中环百联电影院 2018上海存量商业改造十大最值得关注的项目

来自联商的消息。com:为了应对日益激烈的竞争，近五年上海数百个大中型商业项目进行了大面积升级。

根据联商数据中心的统计。目前，上海已有60多个商业项目开始或计划开始转型，其中近30个项目预计将于2018年正式开放或部分投入试运行。

2018年上海商业改造项目清单↓ⅵ

在转型大军中，有许多项目已经彻底脱胎换骨，如艺术主题购物中心K11、城市奥立百盛游科、汇聚各国特色的罗梅城、精致购物中心安百里淮海755、由日本办公室设计改造的百盛淮海店、形象环境再次升级的顶级豪华购物中心恒隆广场、焕然一新的大宁国际...这些项目改造是成功的，但是很多项目改造后并没有重生。

对于项目本身来说，转型有断壮士断腕的决心和勇气。同时，这批存量资产的改造也是商业地产发展史上的一大亮点。成功转型的经验尤其值得同行借鉴。根据开发商的背景和商圈的潜力，“三路商评”第一期评选出了十个最受关注的装修项目，并逐一进行了评估。

这十个著名的旧城改造项目分别是:百商中心、上海世茂广场、瑞安广场、港汇恒隆广场、长风欢乐城、华润时代广场、淮海南丰汇、UMAX友迈生活广场、新城印象汇、曲阳购物中心。其中7个项目位于市级重点商务区，3个项目位于区级商务区；6个是大型购物中心，4个是中小型项目；七家将于今年全面运营，三家将于2019年开业。

1.一百个商业中心

百年老楼率先调整，复古路线赢得了老一辈消费者的共鸣。然而，内雪の茶等品牌的推出也表明，商场似乎更希望成为中老年人的顾客；另一方面，原东方商厦，C厅新楼上周开盘，是一个扎实的年轻潮流定位，但目前只是半成品。

“铿锵三人组”认为所谓的年轻定位不足以招到一些时尚运动品牌，还需要运营水平的逐步提升。这些时尚品牌在其他商场甚至网上都能被年轻人买到。更重要的是商场本身的品牌。

十楼与SMG的文化商务合作互动体验园将决定项目的人气，类似于静安欢乐城楼顶的摩天轮成为项目点睛之笔。SMG文创乐园也与三丽鸥在对门世茂广场打造的上海沙滩主题Hello Kitty乐园融为一体。南京东路有不少引人入胜的空新门户，是世茂和100联合打造的。

一百是当时亚洲四大百货公司之一留下的古董项目。如今，更多的顾客来自游客和老一辈的消费者。此前商店的关闭引起了社会的广泛关注。老国企如何从创新思维的角度，结合行业的发展趋势和消费习惯的更新迭代，打造一代人眼中的感性工程？这是一个长期的项目。你怎么想呢?其实东京大阪很多老百货的改造，有很多值得借鉴的地方。你拜访过他们吗？

联想项目:大阪韩宇百货、东京银座伊势丹、东京银座六、首尔乐天百货总部、曼谷中央世界、台北新一新港广场、杭州大厦

2.上海世茂广场

可能是南京东路步行街唯一的优质购物中心，也是今年最值得关注的装修项目之一。亮点是负责K11改造的设计师Andrea Destefanis进行了建筑改造，所以要尽可能避免项目前的内部结构移动问题。当消费者越来越注重舒适体验的时候，看南京东路几乎找不到多种业态的一站式。世茂广场能弥补这个空不足吗？与香港项目类似，世茂广场楼层多，高层可借鉴香港朗豪广场或希慎广场的经验进行分流。如果改造成功，世茂、新百、莱佛士将共同推动西藏路商业街的复兴。

从目前的情况来看，除了全球规格最高的耐克旗舰店、M豆巧克力世界亚洲唯一的旗舰店、亚洲的丝芙兰旗舰店、中国第一家凯蒂猫上海主题馆外，上海世茂广场近期还吸纳了乐高在中国的第一家直营商场、ICICLE在上海的第一家概念店、西西弗斯在中国的第一家旅行主题书店、第一家“每日美食”线下体验店等品牌，上海首家蓝色系列体验店，一家零售时尚品牌专卖店，涵盖了生活的方方面面，如吃、喝、玩、音乐和购物，旨在为魔术之都的潮流打造一个新的枢纽。

