wework WeWork凭什么值200亿美元？ | 菁财研究

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本期主要分析WeWork的战略和业务情况，以更好的判断它是另一个被高估的独角兽，还是一个利用现有业务——商业地产在技术时代进行更新和拓展的创新型公司。

原创|我们工作的200亿美元梦想

作者| CBInsight

编译|蔡京研究所

本文约8100字，建议阅读11分钟

凭借40多亿美元的融资，WeWork正在全球大规模扩张，进行多元化投资，这确实吸引了人们的注意力。但支撑公司估值的与其说是营销策略，不如说是它提供的“房地产即服务”和数据挖掘背后的最佳办公体验设计。

WeWork专注于租赁套利——租赁房地产进行开发，然后以更高的价格出租。仅在2017年，它就筹集了约40亿美元，这使它能够毫无顾虑地快速扩张。

不看好WeWork的人认为是物业公司，但它有科技公司的估值，而在公开市场交易的同行公司估值低很多。他们认为WeWork只是对一些单调的空房间进行时尚改造，定位为企业孵化器，然后收取天价租金。而它的多元化投资，比如即将成立的WeGrow小学和冲浪池公司，证明它就像是一家野心过大的科技公司。

在这份报告中，我们将分析WeWork的战略和业务情况，以更好地判断它是另一家被高估的独角兽还是一家利用其现有业务商业房地产在技术时代进行更新和扩展的创新公司。

01:01:we work如何统一联合办公行业

自2010年第一家WeWork在纽约开业以来，该公司已经发展成为一个全国性甚至全球性的品牌。

公司非常重视促进创业，口号覆盖了WeWork office 空的墙壁。但在这种雄心勃勃的文化下，它是一种基本的商业模式。公司主要靠租赁套利赚钱:赚取会员费和租金的差价。

为了实现这个目标，我们主要依靠把大量的人塞进它的空房间。

在WeWork，每个人平均占用的房间约为50平方英尺。相比之下，业内平均办公面积为250平方英尺。据公司介绍，空虽然小，但会员还是要缴纳平均每年8000美元的会员费，使得公司的运营利润率达到30-40%。

在2014年的一次庆祝WeWork的活动中，WeWork的一位所有者向WeWork的CEO致敬。他说:“亚当总是说:‘没有白痴，就没有坏人’。他说的傻逼指的是一个人以0.5倍的价格为他租房子，被他以1.5倍的价格卖掉。”

据报道，亚当·诺依曼举起了两个手指，表明他实际上翻了一倍。

双升的快速增长、巨大的融资扩张、面积和入住率

尽管会员费很高，办公室空也很拥挤，但WeWork通过将自己定位为新经济商业活动的大本营，成功地扩大了会员基础。通过设施、合作协议，当然还有办公空设计的结合，WeWork为寻求工作场所的企业家和小公司提供了不可抗拒的“创业成分”。

依靠大量融资，WeWork迅速扩张，会员迅速增加。

公司每月新增办公面积50-100万平方米。目前，公司管理超过295个办事处，比2017年5月的180个增加了64%。2018年2月初，WeWork迎来了第20万会员，会员数量较9个月前增长54%。

2017年5月，亚当·纽曼表示，WeWork雇佣了2200名员工，其中800人在纽约工作。五个月后，《福布斯》报道称，公司员工人数增至2900人。现在在LinkedIn上简单搜索一下，这个数字接近3500。

值得注意的是，由于其高效的建筑结构设计和运营，该公司能够在签署租赁合同后快速租赁新场地，最少4个月，平均9个月。

据报道，2017年，WeWork的收入超过了9亿美元。2018年，WeWork在6月份对内部员工表示，公司第一季度收入为3.42亿美元，根据3月份的收入估计，年收入可能达到15亿美元。随着新办事处的增加空，预计2018年收入将增至23亿美元。

此外，入住率的提高也促进了收入的增长。入住率一年前为73%，2018年第一季度上升至82%。

规避长期波动风险的四项措施

虽然WeWork看似在房地产中找到了一个神奇的公式，但其实它的模式风险很大。其与业主的长期租赁期限为10至15年，在经济衰退和房地产市场低迷期间也有效，此时公司可能难以支付租金。租赁的灵活性允许成员随意进出，这也对公司运营的稳定性提出了挑战。

WeWork通过关注以下四个策略来降低风险:

