用亲身经历告诉你，二手房交易中的赎楼风险！

我写的《收好！上车刚需，总结出这12个二手房套路》，没想到引起那么多的网友的共鸣，发现很多网友都在赎楼上吃了亏，我也经历过这种煎熬（非常幸运，银行放款没有拖，躲过一劫）。

本人不是专业人士，只写个人经历，也许有错漏之处，欢迎大家补充指正。大家在二手房买卖中涉及赎楼的话，请咨询专业人士，谢谢！我是买方，这里写的是买方风险，谁出费用谁有风险。

--------家在深圳 @每天都是煎熬

我写的《收好！上车刚需，总结出这12个二手房套路》，没想到引起那么多的网友的共鸣，发现很多网友都在赎楼上吃了亏，我也经历过这种煎熬（非常幸运，银行放款没有拖，躲过一劫）。

本人不是专业人士，只写个人经历，也许有错漏之处，欢迎大家补充指正。大家在二手房买卖中涉及赎楼的话，请咨询专业人士，谢谢！我是买方，这里写的是买方风险，谁出费用谁有风险。

--------家在深圳 @每天都是煎熬

首先，明确一下赎楼的概念，出售的商品房在银行抵押中，如果想过户，必须先把欠银行的钱还了，把房产证从银行拿出来，这就叫做赎楼。红本在手的二手房买卖，没有赎楼这个步骤。

通过担保公司赎楼

方法有两种

1、担保赎楼

费用：

担保费：1--1.2个点，可谈，大中介一般自己都有担保公司

罚息：要看具体情况，有没有、有多少，看业主贷款银行合同规定，但这个费用是可以算死的

短期贷款利息：担保公司向银行担保，取得赎楼款到买方购房贷款，尾款到账还掉赎楼款这段时间内产生的利息，各个银行各个支行都不一样，一般月息是贷款金额的一个点左右。

差不多就是银行的一年期利息上浮100%--150%吧，要以银行最后的账单为准。

风险：主要在短期贷款利息上面。因为有时银行会因为各种问题，放款慢。

晚一天放款就多一天利息，现在国家银根紧缩，又是年底，很可能会增加购房成本，所以一定要仔细考虑风险问题，否则天天等放款、算利息，很煎熬。

费用：

担保费：1--1.2个点，可谈，大中介一般自己都有担保公司

罚息：要看具体情况，有没有、有多少，看业主贷款银行合同规定，但这个费用是可以算死的

短期贷款利息：担保公司向银行担保，取得赎楼款到买方购房贷款，尾款到账还掉赎楼款这段时间内产生的利息，各个银行各个支行都不一样，一般月息是贷款金额的一个点左右。

差不多就是银行的一年期利息上浮100%--150%吧，要以银行最后的账单为准。

风险：主要在短期贷款利息上面。因为有时银行会因为各种问题，放款慢。

晚一天放款就多一天利息，现在国家银根紧缩，又是年底，很可能会增加购房成本，所以一定要仔细考虑风险问题，否则天天等放款、算利息，很煎熬。

2、现金赎楼

费用：罚息、现金赎楼利息：这个钱由担保公司垫付，周期和担保赎楼一样。没有担保费，但是利息相对较高。基本日息是万分之五--万分之八）

风险：也是在现金赎楼利息上，银行放款的速度决定要给多少利息，直接决定购房成本。

费用：罚息、现金赎楼利息：这个钱由担保公司垫付，周期和担保赎楼一样。没有担保费，但是利息相对较高。基本日息是万分之五--万分之八）

风险：也是在现金赎楼利息上，银行放款的速度决定要给多少利息，直接决定购房成本。

在我的帖子《购房套路集锦》里，一个中介（看那照片的衬衣，就知道是中介）说：“短期贷款利息是银行收，不用注意。”

呵呵，我想说，当初中介就是这样忽悠我的，让我觉得这个没什么风险，其实大家想想啊，银行收，银行收不是你掏钱啊？！如果碰到银行放款慢，你就要多出钱，增加购房成本。

这是实实在在的风险。在这我想对所有的中介说一句，做人做事良心摆正，人在做天在看，不要以为这个世界上没有报应。

我也让赎楼坑过，当时签合同中介未说明赎楼的费用，中介还是老婆家的亲人，只说一起办下来需要多少钱，想着自己人应该会帮我想好这些，谁知道超过一个月后又找我收钱。

怪我当时没了解清楚，卖家赎楼360万，卖家赎了100万，其余我赎，真是糊涂了，不找欠款少的房，找了个欠款这么多的房，卖家还一副帮我很多忙样子，说好在他帮我赎了100万。

