房价必涨的十大城市 十年内，这些地方的房价必涨无疑！

自1998年房改开始，房地产市场进入市场化以来，中国房地产新房交易量在过去20年从1亿平方米增加到17亿平方米，翻了两番多。

1998年全国城市新开发房屋平均成交价格在每平方米2000元左右，2018年全国平均上涨到8800元。

从账面上看，它翻了两番。然而，如果我们看看当地的数据，无论是在东方还是西方，它都至少增加了两倍。比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州等热点城市的房价基本涨了三倍，涨了八倍，在特别热的地方甚至涨了十几倍。

从供给方面来看，2015年以来，房地产投资增速从两位数的高增长逐步回到10%左右。如果扣除购地费，2018年开发投资将首次出现负增长。

2016年12月，上层明确了“房无投机”的定位，开始提出建立促进房地产稳定健康发展的基本制度和长效机制。房地产调控的理念逐渐从短期调控政策转变为长期机制。

特别是今年7月30日，会议重申“房子是用来住的，不是用来炒的”要实行房地产长效管理机制，并首次提出“短期内不要把房地产作为刺激经济的手段”

当中国房地产市场经历了一个全面高速增长的时代，进入了一个稳定优质发展的新时代，未来10年房地产市场将如何发展，增长在哪里空？

一个

改善住房，支持未来住房需求

恒大研究院提供的数据显示，从1978年到2018年，中国城市住房存量从不到14亿平方米增加到276亿平方米，城市住房数量从约3100万套增加到3.11亿套，家庭比例从0.8增加到1.09，相当于目前发达国家的水平。中国居民基本告别了房荒时代。

但2015年的普查显示，我国城市住宅的成套率只有85%，约20%是条件较差的平房，41%是1999年以前建成的，住房质量有了很大提高空。

从2014年到2018年，在商品房销售中，90-144平改户型的比例明显增加，这表明居民现在更喜欢购买面积大、功能齐全的房子，不断提高的需求逐渐成为市场交易的主力军。

从经济增长来看，1978年至2018年的40年间，中国GDP增长约245倍，位居世界第二，仅次于美国。

此外，2018年中国实际经济增速为6.6%，处于提速换挡时期，但仍处于世界前列，人均GDP达到9771美元，距离突破万美元大关仅一步之遥。

随着居民温饱问题的解决，经济增长对住房消费的驱动力也会增加。

例如，1985年至2018年，中国城镇居民家庭生活消费支出从4.8%上升到24%，食品和服装消费支出从75.4%下降到40.9%。

未来10年，随着自主创新能力提高等有利因素的不断出现，中国经济增长仍然很大空，这也将带动居民住房消费持续增长。

2

货币低，涨价控制在合理范围内

众所周知，近几年房价翻番背后最直接的罪魁祸首是货币过度。

2019年6月，我们的M2达到190多万亿元，而去年为180多万亿元。2004年，M2实际上是20多万亿元。

在十多年里，M2已经增长了八倍。

在这个过程中，虽然社会商品价格指数保持稳定，但可以明显感觉到房价基本上每三年翻一倍，每五年翻一倍。这是因为大部分过剩资金流入房地产市场。

所以这几年房价上涨也可以理解为通货膨胀现象。

如上所述，今年中国的M2已经达到190万亿，不可能在未来10年翻两番M2。

近年来，国家采取的去杠杆和稳定金融的措施，使M2的增长率在GDP增长率+物价指数的合理增长范围内。

今年8月，M2在中国的增长率为8.2%，基本符合这一规律。事实上，在2017年和2018年，M2保持在8%左右，这是可以预测的。未来十年，M2增长率将基本与GDP增长率+物价指数保持平衡。

根据官方判断，未来10年中国GDP平均增长率在5%左右。

然而，房地产价格的增长率一般不会超过M2和国内生产总值的增长率。

三

城市化接管城市化，未来房地产市场大有可为

2018年，中国城镇常住人口上升至8.3亿，常住人口城市化率上升至59.6%。从国际经验来看，如果城市化率达到70%-80%，就进入成熟阶段，这意味着中国的城市化进程也将走到尽头。

2000年至2010年，中国城市化率年均增长1.4%，其中2010年城市化率增长1.6%，2010年至2018年下降至1.2%，2018年仅增长1.06%。也就是说，城市化进程明显放缓。

然而，一个尴尬的事实是，在过去的40年里，发展最快的城镇实际上是中小城镇。

1978年至2018年，中国县级以上城市数量从193个增加到672个，增长2.5倍，建制镇数量从2176个激增到21297个，增长近9倍。

我国常住人口城市化率已经达到60%，而户籍人口城市化率仅为43.4%，这意味着有2.2亿人居住在城镇，但户籍人口仍在农村。

目前，许多迹象表明，中小规模城市化战略正在逐步退出，大规模城市化应该取而代之。

今年的政府工作报告明确提出，中心城市要引领城市群发展。此前后，“国家中心城市”、“促进城市群发展”、“培育和发展现代都市圈”、“萎缩的城市要瘦健康”相继进入规划。