1.企业客户定位

WeWork以企业客户为目标，并将“以我们为动力”解决方案扩展到办公室管理业务。目前，WeWork的客户有24%是企业，部分位于WeWork的楼宇内，部分位于WeWork的建筑设计和管理工具所服务的楼宇内。

2.从租赁到联合管理

在这种情况下，业主可以支付办公室的装修和扩建费用，和/或一半分配会员费的利润，类似于酒店行业常用的管理协议。纽曼说，在印度和以色列，几乎100%的WeWork都采用了这一策略。

3.购买房地产

该公司与罗纳集团合作成立了一个名为WeWork Property Advisors的房地产投资基金。据报道，该基金以8.5亿美元购买了纽约的洛德&泰勒大楼，并可能与黑石集团协商以7.85亿美元购买伦敦德文郡广场的12栋大楼。

4.该公司正转向为会员提供更长的租期

WeWork重组了其激励政策，奖励获得年租金而不是月租金的经纪人。

值得一提的是，根据Emergent Research进行的研究，联合办公行业正在发生变化——客户正在从个体创业者转变为雇用100人以下的小企业和公司。

资料来源:紧急研究，记录

02:基于大数据签名和设计，大数据站点选择提高了扩展效率

鉴于全球快速扩张的重要性，WeWork使用算法来定位网站。

通过与位置数据提供商Factual合作，WeWork根据潜在网站与服务和设施的距离对其进行排名。事实声称，从2016年到2017年的12个月里，这种合作使WeWork的空间增加了95%。

数据来源:事实，企业家

有趣的是，与其他WeWork的距离也是一个选址因素。在已经有许多WeWork网站的城市，每个新网站都是为了减少成员损失而设计的。WeWork前首席运营官、现任总裁阿迪·明森指出:“在WeWork开放更多场馆的城市，会员流失将会减少。”

虽然在大多数WeWork会员计划中，会员将被分配到某个地点，但它确实允许会员在不同的地点之间转移。

架构与架构，AI赋能，提高全过程效率

一旦WeWork租了一个新的网站，它就开始建立一个办公室。这时，为了利益最大化，技术会发挥更大的作用。收购建筑技术公司Case和建筑管理平台FieldLens，对于WeWork改善设计和施工流程非常重要。

Case是一家建筑行业的技术咨询公司，其团队专注于信息建模，对建筑物进行扫描并以3D方式显示，从而提供对项目时间和成本的深入了解。WeWork于2015年8月收购了该公司。

凭借Case的核心技术，WeWork在签完租约后做的第一件事就是3D扫描建筑，绘制空。每层只需要一个小时，产品团队可以捕捉到房屋面积、门窗尺寸、楼板平整度和厚度、管道系统等数据。

法诺认为，BIM使空的利用率提高了15%至20%，节省了10%的施工成本。法诺还指出，从选址、租赁、设计到施工和管理的整个过程，WeWork是唯一真正的解决方案提供商，它涉及到施工周期的每个阶段。"

下图显示了映射建筑框架和装配的BIM场景脚本。值得一提的是，WeWork将利用现有的布局和办公室规模信息来预测新办公室成员将聚集的位置空，并猜测要安装的电话数量。

机器学习是最大限度地提高规划效率的方法之一。根据公司现有的建筑布局和会议室使用情况，公司可以预测空布局下尚未投入建设的会议室的使用情况。

在神经网络系统的测试中，该程序预测房间使用情况的准确率比WeWork设计者高40%。下图是会议室实际使用时长与预测时长的关系，神经网络实现了更强的线性相关性。

数据来源:WeWork

资料来源:CBInsights

WeWork推出的建筑越多，收集的数据就越多，其流程得到的改进也就越多——这是与其他类似的初创企业和现有企业相比的战略优势。

加上这项技术的应用和规模效应，当时增加一张新桌子的成本从14，144美元降低到2017年9月的9，504美元，节省了33%。

构建和管理office 空的这种数据优势是企业客户的主要卖点之一。

企业间管理服务空-由我们提供

世界各地的公司都在寻找减少办公空间以节约成本的方法。此外，在美国，将于2019年生效的财务会计准则委员会制定的规则要求上市公司将房地产租赁纳入负债报表。这一规定可能会使持有大量租约的公司显示出比目前报告中更大的杠杆作用，这将刺激公司试图减少其房地产租赁的痕迹。