要不是签了合同，真想不买了，气死人，早知道有这么多费用，还会买你的房，赎楼到放款花了80天，找别的中介还能骂，自己人坑还不能骂，真是倒霉。

我经历过、知道的，基本都写出来啦，希望可以对想买房的朋友有帮助，大家到深圳都是扛个铺盖卷来的，奋斗多年，想买个房子安家，赚钱不易，千万谨慎啊！

家 在 深 圳 网 友 评 论

中介 @王璐

作为一名中介，同意楼主立场，在我签的二手单里面，都会告知客户业主双方所存在的风险。对于这种中介未尽事宜的。

首先这个中介就缺乏职业素养，以为忽悠就能过关，其实谁都不傻，这个行业买家变业主，业主终有一天又是卖家，周而复始，风水轮流转。

公开，透明是有必要的，现在二手房市场这么透明，找中介无非是为了规避风险，以及省时省力省心。

另外目前这个市场，由于尾款速度没办法精确估算，我一般建议是让买家最好买红本在手的房子，当然红本在手的房子不多。

那么退一步讲，可以买让业主自赎的房子，欠款不多的情况下，买家多付一些定金（前提在不影响首付监管审批贷款的情况下），业主再自行筹一些钱把红本赎出来。

如果两者都不行，那就需要计算一下是额度赎楼还是现金赎楼划算（这个视情况而定），一般首期款够覆盖欠款的情况下，建议现金赎楼。

其次就建议额度赎楼，这种情况下，中介一定要把赎楼短期利息跟买卖双方说清楚，因为买卖双方肯定是没有中介清楚的。

深圳这个城市，人口素质还是很高的，大家都是讲道理的，签合同之前把事情都讲开了，白纸黑字，也不会有后面的扯皮以及不愉快事件。

中介这个门槛很低，每个行业都不乏有一些拉低整个行业素质的人存在，买卖房产动辄几百上千万，还是要选对人。

作为一名中介，同意楼主立场，在我签的二手单里面，都会告知客户业主双方所存在的风险。对于这种中介未尽事宜的。

首先这个中介就缺乏职业素养，以为忽悠就能过关，其实谁都不傻，这个行业买家变业主，业主终有一天又是卖家，周而复始，风水轮流转。

公开，透明是有必要的，现在二手房市场这么透明，找中介无非是为了规避风险，以及省时省力省心。

另外目前这个市场，由于尾款速度没办法精确估算，我一般建议是让买家最好买红本在手的房子，当然红本在手的房子不多。

那么退一步讲，可以买让业主自赎的房子，欠款不多的情况下，买家多付一些定金（前提在不影响首付监管审批贷款的情况下），业主再自行筹一些钱把红本赎出来。

如果两者都不行，那就需要计算一下是额度赎楼还是现金赎楼划算（这个视情况而定），一般首期款够覆盖欠款的情况下，建议现金赎楼。

其次就建议额度赎楼，这种情况下，中介一定要把赎楼短期利息跟买卖双方说清楚，因为买卖双方肯定是没有中介清楚的。

深圳这个城市，人口素质还是很高的，大家都是讲道理的，签合同之前把事情都讲开了，白纸黑字，也不会有后面的扯皮以及不愉快事件。

中介这个门槛很低，每个行业都不乏有一些拉低整个行业素质的人存在，买卖房产动辄几百上千万，还是要选对人。

@hnll：

现金赎楼是拿买家的首期款去赎，担保赎楼是买家贷出来的钱去赎楼吗？对于卖家来说，哪一种方式回款快呢？

@王璐：

现金赎楼是担保公司直接拿现金赎楼，利息按天算，所以，一般是用业 主的首期款来回款。这就意味着业主首期款收不到，所以要提前沟通好，额度担保赎楼是用银行钱赎楼，担保公司要出具担保函，所以，会产生担保费，同时会产生短期利息，而且要排队等放赎楼款，一般是用业主， 尾款回款抵扣，首期款抵扣的话很麻烦。

