鄂尔多斯楼市崩盘 9年前我从鬼城逃离

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我还记得2010年，那是我一生中最疯狂的一年。应朋友邀请，我从上海去了鄂尔多斯康巴什。当时我想不起来。就在一年后，我会用“逃回来”来形容最后几个月。

受访者杨明

作家李李

2010年常常被很多鄂尔多斯人怀念，因为这可能是鄂尔多斯人记忆中最美好的一年。当时，大量资金通过民间借贷等手段涌入房地产市场，批量创造了无数亿万富翁。然而，这一切在2011年成为了一场梦。

从2006年开始，在煤炭行业的金融支持下，鄂尔多斯的房地产市场开始爆发，房价在一两年内从每平方米1500元飙升至5000-6000元。找不到房子是当时的普遍现象。2010年是鄂尔多斯楼市最热的一年，均价超过万元/平米。然而仅仅一年后，鄂尔多斯新城康巴什的楼市就从2010年的均价10000元/平米暴跌至3000元/平米，此后一直徘徊在低位。

数据显示，鄂尔多斯房价从2015年第二季度开始逐年缓慢上涨，2019年12月均价为6999元/m2，部分项目超万元/m2。其中，康巴什新城自2018年起均价涨到1万元/平米左右，部分项目突破1.5万元/平米。

从2011年整个市场的崩溃到现在的均价1万元/平米，康巴什新城用了整整9年。

今天的鄂尔多斯已经不出名了，康巴什似乎被遗忘在历史的角落里。然而，当我们回头看时，却发现并没有“萧条”、“毁灭”、“荒凉”等等。相反，周围有美丽的社区、更大的广场和无数的公园。

与其说是鬼城，不如说是天堂。鄂尔多斯只有两所高校，市重点中学，星级酒店，星罗棋布的甲级写字楼。这里的道路极其宽阔，这里的娱乐场所气势恢宏，这里的政府办公楼气势恢宏。

然而，当人们站在里面时，他们发现这里很安静。平日里，没有人，没有车，甚至很少有云，一切似乎都有一种不真实不协调的感觉。

九年后的今天，当我回头看这一切的时候，发现鄂尔多斯还在“逃亡”。国家统计局公布，2018年全国流动人口为2.41亿。在很多省份，东北人在外面买房。其中，内蒙古鄂尔多斯以61%排名第一，是流动人口在居住地购房比例最高的城市。虽然近年来鄂尔多斯当地房地产市场不景气，

当越来越多的鄂尔多斯人离开家乡去外地买房定居的时候，我当年经历的狂欢现在只是一场梦。

第一部分。繁荣时期

汽车和豪华车随处可见

这一切都始于2010年，当时我有一些浙江朋友在那里做生意。他们带我去鄂尔多斯做房地产生意之前，是做矿产生意的，包括民间借贷公司。他们知道我一直在上海做房地产生意，就把我叫过来了。

当时觉得自己是上海人，什么都没见过。但当我自信满满走出鄂尔多斯机场时，一辆奔驰S600停在我面前，坐在上面的是我的浙江朋友。当时我看了看车。要知道，当时的上海，路上最常见的就是大众。就算有奔驰，也以C系为主，S级车型相对较少

朋友看到我这个样子就笑了。他跟我表白，“这车是40万买的。在这个地方，二手车市场非常疯狂，大量豪车以非常低的价格抵押。”

在此之前，虽然听说鄂尔多斯人有“钱”，但“钱”的概念还停留在上海金融中心的小资和繁华中，鄂尔多斯人的骄傲让我不知所措。

为了“开开眼”，朋友带我去了当时鄂尔多斯最大的地下二手车市场，在那里我第一次看到这么多豪车，兰博基尼、玛莎拉蒂、法拉利、保时捷、奔驰、路虎...停在一个巨大的场地。

这里所有的广场似乎看不到尽头。

最重要的是，这些豪车基本都是90%新的，但是价格只有市场价的10-30%。几十万的车可以拿走，就像卖白菜一样。

印象最深的是当时政府部门用的车。出镜率最高的车都是同一款车，叫雷克萨斯LX570。印象很深刻。记得当时有200万辆车，很多政府部门领导都开着这辆车，这在上海是不可想象的。