“铿锵三人组”认为高标准旗舰店的合作对这个项目有很强的引流作用，兴业太古汇的星巴克烘焙坊就是最好的例子。同时，商场需要在自身的舒适体验方面给消费者一个完美的解决方案。

联想项目:香港铜锣湾希慎广场；香港尖沙咀伊斯夸尔；香港的那个；香港旺角莫科新世纪广场；东京晴空 Tatian 空城市；新加坡313@somerset

3.瑞安广场

瑞安集团是核心商圈第一个箱形商业项目。瑞安作为一个非常优质的港资开发商，在上海有很多项目，但落后于新鸿基、嘉里、太古等几个标杆项目。虹桥天地、瑞虹天地月亮湾等。有良好的声誉，但他们远离核心商业区，所以他们不能释放他们的能量。

瑞安广场将整个新天地扩展到淮海中路，新天地街区获得淮海中路入口。还覆盖了黄陂南路和新天地两个地铁站，直接手拉手遇到K11。“铿锵三人组”认为这个项目将是瑞安证明自己的舞台，希望瑞安广场能与K11互动，打造一个属于淮海中路的爆点。

据悉，项目定位将与文化创意品类相结合，瑞安彻底改造原有结构，通过大露台和通透空形成互动创意空房间，成为城市全新的创意体验和时尚场所。3万平米的体积适合K11，有望吸引一大批时尚女性首选的豪华体验品牌和特殊餐饮。B2楼与地铁站和K11直接相连，看看瑞恩会不会模仿凯德兰德建一个大型客运站的地下商业。

瑞安广场的量身定制主题将在年后不久公布。是女性时尚主题，还是科技时尚主题，还是其他新兴主题，还有待观察。

联想项目:东京新宿LUMINE、东京新宿纽阿曼、上海K11、台北微风广场

4.从香港汇款到恒隆广场

完成史上最大装修的南溪恒隆广场去年零售量暴涨26%，房租上涨22%。被称为中国最具代表性的奢侈品购物中心，实至名归。恒隆部今年的重点无疑是港汇广场的转折，这是开业以来最大的工程优化，设计亮点很多。比如将大台阶改成超级广场的艺术空房间，地铁9号线的衔接，相应的商业空房间的扩建。据报道，重建期将持续到2019年。

HKEx今年的改造计划是在年中完成新翼改造，然后交付。其他细节较多的优化改善项目，包括连廊到主楼，使动线更加丰富。新翼未来将有更多的设计师品牌店和时尚生活方式店，包括升级和重新开放有吸引力的电影院和OLE精品超市。

港汇广场作为上海最具代表性的传统高端购物中心，未来将面临来自ITC的激烈竞争。按照“铿锵三人组”的说法，除了常规的商业组合，更适合现代年轻人和家庭消费者的更舒适空的环境需要调整，这可能也是商城更需要做的。毕竟，ifc和iapm已经证明了新鸿基善于经营环境，是对恒隆突破自己风格的考验。

虽然闵行新开了大量项目，分流了西南地区原有的客流，但徐家汇无疑是未来核心区最值得期待的商圈。相信很多人都看过itc的酷炫视频，看过汇金600的合体改造的渲染。其实大都会已经调整改变的很好了。虽然物业条件不忍心直视，但是人气高，品牌丰富。因此，调整香港汇率势在必行。毕竟这么强大的商业竞争对手指日可待。

整个商圈的走廊也开始建设，离港交所开业已经快20年了。不得不承认，港资生产的东西的建筑设计是经得起岁月侵蚀的。

就商业区的潜力和开发商的资质而言，改造升级后的港汇恒隆和即将开业的国贸中心有望形成双赢局面，成都惜春国际单项体育联合会和远洋太古里等两家顶级商场将展开面对面的竞争。和两个港都一样，不过是从惜春的九仓大战太古换成了徐家汇的新鸿基大战恒隆。展望徐家汇商圈的未来。

