济南写字楼出租实例分析！100㎡写字楼，月租金12000元，100㎡住宅，月租金不足5000元，你选哪个？

其实一个城市的写字楼市场，代表了这个城市的发展阶段和水平。写字楼市场的背后支撑是城市工业人口和总部经济的集聚效应。

在某公司的初步定位报告中，写字楼的开发阶段有如下定义:

结合济南城市能源水平和商业办公市场的发展，济南办公市场已经达到了成熟的发展阶段，新的办公聚焦中心实现了从泉城路向奥运CBD的过渡。

几年前，中信广场、绿城济南中心、绿地普利中心代表了泉城路商圈的核心商业项目。二环路以东有东环国际广场，以东有万达，京师路沿线奥体区写字楼集群相继出现:商辂奥林匹克城、黄金时代广场、全云村中心广场、汉宇金谷、银丰财富广场、海信天辰九号等项目，而CBD则以五指山超高层为主形成，可以说经过近10年的发展，济南以东的写字楼集群已经正式形成。

看现在的房租情况，300多平的写字楼月租3W+，也就是说100㎡的月租可以保证在1W以上。以及周边高端住宅区，100㎡左右的房子，租金不到5000！

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鼓励总部经济发展，抓住时代赋予的机遇

2018年，济南市政府出台的一项政策引起了特别关注:

在17年出台的“百亿产业振兴计划”背景下，济南市政府再次出台优惠政策，鼓励总部经济发展。总部企业购买公房，按实际购买成本的50%进行补贴，租房也会有补贴。

在对金融机构的补贴中，企业购买自建办公用房的补贴标准最高可达1000万元，3年内租用办公用房的补贴标准最高可达500万元。

另外，实体经济，金融中介，证券机构等。有不同水平的补贴标准，而引进相关人才也有较高的补贴标准:

这些政策实施后，一是济南企业运营成本降低；其次，他们可以帮助企业更好地吸引人才，也将推动东部地区热门写字楼市场的发展。

结合东部一些写字楼项目的报价，政府提供50%补贴后，相当于奥体买写字楼的企业只花了钱买唐野的空白公寓！就算是租写字楼也会大大降低写字楼的空入住率，对于买写字楼出租的客户来说是加分项。

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从空的购买率来看，最热的写字楼市场在哪里？

根据戴德梁行的数据，2017年全国各大城市中，北京写字楼空入住率最低，写字楼空入住率为7.7%。在排名第二的广州，写字楼空的入住率高达11.9%。在济南，写字楼空入住率虽然在20%以上，但17年一区入住率只有3.5%！这是济南东部的奥体区，这个空落点率真的很神奇。未来，奥体和CBD地区将承载济南东部大量的商业置业需求。

在济南，大部分写字楼项目都是整层整栋定制销售，尤其是奥体、CBD附近的高端写字楼，基本都是针对大客户的。近几年，奥体区也被戏称为房地产企业的集中营，平安、万科、龙湖都进驻了。说个笑话，这样以后大家面试会更方便。

但目前奥体区可供销售的写字楼并不多，随着城市的发展，早期开发的写字楼可能无法满足企业和客户的需求。这个时候要注意近两年土地拍卖后能形成供应的新项目。

我们梳理了16年至今的土地拍卖，发现除了济南东部CBD和高新区绑定的商业用地，奥体区的商业用地17年才卖完，区内商业用地基本绝版！在这些出让的土地中，龙湖敖东11号以公寓项目为主，城市土地投资进度相对较慢。最近唯一能买到办公产品的就是凤凰中心项目，只是碧桂园溢价收购。

边肖也在朋友圈看到了这样的推广，其中提到凤凰中心的办公产品将会开放。据悉，该项目写字楼配置很好，也是京师路沿线的盖产品。

具体配置如下:

该项目还计划对社区wifi进行定点覆盖，并配备智能安全系统。碧桂园旗下的凤凰管家团队将为项目业主提供高品质的商业地产服务。

产品方面，4.2米高的层高不会有压迫感，每套公寓的宽度都有保证，可以营造出更舒适的办公环境。

关于电梯的配置，在写字楼工作的朋友都有早上等电梯的经历。人挤人不说。他们一踏进电梯就超重了。场面很尴尬，也有一些莫名其妙的迟到。碧桂园凤凰中心配有7部电梯，还采用了高地分区和客货分离的设计，更加合理，减少了大家等待电梯的时间成本。毕竟写字楼工作节奏快，时间就是生命。

租金方面，我们知道奥体区甲级写字楼的租金已经涨到4元/㎡/天，在奥体区购买写字楼出租也能获得更好的收益。

比如新鸿基官网2018年发布的财务数据显示，在全年856亿的营收中，写字楼营收突破592亿，其中写字楼租金收入194亿。2018年，你可能经常会看到写字楼租金下降，空入住率上升的新闻。很多人不看好写字楼投资，但实际上并非如此。

写字楼的发展是第三产业兴衰最直观的体现。第三产业比重越高，对写字楼的需求越大。目前，济南市第三产业比重已达60%。随着总部经济的不断增强，对核心地区商业办公室的需求将始终保持不变。

去年，CICC等金融机构的租户“退休”(事实上，更准确地说，他们应该改变租金)，因为他们的业务不如以前好，所以他们转向租金更实惠的写字楼或楼层。市场需求依然存在。在投资方面，我们来看看一线城市的情况:第一太平戴维斯报告显示，2018年第四季度，北京记录了7笔大规模的房地产交易，总成交额为294.22亿元人民币，是近十年来单季最高值。国内外机构都对北京股市表现出极大兴趣。去年年底，JD.COM以27亿元人民币购买了北京翠宫酒店100%的股权，并计划将其改造为办公楼自用，因为“有一栋便于招人的办公楼”。