深圳湾二手房 暴涨约48倍，直逼深圳湾！宝安二手房成交价破21万！

昨天有网友爆料，宝安翠海花园小区一套19㎡ 1卧室公寓成交，成交总价410万元，单价215790元/㎡！这个价格不仅打破了宝安的天花板，还可以和深圳湾比！

来源:用户截图，卢晓选房

9月底透露，一套20㎡左右的小户型，总价330万，单价16.2万/㎡，短短一个月就从16.2万/㎡涨到21.58万/㎡！我不得不说，这座建筑已经走得很远了！

作者询问了贾立安二手房的平均价格。com，发现这个小区的均价已经达到了11.7万/㎡，明显高于周边楼盘。

来源:链家网络

在网站上查询社区详情，2004年开通，建设年限近16年。当年平均开盘价4500元/㎡，现在成交额涨到了215790元/㎡，短短十几年涨幅479.53%！太神奇了，很多人管它叫“妖盘”。

从方天霞的房价数据来看，翠海的房价近两年一直在稳步上涨，尤其是今年。

来源:方天霞

为什么城市翠海花园崛起如此迅速？成交价暴涨。这个小区的实际情况如何？带着这些问题，笔者来到宝安区翠海花园小区参观。

现场实拍

从灵芝地铁口的B2出来，步行50米左右就是市内的翠海花园，周围有很多公交车站，交通十分便利。

现场实拍

周边设施也比较齐全。周边有几个公交站，在中州商场对面，楼下是西马眼科医院。附近有很多银行，方便出行、就医、购物。

中州购物中心实拍

其实以上配套不足以支撑这个小区这么高的房价，核心还在于他的名校学区——宝安中学的配套。

宝中名校祝福

深圳宝安中学成立于1984年8月，是联合国教科文组织教师教育联合学校，是深圳宝安区重点中学，广东省一流学校，全国千所现代教育技术实验学校，国家德育实验学校，广东省新课程实验示范学校。

2007年10月，她以接近满分的成绩被评为第一批全国示范普通高中。

来源:宝安中学集团官方微信号

初中是深圳最难最重要的考试。今年深圳公立高中招生3.5万人，而今年深圳参加中考的有近8万人，公立高中录取率只有44.5%。

宝安中学这几年成绩逐渐提高，也是宝安区第一所公办学校，其高中也是全市顶尖重点高中之一。

宝安中学最近的中考成绩:

2015年中考录取951人，其中四大录取37人，八大录取293人；

2016年中考录取839人，其中四大录取43人，八大录取256人；

2017年中考录取797人，其中四大录取36人，八大录取236人；

2018年中考录取990人，其中四大录取57人，八大录取265人。

来源:深圳学位追踪

宝安中学近几年从中学到高中的情况；

99人

108人

135人

153人

宝安中学学区:

107国道以东，新镇西路以南，前进路以西，湖滨路已归宝安管辖；

前进路以东，裕安二路以南，广深高速以西，湖滨路以北，宝安所辖区域；

宝安区，广深高速公路以东，上川路以南

资料来源:学位室地图

所以对于名校稀缺的宝安来说，划分为宝安中学学区的建筑自然备受瞩目，市区翠海花园正好在这个黄金学区范围内。

从链家查询相关信息。com显示，学区房内的二手房价格与学区房外的二手房价格存在巨大差异，这可以从宝安中学名校学区的加持看出。

社区现实

在实地走访过程中，笔者发现小区楼下有一家中介店。牌子上写着，目前小区的租售价格处于比较高的水平。

现场实拍

中介表示，今年住宅区二手房价格大幅上涨。年初3月份价格只有7-8万/㎡，现在价格已经到了10万/㎡以上。目前这里挂牌的主要是小户型，挂牌价格挺高的，一套19㎡的房间，300多万。虽然上市价格高，来咨询的人多，愿意买的人不多，但大多是因为宝中的学历来买的。

来源:深圳圣雪在线

目前这里也有租房的需求，但是租房的话，不能保证学历。因为在宝中的学历很紧，连这里买的二手房和新房都要等一段时间达到分和相关条件才能上学。并不是买了就能马上上学。而且宝安中学今年的要求很严格，符合第一类才可以申请。

居住区以20-60㎡的小单元为主。虽然单价高，但是面积比较小，所以总价不高，容易转手。因此，住宅区的交易量不断上升。另外周围可供选择的学位房越来越少，所以价格一路上涨！

来源:Zhongyuan.com

笔者实地考察还发现，这个小区的居民大多以学生家庭为主，部分学生和家长周末可以随时随地出行。

由于居民楼年代久远，相关基础设施不完善，居民楼内基本没有绿化，楼下也没有公共空休息用房。停车位不够，车辆随意摆放在路口，墙壁斑驳陈旧。

现场实拍

安全方面，小区正门没有门禁系统，只设置一个停车杆，登记车辆进出。宝安区最新的电子门禁系统设置在居民楼A栋和B栋，左侧设置访客登记处，一定程度上保证安全。

住宅入口

游客登记处

从链家网上看，宝安中学学区有很多建筑。除了文中提到的城市翠海花园，还包括秦成达、中粮田玉娥一号、中州华富等。目前，该地区的房价波动很大，从5万到11万不等。

来源:链家网络

那么，如果你在市里买一个翠海花园这样的名校的学区房，你能保证宝中的学位吗？事实并非如此，根据宝安区今年一年级的最新招生情况。

宝安中学初中今年计划招生800人，报考人数已达1084人，其中913人达到一级要求，远超招生计划，可见宝中的学历已经很紧张了！

所以即使你在宝中学区房，也不能保证你能上名校！

市内翠海华苑的房价一直备受关注，住在深圳论坛的网友纷纷议论。短短十几年，在宝中学区房的加持下，这个区的房价涨了近48倍！很多网友对错过买房机会表示遗憾。

来源:深圳家园论坛用户

有网友强烈看好这样的小型学区房，认为在家上学或者投资都是值得的。

来源:深圳家园论坛用户

综上所述，笔者认为，即使地处名校学区，在日益紧张的形势下，也不可能百分百保证学位。目前这个小区整体上市价格比较高，家长一定要三思而后行！

如果对学区有迫切需求，也可以咨询周边学区的其他楼盘，包括新房、二手房等，综合考虑。重点是了解学校的招生情况和分数线政策，以及相关学区的划分和新二手房对应的相应政策，以保证学位。

从投资的角度来看，名校校区的增长率是有吸引力的，但也不是万无一失的。相应学校的考试成绩将直接影响学区的价格。因此，作为一个学区的住房投资，存在一定的风险。