曾经看到网友在网上吹嘘“中国90%的路虎都在鄂尔多斯”。一点都不夸张。真的一点都不夸张。街上全是豪车，Maibakh只是一辆购物车。

巨款一夜暴富

在鄂尔多斯呆了一段时间后，我逐渐从最初的迷茫中冷静下来，开始了解鄂尔多斯的“财富”。

这是一个人均收入非常高的地方。

为什么？

鄂尔多斯主要有四大经济来源，即“羊煤、土气”。无论是煤矿、稀土还是天然气，这三样东西都属于资源，所以是资源型城市。

普通人可以说是一夜暴富。

我的浙江朋友2008年来到鄂尔多斯。那一年，他花了200万把一个半废弃的矿放下，重新开采。2010年检测到大型煤矿储量，于是卖了4亿。

短短三年，一个废矿从200万转手到4亿。整整增加了200倍，这是一个神话，但在鄂尔多斯，这似乎是很正常的事情。

除了我朋友这种做矿产投资生意的外商，大部分都是当地的农民或者牧民。他们什么都不做。醒来后，他们会花更多的钱。

这主要是因为2004-2005年期间，煤炭价格开始上涨，国家大力发展煤炭产业，包括煤矿等与煤炭相关的产业链。由于矿产资源的快速开采，为了增加开采和寻找更多的资源，大量土地被征用。

因为鄂尔多斯是一个人口相对稀少的地方，当地牧民有牛羊，每个牧民可能有几百亩甚至上千亩的草原和农田。一旦这些土地被征用来开采矿产资源，将给予一定的补贴。

昨天你可能还是一个很穷的人，连钱都没见过多少，因为那是一个不需要太多钱的地方。那明天我就告诉你，国家已经占领了你的土地。因为这个地方要去开采矿产什么的，然后我给你钱。许多牧民和农民一下子就有了很多钱。这不仅仅是100万，200万，而是一下子1000万，2000万，3000万甚至更多，一夜暴富。

公寓里每人有4-5套房

正是因为鄂尔多斯人很有钱，民风淳朴，所以他们没有别的办法使用这笔钱，所以当地民间借贷蓬勃发展。随着民间借贷的繁荣，整个房地产市场也变得活跃起来。

其实当时出来的几百家房地产开发公司，很多都是借贷资金后诞生的。比如有三个合伙人，每人交3000多万，三个人加起来将近1亿，就可以拿地开发了。

也正是因为如此，朋友特意找了我这个一直在上海从事房地产行业的人，希望以我的专业能力一起赚钱。

于是，过去之后，我在康巴什从事房地产代理和广告业务。因为房地产项目数量多，竞争激烈，他们的营销需求特别大。

按照当时当地5000元/平米的房价，一套房子只要500300元，可以买一整栋楼。那一年，一夜之间有3000万鄂尔多斯人，除了买房买车没有别的花钱方式，也没有限购政策，所以有人买了整栋楼。

随着房价的上涨，5000元/平米变成了7000元/平米，年后变成了10000元/平米。鄂尔多斯人开始发现，这一年，除了买房然后扔掉什么都没干，从3000万变成了5000万甚至上亿。而手里赚了一个亿的人又重新投资了这个市场。

数据显示，2010年，鄂尔多斯核心城区大部分商品房价格已突破7000元/平方米，部分高端住宅项目价格突破2万元/平方米。

随着这个市场的不断发展，资金不断投入，康巴什的房子越盖越多。2011年，达到了顶峰。到时候你在路上随便抓一个人，就告诉你我有3套房子。我有4栋房子，或者我有一栋楼...

第二部分。失明

开发商不知道他们为什么要盖房子

作为一个从上海到鄂尔多斯的一线房产主，我在康巴什认识了很多开发商的股东和公司持有人。由于那里很少有人真正从事房地产业务，上海许多常见的交易和营销方法可以说是令人惊叹的。

