碧桂园股债双杀 2017商业地产年度十大事件：万达卖卖卖成焦点

2017年已经结束。

今年，随着中国消费升级和产业结构转型，商业地产日新月异:供应依然火热，竞争加剧，新的商业形式层出不穷，IP场景不断创造，大数据和AI的应用...交织成一幅独特的商业地产画面。

看它的大小，知道它的变化。今年商业地产事件很多，很难统计，但那些至今还历历在目的大事件，将永远铭刻在2017年的历史上。可以说，大事件反映了商业地产的脉络，影响了商业地产的格局。本期我们将盘点2017年的重大商业地产事件，回顾过去一年商业地产圈的变化。

2017商业地产年十大事件:

一个

万打麦麦麦

关键词

轻资产，融创，富力

事件摘要

在资金链受到质疑、海外项目融资受阻、股权和债务被扼杀后，万达开始了“卖与卖”的模式。2017年7月19日，万达商业、融创集团和R&F地产在京签署战略合作协议。万达商业以199.06亿元将北京万达嘉华等77家酒店转让给R&F地产，以438.44亿元将西双版纳万达文化旅游项目、南昌万达文化旅游项目等13个文化旅游项目91%的股权转让给融创地产集团。两笔交易总额为637.5亿元。7月25日，南昌、九江、盐城万达广场也转让给珠江人寿。与此同时，据报道，万达在5-6月大幅削减了20家万达广场的资本。万达官员回应称，这是轻资产战略的一部分。

柯尔瑞评论

万达的“卖了卖了”模式，一定程度上反映了房企的偿债压力越来越大。从明年开始，未来四年房地产行业的偿债规模将保持高位，随着资金偿还高峰的临近，房地产行业将逐步进入整合阶段。无独有偶，除了王健林之外，李嘉诚、潘石屹等几位地产大佬也纷纷抛售内地房产，都直接或间接地表达了对房地产行业的看跌看法。

码头拆分商业地产上市

关键词

香港投资物业、九仓物业

事件摘要

2017年11月23日，九仓分拆旗下包括海港城、时代广场在内的六家香港商场，命名为九仓地产，以介绍的形式在香港联交所上市。该组合总建筑面积约1100万平方英尺(102万平方米)，总价值超过2300亿元，年营业额超过130亿元。分拆后，九龙仓地产不再是九龙仓的子公司，仍然是惠德丰的子公司，惠德丰持有其61.59%的股权，是其控股股东。九龙仓集团董事长吴强调，分拆上市不是为了融资，而是为了让投资者选择投资该集团旗下的香港房地产。

柯尔瑞评论

随着香港零售业务的复苏，九仓分拆旗下包括海港城和时代广场在内的六处投资物业，并对其进行重估，允许投资者选择投资于本集团拥有的香港物业。不过，九仓对内地零售业的发展持审慎态度。随着经济发展的分化，港资企业对内地零售业的发展表现出不同的投资策略。

三

万科成功重振42家自有股票业务

关键词

129亿元，轻资产

事件摘要

2017年3月17日，万科宣布商业地产发展战略，决定将印度电力集团定位为集团商业开发管理平台。5月23日，万科就商业地产资产整合相关问题发布公告。万科将与其他合作伙伴共同成立两个专业商业地产投资基金，即招商银行成长1号和招商银行成长9号..两个基金的总规模为129亿元，其中万科预计出资50.9亿元，将其42个商业项目的部分或全部转让给两个投资基金。投资基金的所有参与者同意委托印度电力集团或其子公司运营和管理。

柯尔瑞评论

商业地产比传统地产开发更“重”，前期投资量大，回报期长，融资量大，期限长，大量的资金沉淀考验开发商资金链的实力。拥抱房地产基金可以有效盘活商业存量，创造融资渠道，实现轻资产。值得注意的是，万科商业引入的基金运营规模已经达到数百亿，与10年内一般投资基金的合伙制期限相比，万科设立的两个基金的合作期限长达20年，在业内实属罕见，可见万科成为商业大板块的野心。

四

欢乐城成立了一个数百亿的商业地产M&A基金

关键词

GIC，114亿

事件摘要

2017年8月17日，欢乐城地产与包括新加坡政府投资公司在内的多家知名投资机构联合成立了国内外基金，投资金额约为114亿元，欢乐城设立基金的总承诺金额约为34.2亿元。其中，离岸基金的期限为8年，经双方一致同意，可以延长1年。该基金的运营模式是为位于中国的潜在物业项目寻找收购机会，出口“欢乐城”旗舰品牌，对商业或复杂项目进行改造升级。

柯尔瑞评论

通过结合相关专业投资机构和各种专业金融工具的专业优势，可以扩大公司的投资能力，投资公司行业的上下游企业，整合产业资源，提升公司价值。抛开“商业地产”这个限定词，看看国内的M&A基金市场，不难发现，绿地、华润、绿城、首开、德信、红星美凯龙等传统或非传统地产企业聚集在一起。随着去年以来陆续出台的有关重组、再融资和减持的新规定，越来越多的房企通过设立M&A基金拓宽并购之路，成为唯一的选择。

