房产如何做抵押 【干货】什么样的房子可以做抵押贷款？怎么做？

最近，一位客户问边肖，如果有闲置房产，可以用于抵押贷款吗？其实你能不能做房贷跟你闲不闲没有关系，主要跟以下几个因素有关:

1.是否可以上市交易。如果不能上市交易，就不能抵押。

2.房屋性质为住宅、商住、办公或别墅等。这些类型可以申请按揭贷款。

3.40年以上的房屋可以申请抵押贷款。

更重要的是能不能申请房贷。不同城市的银行贷款政策完全不同。我们以北京为例。这里只包括个人房贷，不包括企业贷款。

1.个人住房抵押贷款分为抵押消费贷款和抵押业务贷款。房贷消费贷款一般额度100万，最高200万。这里重点讲一下个人房贷业务贷款。

2.个人房贷分为一次性和二次(或称一次性或二次)。二次办理是指有房贷的时候办理房贷，反之亦然，没有房贷的时候办理房贷叫一次性。

3.办理抵押贷款的条件:

1)房子的年限一般不超过40年。当然，有些银行或机构会把钱借给40年以上的房子，这需要具体的银行办理。

2)住房面积一般在40平方米以上。住房面积不足40平方米的，难以办理抵押贷款。当然也有专门的银行或者机构可以办理房贷。

3)房屋性质:70年历史的居民楼、别墅、商住楼、写字楼。对于住宅楼，所有银行都可以办理按揭贷款；对于别墅，大多数银行都可以做到；对于商业和住宅建筑，只有几家银行能做到。

4)借款人或其直系亲属名下必须有公司。不同银行对运营公司的要求完全不同。有的银行还可以做实际控制人(顾名思义，可以是一家公司的实际控制人)。有的银行要求公司的股东或法人(不一定是真正的业务，也就是空壳公司)。最严格的要求是有些银行要求真实业务，比较麻烦，要求财务报表和纳税。

4.北京地区抵押贷款产品的重要参数:

1)贷款利率最低在4.8%左右，主要集中在6-7%，最高在8%左右甚至10%。当然，各种产品各有优劣，没有绝对的优劣，要么被市场淘汰，要么称霸江湖，两者都不太好，产品的优势太大，容易出现坏账和坏账。

2)贷款年限:北京最长的房贷是20年。大多数银行的寿命集中在10年和5年，也有3年和1年。你可以根据自己的需要选择生活，每个银行都有自己的优缺点。

3)还款方式，各种还款方式，如先付息后还本、等额本息、平均资本等。有些产品先付息，一年还一次本金。

4)贷款额度因行而异，大部分银行限额1000万，少数银行1500万，最高3000万。

5)贷款比例可高达90%，大部分在6-70%左右，实际控制一般可达50%。具体百分比和房子的性质有关。一般别墅只能5-60%，商住楼只能50%左右。

在这里，边肖还顺便总结了一些北京的主流房贷产品。可以参考市面上有哪些相关产品:

1.银行1、壳公司法人，利率6.86%，年限20年，等额本息还款，最高1500万。

2.银行2、壳公司法人或股东或直接打包，利率7.35%，20年一期，等额本息还款，最高1500万元。

3.3、空壳公司法人或股东或直接包控的银行，利率6-7%，年限10年，等额本金还款(金额的一半)，最高金额1000万。

4.银行4、法人或壳公司股东，利率5.7%-6%，年限，等额本息还款(每月气球贷款按20年计算)，贷款5年后可续借不还本，最高可达1000万元，可作为二次冲抵。

5.银行5、壳公司法人或股东，或实际控制人，但需公司借款，利率6.37%，等额本息还款，年限10年(每月气球贷款按20年计算)，最高1500万。

6.银行6，一家真实经营公司(需要关闭)，可以用于真实经营公司的实际控制，但需要法人借款，利率6.5%-7.3%。可以先付息，然后本息相等，最高金额3000万，可以作为第二次冲抵。

7.银行7号，可以实际控制，利率6.5%，最高额度1500万，授信5年，每年还本金，先还利息后还本金，最高75%。

关于房贷，建议你找专业机构办理，不要盲目办理。尤其是自己处理起来非常麻烦，原因如下:

1.首先，按揭贷款的处理周期会比较长，其次，需要很多材料，然后有些材料可能需要左佳，所以发放按揭贷款的银行经理可能收不到，因为银行经理在发放按揭贷款方面没有太多表现，但是客户服务经理不敢自己收钱处理，所以会很麻烦，不为你赚钱。如果以后逾期，扣除的钱将远远超过他挣的钱。

2.很多客户会盲目注册空壳公司，每个银行对公司的要求完全不一样，包括业务范围，因为还会涉及上下游合同，注册空壳公司后不需要简单的注册空壳公司，需要将公司与下游合同匹配，客户往往无法注册自己的公司。