联想项目:香港金钟太平洋广场、香港节日漫步、香港方圆、新加坡离子果园和东京中城

5.长风欢乐城

堪称最值得关注的转型样本，自去年收购龙风光并上市以来，备受业界关注。欢乐城创造话题和区块的能力毋庸置疑。

据目前披露的信息，长风欢乐城还将在楼顶打造一条上海特有的粉色景观跑道，也将被称为继静安欢乐城楼顶摩天轮、莫方166之后的又一个上海楼顶地标。承载主题运动街区也值得期待。到那时，Modu时尚人士将有一个酷的新运动选择。

凭借“时尚淑女”的品牌定位，内饰也将打造上海专属的女性主题街区，精致的女性和艺术气息将成为引人注目、特色鲜明的标签。“铿锵三人组”认为，在“都市微度假”的功能定位引导下，加上长风欢乐城刚刚需要的公园、水族馆、乐高乐园，之后会有地铁衔接，很难说转型帮扶后不会成为优质家居消费的热门选择。

长风板块一直是普陀的名片，只能由长风来补充。其实长风板块位置不错，周边不缺写字楼和常住人口。中粮的强势存在，让这个老项目有了起色。第一个出来的长风欢乐城的地下室，也是欢乐城的一个很好的例子。它年轻，精力充沛，有很强的娱乐性。至少在目前的B1，已经看到了未来起火的迹象。所以，真的不是缺少项目，而是缺少好的交易者。

联想项目:北京朝阳欢乐城、成都欢乐城、香港Yoho商城、香港荃湾DPARK、川崎LAZONA、东京湾Lalaport、新加坡vivocity、马尼拉Trinoma

6.华润时代广场

这是华润多年来在大上海唯一的运营项目。1993年，华润与上海华联百货共同在中国建立了第一批外资企业，这原本是一个百货业态框架，与街对面的第一八佰伴一起，形成了新上海商业城的门户。

熟悉浦东业务的朋友不会陌生。时代广场因为定位不清，交通伤害，马路对面八佰伴的强烈冲击，已经“沉没”多年。不说的话，大概很多人很难把这个项目和万象城产品系列联系起来。

这家店是华润旗下中国第一家购物中心，但从一开始的高档定位就略显不能接受，内部动线规划也让其缺乏活力。如今，随着市场的变化，深圳、杭州、南宁的万象城已经成为行业标杆，整个大厅的装修都很正常。

在这次调整中，华润邀请了在曼谷暹罗探索购物中心改造中取得巨大成功的日本设计大师佐藤大进行重建。目前在商业内容饱和的情况下，设计可能成为赢家，而这家店和陆家嘴中心的建成，势必会促进八佰伴所在商业区的消费环境。

“铿锵三人组”认为华润时代+八佰伴+陆家嘴中心形成的张洋路金三角，安百里世纪+世纪交易所+96广场形成的世纪大道金三角，郑达+ifc+尚月湾形成的小陆家嘴金三角，将极大改变浦东的商业格局。

据悉，该项目不同于传统零售方式空按品牌和类别布局。设计师专注于设计核心理念《美丽剧场》，营造大规模零售空与艺术生活体验空相结合的氛围，重新打造为客户提供数字实验室等一系列生活体验的“生活方式实验室”

联想项目:曼谷的暹罗发现，曼谷的中东，大阪的大前线，北京的桥阜芳草原

7.淮海南丰会

香港南丰集团成功改造虹桥南丰城后，迁至淮海中路原香港瑞兴百货大楼，打造精致购物中心“淮海南丰汇”。随着南丰汇的到来和瑞安广场、新鸿基中心广场的改造，有7家港资企业聚集在码头、上海时代广场、新世界K11、香港广场、力宝广场，淮海中路东段将如何变化，还有待观察。