于是我提出了2-2.5分的高额代理费。

要知道当时的上海，总的销售代理费只有1-1.5分，2分已经是很高的要价了。在康巴什和鄂尔多斯，他们都同意我2-2.5分的要价。

在过去的六个月里，我同时代理了四个项目，并担任了4-5个项目的顾问。2011年逃离之前，我手里有7-8个项目。

这里的钱太好赚了，真的太好赚了。

不过回头想想还是有点害怕，因为到了那里才意识到，鄂尔多斯的人不懂房地产，他的开发商根本不懂房地产。连一个建了20万平米小区的开发商都不知道为什么要这么做。

很疯狂，真的很疯狂，就在我离开之前。

当时星河湾那边也占了一大片地，就在老城区和康巴什之间。当时共有五个项目进行联合开发。星河湾之后增长放缓的部分原因是他在四五线城市投入大量资金，泡沫巨大。

2011年，我从康巴什逃出来的时候，在高速公路上远远的看着星河湾项目上的塔吊。我一直不明白星河湾当时为什么要为这么高端的项目投入这么多资金，不符合市场逻辑。

当地人不知道他们在做什么

其实当时的鄂尔多斯本地人是极其“单纯”“单纯”的，对这个市场是盲目的。

鄂尔多斯市，不像北京、上海等城市，各区都连在一起。鄂尔多斯市，各区之间用高速公路相连，就像两端串着一串珍珠。

康巴什是在这次狂欢中“创造”出来的，主要是因为当时整个鄂尔多斯老城区的面貌相对陈旧，人口密度较高，所以在距离老城区约30公里的地方重建了一个新区，即康巴什新区。

一直觉得称康巴什为“鬼城”并没有对这个独特的城市表现出足够的尊重，但新建的康巴什新区确实是“空城市”。

这有很多原因。

数据显示，这个中心城区面积32平方公里的新城，2010年常住人口不足3万人。在规划中，新城镇计划容纳数百万人。

这导致康巴什的库存达数百万平方米。路上随便拍一张，都是楼房。路也很宽，六到八车道。然而，没有行人，也没有汽车。

鄂尔多斯人靠煤矿和土地成为富人。他们的钱太多了，他们可以用空建一个康巴什。但是当地人不知道经济第一，房地产第二，所以只有钱。他不知道自己在做什么。

当时很多地方政府的规划和专家分析表明，未来会有人口引进，2-3年就可以消耗掉这些存量。但鄂尔多斯作为资源型城市，当时并不具备吸引人才的条件。

但是，统治者并没有意识到这一点，这个城市的人民也没有意识到这一点。

2010年，全市在建项目总投资超过800亿元，2011年为1070亿元，2012年高达1500亿元，而鄂尔多斯市2010-2012年地方财政收入分别为365亿元、538亿元和810亿元，这意味着政府每年在城市建设上的投入是原来的两倍。

然而，当地人不是在建设城市，而是在消费城市。

2011年，整个康巴什市的住宅价格已经超过1万元/m2，市中心的住宅价格已经达到1.2-1.5万元/m2，就连商业地产也达到了1-1.5万元/m2。作为资源型城市，第三产业对商业业态的需求没有服务型城市高。康巴什人根本不需要那么多高端写字楼，所以90%左右的写字楼都是空。

外国商人太疯狂了，不能喝酒解渴

你能想象在一个城市，开发商不懂房地产，普通人不懂房地产，但都伴随着房地产狂欢吗？

在我接触过的同行中，没有本地人在本地从事房地产开发，或者本地人并不真正做房地产开发商，主要是我和我的朋友这样的外国人。当初在康巴什搞房地产开发的，主要是以前买卖煤矿的。

最讽刺的是，其实“这房子没卖给谁”只是鄂尔多斯人自己的猜测。当初可能有3000万的人变成了3亿，但是钱不是现金，而是房地产积累的资产，都在康巴什。

康巴什有很多房子，卖给这些人，形成一个“自循环”，局限于整个鄂尔多斯人，形成一个内循环。相当于每个人都参与了这个游戏。

当时因为同时代理了几个房地产项目，在做客户调研和样本分析的时候，其实发现这些项目的客户都是同一批人。

自己和自己都抢不了客户！

就是在这个时候我觉得市场完全疯了，也是在这个时候我选择了离开。

离开的时候是2011年9月。当时几百个开发商都在玩这个游戏，但到年底，80%的开发商消失了，工地上的人一夜之间全部消失，只剩下塔吊还站在那里，“鬼城”一下子传开了。

然后，市场崩盘，原本拥有3000万，后来变成3亿的人失去了一切。一夜之间回到原点。结果是3000万，简直是做梦。

但是，其实最早的时候，我们很羡慕鄂尔多斯的当地人，因为他什么都不做就能得到那么多东西。但是崩溃之后，大家想了想，觉得还算公平。你没有掌握大量财富的能力。这份财富自然会被吃掉，每个人都逃不过市场这只看不见的手。

回到上海后不久，曾经在鄂尔多斯和康巴什认识的朋友也离开了那个地方，被冠上“鬼城”称号的鄂尔多斯在几年内逐渐被人遗忘。

事实上，鄂尔多斯房价经历了当年的暴涨暴跌，现在逐渐回升，现在几乎回升到2010年的水平。

在这个城市，用了九年的时间才填满了那一年的疯狂。

所以，当我最近得知鄂尔多斯已经成为所有城市中移民在居住地买房比例最高的城市时，我并不惊讶，经历过这一切的鄂尔多斯人应该不再对当地的房价抱有太大的期望，而是希望找到一个合适的城市，过得好。

*背景介绍

杨明，现就职于上海万科，业内资深从业者。

贸易商跑遍了内蒙古、大庆、北京、武汉、南京、合肥、池州、上海、杭州、广州、海南。

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