重建和购买土地新建。部分出租改建的敬老院，利用学校搬迁后留下的废弃办公楼、工厂、教室，经过简单改造后投入运营。另一部分是租新房装修。由于面积有限，这些养老院大多很小。产权制约养老院发展。

租金高增加了养老院的运营负担，租赁年限也影响了改造项目的有效实施。考虑到自身利益和对未来经济形势的预期，出租屋往往不愿意签订长期合同，很少超过十年。因此，如果房屋装修和设备购置的投资过大，很难在较短的租赁期内收回成本。

以大东区的一家养老院为例，2009年成立的一家养老院占地4500平方米，床位304张。养老院是租来的废弃校舍，合同期十年，年租金67万。当时单装修改造成本就高达6亿元，预计租赁期内可以收回成本。

2.购买土地，建造一个新的疗养院

自建养老院相对于出租养老院更稳定，但投入成本相对较高，这是民营养老院经营困难的主要原因。随着土地和建设成本的逐年增加，新养老院的投资也在不断增加。

作者以沈阳市二环路外5亩土地为例，计算了新建养老院的费用。

土地成本:150万元×5亩= 750万元

如果有100张床，按规定每张床20平米，建筑面积2000平米。按照目前每平方米2600元的市场价格，建筑成本为520万元。所以前期总投资1270万元，平均每床成本12.7万元；

如果有200张床位，建筑面积4000平方米，建设成本1040万元，即总投资1790万元，平均每张床位成本8.95万元；

如果有300张床位，建筑面积6000平方米，建设成本1560万元，即总投资2310万元，平均每张床位成本7.7万元；

如果有400张床位，建筑面积8000平方米，建设成本2080万元，即总投资2830万元，平均每张床位成本7.07万元。

如果在二环路新建养老院，同样5亩地的成本会增加到1500多万。所以按100张床位建设，平均费用20.2万元；200张床位平均费用12.7万元；300张床位平均费用15.3万元；400张床平均17.9万元。

从以上分析可以看出，二环外新建养老机构成本最低，规模400张床位，建筑面积约8000平方米；但如果二环新建养老机构有300个床位，6000平米左右的建筑面积成本最低。

二、民营养老院运营数据分析

同时，根据笔者对大东区19家养老院运营情况的调查，运营数据如下:

所用房屋为自购，2002年购买价格为85万元。

生活费:每人每月400元，每年4800元。

护工工资:护工按入住人数/10聘用。每个护工月薪1800元，年薪21600元。

如果入住率为Q，则有

年利润=营业收入-生活费-护士工资-固定成本= 1567×12Q-4800 Q-Q/6×21600-360000(老年公寓固定成本)

设年利润=0，得到Q=34(人)

可见，养老院人数在34人的情况下，可以保持不盈利不亏损的状态。养老院人数少于34人就亏本，多于34人就盈利。通过入住率指标，可以更好的解读盈亏分界点。

入住率=住院人数÷养老院床位总数

养老院保本入住率为34 ÷ 60 = 56.66%，即入住率超过56.66%时，养老院可以盈利。

根据大东区19家民营养老院的业务统计，入住率达到60%左右，都可以实现盈利。

第三，运营成本高，很可能在很多方面造成隐患