南丰市在打造亲子业务方面达到了行业标杆，成为上海以家庭和孩子为重点的优质商业项目之一；南丰汇作为一个城市中心改造项目，在硬件风格和客观定位上都是完全不同的类型。

“铿锵三人组”认为，从门面现状来看，可能小、美、精致，但没有交通枢纽、客流量大是劣势，如何运营会是一个有趣的观察点。

这么多年来，在这个被称为“淮海路东段商业百慕达”的地区，几个项目实际上已经做到了半死不活。

南丰汇大厦装修前，大部分都是餐饮租户，覆盖了当年网络名人中的一些餐厅，比如戴妹和一个火锅。但也有很多重伤，比如车位少，整体面积小。南丰接受这个小项目，也符合他们在业内一贯的低调作风。

其实装修的时候做了很多“故事”，发生了大火，拉起了横幅。不过最后呈现的立面效果还是挺惊艳的，至少很到位，味道也很不错。顶楼退台应该能打造出一些亮点的餐厅，静待花开。

联想项目:香港的金钟广场、新加坡的布吉斯、菲律宾马尼拉马卡蒂商圈的绿化带和格洛丽埃塔购物中心、东京六本木山

8.UMAX优迈生活广场

奥勒，安百里第一城，由五角场东方商厦改造而成。青浦奥莱的成功使其在建设这家店时缺乏资源，也符合五角场商圈的客户群体定位。

安百里将“品质+折扣+流行集合店”的复合理念引入UMAX优迈生活广场，通过引入跨界集合店、时尚时尚品牌、流行品牌等在年轻人中流行的方式，打造年轻人社交平台，引领独特空时尚生活。比如当当镇第一家店，当当书店旗下的文创商城，就是它的亮点品牌之一。

按照“铿锵三人组”的说法，城市Ole需要营造的是那种“喧闹的氛围”，能够释放人们内心的消费欲望。毕竟消费者从商业体的环境舒适度等各方面的选择更多，顾客来Ole的主要目的无疑是购买行为，这在安百里的运营中似乎是欠缺的。从实际情况来看，友迈生活广场借鉴了百盛友客的思想，但还没有创造出那种感觉。

值得一提的是，UMAX前面的五角场下沉广场是上海客流量最高的路口，但UMAX是五个路口中客流量最小的商场，所以UMAX前面的客流量是五个路口中最低的。随着UMAX、太平洋森火、大学路下一站的开通，五角场只剩下UMAX旁边的蓝天剧场地块有待开发。如果剧情能和UMAX挂钩，五角场五角有望平分秋色。

联想项目:上海百盛优科、首尔站乐天奥特莱斯、纽约21世纪折扣百货

9.林三新城印象交流

金怡广场，一个只有1.5公里的中型购物中心，现在人气火爆，大赚一笔。

《铿锵三人组》认为浦东林三有足够的现成客户支持更大的一站式购物中心，但它需要用现代商业理念升级，以赢得周围客户的青睐。

林三城市商业广场旧项目的失败，大多是由于没有商业逻辑的建筑设计和随意的租赁交易造成的。现在是万科印度建的，经营理念肯定会不一样。但值得一提的是，即使在此之前，宝大祥一号食品也很难赢得该地区消费者的青睐。现在值得关注的是印象汇将如何打造这个商圈相对需要的餐饮和儿童家庭体验业态。

梦幻生活体验园、4000平方结合林三庙会文化的美食市场、4000平方SphereX球幕和4DX特效影院的浦东首家CGV电影院、2000平方主题儿童乐园、1000平方文化创意书店、1500平方健身俱乐部等。，科学地融合了玩具娱乐、科普实践、专业体验、艺术早教、动漫、家庭与儿童等。等待万科印度接替七宝万科。

联想项目:上海七宝万科、杭州西溪印象城、香港屯门新城、香港将军澳爆米花、新加坡裕廊点、新加坡JEM、西门

10.安百里曲阳购物中心

上海商务中心的全面改造是安百里集团的又一项改造工程。去年集团的几个百货公司几乎没有什么质的变化，但是购物中心取得了很大的成绩。安百里节步行是安百里的旗舰项目，安百里西郊和安百里中心也有不错的人气。