商务公寓 住宅公寓和商务公寓哪个更适合你？

文章转自南宁房地产网:

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公寓经常被卖家贴上“投资小，回报快”的标签。同时，公寓往往隐藏着单身贵族最青睐的户型。但是你对公寓了解多少？住宅公寓和商务公寓如何选择？

目前市场上的公寓一般分为住宅公寓(商住公寓)和商业公寓(或商住公寓)。由于土地用途和产权的不同，贷款方式、贷款年限和各种税费也有很多不同。

两者的区别:

比较的优缺点:

住宅公寓

这种类型的公寓的特点是公寓面积小，大多为30-60平方米。大多位于繁华地段，周边配套完善。销售价格普遍高于地区整体水平。

优点:1。使用成本比较低。产权70年，可以用于商业贷款，也可以用于公积金贷款。贷款比例高，利率比商品房便宜，物业费、水费、电费、煤费收民用。

2.舒适度更高。住宅公寓的居住舒适度明显好于商业公寓。每一标准层的公寓房数量不超过20间，电梯的比例多为每层1:10，且多接燃气管道，不影响正常家庭生活。

3.税费相对较低。住宅公寓契税按90㎡以下普通住宅契税比例1%缴纳。这也是它优于商住公寓的特点之一，方便以后转手。

注:根据现行契税政策，个人购买普通房屋且该房屋为家庭唯一房屋的，购买普通商品房面积在90 m 2以下(含90 m 2)的，契税按1%执行；如果户型面积从90 m 2到144 m 2(含144 m 2)，税率翻倍，即税率为2%；所购房屋面积在144㎡以上的，契税税率为4%。购买非普通住房、两套以上住房、商业投资物业(商铺、写字楼、商务公寓等)。)将按4%的税率征税。

缺点:1。功能有限。只能生活，社区不许工作。

2.售价更高。住宅公寓的单价普遍高于普通公寓和商业公寓。

b商务兴公寓

这类公寓产权40年，一般位于城市核心区和商业中心区，可以居住和工作；有办公功能，公司可以在一些城市注册，价格比写字楼低；面积主要在90㎡以下，设施齐全，交通便利。

但与住宅公寓相比，缺点更加明显:

1、产权。商业用地40年缩水比住宅用地70年缩水更严重。现行《物权法》没有明确规定商业用地的产权到期后是否可以像居住用地一样自动续期。所以在商业用地上购买商品房还是有一定风险的。

2.生活环境。每层10-20户，中间是长长的走廊，尤其是阴凉处的走廊，采光较差，大多存在卫生间没有窗户、厨房太小或开放式厨房等问题，导致居住舒适度低于住宅公寓。此外，还有许多家庭，它们被用于商业和住宅目的。各种人进进出出，吵吵闹闹，安全薄弱；

3.房价。过道等公共场所较多，导致水池较大，住房率较低，一般只有70%左右，无形中抬高了其使用面积的当量单价，降低了其性价比，直接影响其增值功能；

4.抵押方式。大部分是不能申请公积金贷款的，但也有少数项目是通过开发商的努力可以做到的。还有一套40年的有产权的房子，比如银行贷款，只能拿到50%或者60%的房贷，贷款期限最长10年，只能用商业贷款。贷款利率一般比房子高，不是购房者购买的。；

5.日常生活费用。根据公共建筑使用规定，其物业、水、电、气均为商业收费，比民用更贵。所以购房者买房要问清楚。当然，目前有些开发商在开发中会采取相应的补救措施，可以按民用价格支付。

6.设计标准。不同的设计朝向，公共建筑受朝向、采光、深度的限制较少，而居住建筑要求较高。住宅公寓的间距和采光一般严格按照住宅规划设计标准执行；商住公寓一般位于城市繁华地段和商业服务范围内，其日照间距和建筑设计按照公共建筑标准执行。

7.交易税费。首次购买或转让时的契税按4%收取，住宅小于90㎡的按1%收取；如果国家开征房产税和土地增值税，商品房的标准会高于住宅。此外，根据规定，商业物业5年以内出售，需要缴纳5种税，分别是:营业税5.6%，印花税0.05%，土地增值税6%，个人所得税1%或购房差价20%，契税4%，交易费10元/㎡。除去交易费，剩下的五种税加起来是16.65%。

以一套面积40㎡总价25万元的房子为例，5年内转售需承担的税费将达到25万元* 16.65% = 41625元。这么高的税，直接影响购房者的投资回报，不利于出售。

优点主要包括以下几点:

1.商业和住宅用途

能生活工作，有办公楼功能；公司也可以在一些城市注册，价格比写字楼低；设施齐全、交通便利的繁华商业区可作为酒店或写字楼。易手，适合投资。

2.施工标准高

商业公寓的建筑建设标准是不一样的。根据公共建筑的相关要求，人防和消防的建设标准较高。

这样的话，如果你是一个自住的年轻贵族，住宅公寓是比较合适的选择，但如果投资，那就另当别论了。以上就是住宅公寓和商业公寓的区别和选择。