五

商业房地产资产证券化的规模已经超过1000亿

关键词

发行规模远远超过三年的总和

事件摘要

2017年，一批优质资产的房企和运营商选择了资产证券化、印度深国投广场信托收益权专项资产支持计划、新城控股集团有限公司2017年第一笔资产支持券、中信资本方悦ID商城专项资产支持计划、保利地产商业一号专项资产支持计划、上海世茂国际广场有限公司2017年第一笔资产支持券、深圳一天假日广场专项资产支持计划等。我国已成功发行40余种商业房地产资产证券化产品，总发行规模超过1000亿元，产品类型包括类似REITs、CMBS、CMBN等。

柯尔瑞评论

自2014年中信帆船推出中国房地产投资信托基金类市场以来，国内商业房地产资产证券化市场蓬勃发展，房地产投资信托基金类产品、CMBS和CMBN产品在不到四年的时间里增长到1200亿元的规模，拓宽了优质物业企业的融资渠道。2017年成功发布的产品数量和规模远超三年总量，发展势头空前。但是，国内发行的REITs与标准REITs还是有差距的。预计随着法律制度的完善和资产证券化意识的增强，标准REITs将在近期推出。

六

商业地产迎来大规模升级改造浪潮

关键词

消费升级，城市更新

事件摘要

2017年，徐家汇中心空中走廊将在徐家汇升级改造计划启动时建成；五角场商圈全面升级，万达广场东方商厦全面装修；同时，今年以来，更多传统购物中心进入项目优化期，如港汇恒隆、五角场万达、安百里百年商业中心、大宁国际、世茂广场、中信泰富等。，而消费需求的变化加速了城市更新。

柯尔瑞评论

随着供过于求、同质化严重、硬件陈旧、租赁到期，大量商业地产要么主动要么被动地迎来了一波大规模的翻新和升级。从品牌置换的迭代到商圈的更新升级，在消费升级的背景下，从空和内容、服务等方面提升体验，满足消费升级带来的新需求，将是此次升级的核心价值取向。

七

社区商业成为住宅企业发展的新热点

关键词

加速布局

事件摘要

2017年，许多房地产企业加快了社区商业的布局。碧桂园参与筹建中国社区商业研究院，表示愿意提供平台和试点，共同打磨社区商业产品；金科正式发布社区商业产品线——梅林街，打造3万平米的产品；凯德兴贸，凯德集团与申通集团联合举办的社区商业标杆项目，正式开业；惠州星河COCO花园，星河商厦管理运营的第一家社区品牌购物中心正式开业。房企瞄准的是社区商业的蓝海。

柯尔瑞评论

近年来，在新经济常态、消费升级、电商冲击、移动互联网发展的多重影响下，实体商业迎来了重大转型，开始从核心商圈的大型商场向“最后一公里”的社区商业迁移，社区消费越来越普遍。目前，中国的社区商业仍处于快速发展时期。国外经验表明，人均GDP超过3000美元后，社区商业占零售总额的比例一般在40%左右，有的甚至占到60%。但在中国，即使是社区商业发达的一线城市上海，社区商业也只占社会商业总支出的30%左右。据国家相关统计，未来10年，我国社区商业的消费将逐步占到社会消费零售总额的1/3，具有很大的发展潜力和空。

八

住宅企业的商业地产战略频繁出现

关键词

规模、收入

事件摘要

2017年，优质房企陆续发布商业地产策略。中海发布新版业务发展地图，推出商务办公市场，推出中海商务办公旗舰资产管理品牌COOC中海业务；商人蛇口在商业领域积累了不少，11个商业项目将陆续开业；新城宣布2020年战略目标——开100家优质五岳广场；龙湖业务稳步提速，2020年新开商场40多家，租金目标60亿元。

柯尔瑞评论

随着住宅业务天花板的临近，房企将商业地产作为战略转型的起点，加快商业地产布局。发展战略主要有两个，一是布局核心区域，布局优质物业，追求更高的收益和物业价值；另一种更注重规模扩张，致力于增加市场份额，通过更大的规模提升行业话语权和影响力，挖掘新的价值空。

九

艺术和商业领域的领军人物去世了

关键词

巧妇芳草地与黄建华先生

事件摘要

2017年12月2日，乔佛芳草原之父黄建华先生逝世，享年65岁。黄建华出生在香港，成长在台湾省。因为对北京的热爱，他专注事业，大部分时间都在这里度过，这也给了北京额外的“华侨草原”。为华侨创造了这片草原的黄建华，很高兴看到越来越多的人喜欢艺术并传播艺术。他曾经信心满满地说，华侨的草原是不能复制的，因为没有人会像我一样关注它。

柯尔瑞评论

现在艺术主题商场方兴未艾，很多新建项目都喜欢标榜自己的“艺术元素”。但是，说到这样的项目，华侨草原就是一个经典案例。它改变了北京小资的休闲购物生活，创造了“都市情结”的新高度。这些都来自创始人的心血，其用心值得所有商业地产业主的尊重和学习。

太古努力了十年，超市终于开张了

关键词

170亿，兴业太古汇

事件摘要

2017年11月3日，最后一个大型开发项目“兴业太古汇”在上海市中心正式开业。该项目是香港工业国际与太古地产联合开发的大型综合项目，总规模约32万平方米，总造价170亿元。自2002年征地以来，该项目经历了地铁规划设计变更、大石库门最大建筑群拆迁、百年名校搬迁等困难，14年后终于正式开业。项目引进数十个新兴品牌、全球最大的星巴克体验店、百年欧式豪宅建筑、空中景天空大堂、顶楼超大屋顶花园，不断推出各种活动打造全新城市地标。