@lovebaby090831：

请问，额度担保赎楼，274万贷款，会大概产生多少担保费和短期利息？

@王璐：

担保费1.2就33182，如果是关外，要另加300元关外手续费，短期利息从银行放赎楼款那天开始算，截止到放尾款结束，这个就不好计算了，由于银行放款时间不确定，一般我们至少要预算两个月左右的短期利息，一个月差不多一个点，那么两个月就是欠款的两个点，具体的多退少补，以银行为准。

@lovebaby090831：

好贵啊，不该找这种房子，应该找卖家赎楼的

@王璐：

签合同之前，经纪人会给你列一个税费清单的啊？之前您不清楚？

@lovebaby090831：

熟人介绍的，没有问太仔细卖家是欠款85万，担保费1.2，然后短期利息1个点是吗？

@王璐：

短期利息从放赎楼款那天开始算，截止到放尾款，这期间会产生短期利息，现在放款慢，要预算至少两个点的短期利息。

家 在 深 圳 网 友

@卖火柴的男孩

楼主，其实你可以这样操作，单看业主实际情况觉得赎楼方式，比如：成交价300万，首付90万，贷款210万，业主欠款90万以内，可以选择额度赎楼，额度赎楼的话，可以选择首期款回赎楼款，缺点是业主首付款回款后，剩下的就只有尾款收款了 。

如果首期款金额小于欠款金额，这种操作方式就没用了 ，只能尾款回款 。目前的银行，基本上都额度很紧张，大部分都是银行排队放款 ，初步预计基本上是抵押后一个半月左右 。

楼主，其实你可以这样操作，单看业主实际情况觉得赎楼方式，比如：成交价300万，首付90万，贷款210万，业主欠款90万以内，可以选择额度赎楼，额度赎楼的话，可以选择首期款回赎楼款，缺点是业主首付款回款后，剩下的就只有尾款收款了 。

如果首期款金额小于欠款金额，这种操作方式就没用了 ，只能尾款回款 。目前的银行，基本上都额度很紧张，大部分都是银行排队放款 ，初步预计基本上是抵押后一个半月左右 。

家 在 深 圳 网 友

有 话 说

@幻影峰：首期款回款赎楼，在现在尾款放款那么慢的情况下，应该没有卖家会同意。

@周争锋律师：购房的基本流程，购房前自己需要了解。中介只是负责牵线搭桥促成双方签订买卖合同，其他的事法律上他没有义务。现在很多买卖双方都把这贷款赎楼的事，理解为这是中介的合同义务，这是不对的。你买卖几百万的房产，要了解些基本常识的。

@lazylxp：也在等银行放尾款排队中，都等了两个月了，工行还是没有消息，还好我是买家，房子是卖家自己赎楼，要不我得贴息贴死，不过也希望这个月银行有消息可以早点交房

@szzdoyg：卖家赎楼好些，作为买家，还是尽量避免买欠款太多的房，否则200万几个月下来赎楼要10多万。

@匹诺曹他爹：目前这种形式下有欠款的房子最好不要考虑，除非业主自己赎楼。

@农民进城上网：政策顺利时候，一切顺利。政策折腾的时候，老百姓就遭罪！今年赎楼，放款的纠纷太多了......

@幻影峰：首期款回款赎楼，在现在尾款放款那么慢的情况下，应该没有卖家会同意。

@周争锋律师：购房的基本流程，购房前自己需要了解。中介只是负责牵线搭桥促成双方签订买卖合同，其他的事法律上他没有义务。现在很多买卖双方都把这贷款赎楼的事，理解为这是中介的合同义务，这是不对的。你买卖几百万的房产，要了解些基本常识的。

@lazylxp：也在等银行放尾款排队中，都等了两个月了，工行还是没有消息，还好我是买家，房子是卖家自己赎楼，要不我得贴息贴死，不过也希望这个月银行有消息可以早点交房

@szzdoyg：卖家赎楼好些，作为买家，还是尽量避免买欠款太多的房，否则200万几个月下来赎楼要10多万。

@匹诺曹他爹：目前这种形式下有欠款的房子最好不要考虑，除非业主自己赎楼。

@农民进城上网：政策顺利时候，一切顺利。政策折腾的时候，老百姓就遭罪！今年赎楼，放款的纠纷太多了......

聊聊你的买房事吧？

来源：家在深圳论坛

图片：网络（如有侵权请联系我们删除）

编辑：圳圳