此外，国家一级也不断出台政策，鼓励人们在城市定居:

2016年10月，国务院正式发布《促进1亿非户籍人口城市定居规划》，提出全面放开和放宽重点人群定居限制。

《2018年新型城镇化建设重点任务》提出，中小城镇要全面放开落户限制。

《2019年新型城镇化建设重点任务》进一步提出，二类大城市应全面取消落户限制，一类大城市应全面放宽取消重点群体落户限制。

特别是今年发改委的超级文件，可以说是说了算，奠定了大城市全面放开落户限制的主调。也能感觉到城市抢人大战正在走向高潮。

前段时间，从河南省漯河市、河南省新乡市、山西省晋城市，到湖北省宜昌市，三四线城市纷纷实施零门槛落户政策，加入了轰轰烈烈的抢人大战。

不仅三四线城市，一线城市广州、深圳也在敞开大门落户。二线强市杭州将对大学生放宽落户门槛，准二线城市宁波将对中学生进一步放宽。

其中，Xi和石家庄是最大的。中国所有的大学生都可以在Xi安定下来。石家庄作为二线省会城市，打响了中国“零门槛落户”的第一枪。

如果今后全面放开对县以上大中城市落户的限制，无疑会吸引更多的农村和乡镇流入。可以预测，未来农村和城镇人口将继续萎缩，而大中城市预计将继续扩张。

目前，中国常住人口城市化率基本达到60%，与发达国家70%-80%的水平还差10个百分点。按照每年1%左右的城镇化增长率，差不多还有10年。而这正是房地产拿城市化发展红利的时候。

还有一个问题，被吸引的人口会流向哪些城市？

四

大城市和大都市地区将成为未来房地产的最大增长点

首先，全国各地都在放宽落户门槛，但只有北京上海有严格的落户条件，户口含金量最高。这种城市一直不缺人口，未来对住房市场的需求会更大。

二是人口持续流入的城市。2018年，中国人口增长超过10万的城市有深圳、广州、Xi、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙、宁波、武汉、济南、青岛、合肥、南京、南宁、厦门。

显然，人口增量越高，吸引力越强。当然，北京上海主动控制总人口，导致城市人口临界或负增长。这并不是说它们没有吸引力，而是主动调控的结果。

第三，中西部的省会城市。虽然看起来中西部省份基本面不太好，经济发展不如东南沿海城市，但是中西部一些省份省会城市的虹吸效应也会吸引省内流动人口落户。

人跟着产业走，区域经济发展不平衡是导致人口区域迁移的根本原因。这里有一个计算方法，就是区域经济与人口的比例。如果这个比例大于1，说明人口流向这些地区。

比如一些省会城市的经济发展水平相对于省内其他城市具有绝对优势，经济与人口之比远远大于1，对省内人口有显著的虹吸效应。

比如长沙、兰州、昆明、合肥、武汉、南昌、郑州等。，虽然这些省会所在省份的经济发展不如东南沿海地区，但得益于强势省会对周边低水平城市的虹吸作用，省内人口流入对住房市场需求的支撑尤为明显。

2018年三四线城市经济/人口比为0.76，整体人口呈现净流出趋势。此外，由于三四线城市新增常住人口中行政区划调整比例相对较高，大量房屋带入城市，说明三四线城市未来的住房需求并不那么旺盛。

除了人口向这些基本面良好的城市迁移，另一个主要的迁移方向是城市群和都市圈。

《十三五规划纲要》提出“优先城镇化布局将加快城市群发展”，全国主要城市将划分为19个主要城市群。19个城市群包括257个城市，约占中国城市总数的40%，但常住人口与GDP的比例高达73%和81.7%。

19大城市群将提供中国大部分房地产市场。根据国家发改委的预测，这19个城市群的常住人口比例未来将进一步提高到80%以上。

这19个城市群按规模大小，基本上可以分为三个梯队。

第一梯队包括长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛城市群。

第二梯队包括:中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰溪、晋中城市群。

第三梯队包括:八厂、天山北坡、胡宝鄂豫皖、辽中南、宁夏沿黄。

在19个城市群中，珠江三角洲城市群升级为粤港澳大湾区、京津冀协调发展，长三角一体化步入正轨。可以说是中国最成熟的三大城市群，未来房地产的附加值会更大。

到目前为止，中国的房地产市场化已经有20多年了。过去房地产躺着就能赚钱的时代已经过去了。未来，房地产市场将进入稳定高质量增长阶段。这个时期的房地产升值潜力还是很大的，但未来最考验的还是你识别城市的能力和勇气。