但是工作的设计空不仅关系到税收效率和节约成本，而且工作场所的设计越来越与员工的健康和生产力联系在一起。因此，公司正在安装测量工具，以确保办公室空房间通风良好，照明充足，无噪音，并优化生产力和福利的其他方面。

WeWork正在改造一些建筑中使用的暖通空调系统，当空气体中的CO2浓度和污染物水平较高时，该系统可以自动响应，从而防止员工犯困。“建筑实际上已经变成了超级计算机，”产品研究部主任约书亚·埃米格说。

WeWork的建筑设计团队知道如何最大限度地利用空房间和设施，使员工不会感到拥挤。据《大西洋月刊》报道，从节约成本的角度来看，WeWork可以为企业客户节省25%到50%的运营费用。

WeWork不仅为企业客户提供了自己设计的空房间，还为企业重新设计了现有的office 空房间。使用“以我们为动力”解决方案的公司可以获得WeWork的办公管理软件，该软件可以帮助预订会议室和接待客人。

Doug Chambers是“由我们供电”的负责人，他告诉《连线》杂志，客户“想知道他们的空房间是如何使用的，以及他们如何减少未使用的空房间，同时在这个空房间里营造文化社区氛围。”

下图包括一些在办公室使用WeWork解决方案的知名企业空。

资料来源:CBInsights

03:全球扩张和多元化投资巩固优势

该公司还在投资开发一个新的WeWork品牌，包括宿舍和健身设施。据《华尔街日报》报道，WeWork的首席财务官将公司的投资范围描述为可以让WeWork变得更强或者让我们的成员变得更强的公司。以下是公司多元化经营的布局:

一、服务和核心工作扩展

1.维修车间

WeWork的服务商店提供软件和办公服务的折扣，包括微软office、Slack和InVision等基本工具。如果你购买的是最低的WeWork会员套餐，你就有权利去服务店，服务提供商会在客户使用共享空房间时向其收费。这家商店加强了公司作为自己的办公服务提供商的地位。

2.弗拉铁学校

WeWork收购了Flatiron School，为其成员提供教育便利。Flatiron School是一所编码学校，最近不得不终止一些训练营。此次收购将把弗拉铁学校的课程和计划整合到WeWork的线下场馆和线上空房间。

3、2U

2U是一家教育技术公司，为客户提供顶级高校的在线课程。WeWork的合作条款包括2U将在3年内向WeWork成员支付500万美元的奖学金。此外，2U还将获得弗拉铁学校颁发的Learn.co技术许可。

4、SoFi

WeWork和金融科技创业公司SoFi的合作，就是WeWork服务店提供的服务。美国的WeWork会员可以获得0.125%的学生贷款再融资，或者父母PLUS贷款的折扣。

5、会面

公司收购了Meetup，Meetup是一个把兴趣相投的人联系起来的平台，与WeWork的网络核心产品空有关联。自2013年以来，已有10多万人参加了WeWork的会议。

6、技术之星

WeWork和Techstars的合作伙伴关系为这个全球初创企业孵化器在多伦多、堪萨斯城、波士顿和纽约提供了办公室空房间和WeWork服务。另外，Techstars及其孵化器可以享受会员折扣。

WeWork首席财务官阿迪·明森在评论这一合作伙伴关系时表示:“技术之星企业家代表了世界未来行业前沿的一些最佳企业家。通过欢迎更多的下一代企业家加入WeWork社区，我们的成员——从企业家、自由职业者、小企业到中等市场和财富500强公司——将有新的机会进行联系和合作。”

拓展WeWork品牌

1、福利

WeLive是WeWork对会员制住房的愿景。像WeWork的办公室一样，WeLive提供宿舍公寓，可以按月出租。房价包括电视、互联网、礼宾、家政服务、社区活动、茶点和公共厨房。

与WeWork的办公地点不同，WeLive没有取得太大的增长。该公司目前有两个WeLive地点，这远远没有达到扩展到68个地点的目标。自WeLive上市以来，这项业务已占公司收入的20%。

纽约市的私人工作室起价为每月3050美元，华盛顿州DC市起价为每月1500美元；纽约市的四居室公寓起价为每月7600美元，而华盛顿特区的四居室公寓起价为每月3700美元。

2、靠我们崛起

2017年10月，WeWork宣布开设一家水疗和健身房——We Rise。目前，该设施仅在纽约的一个地方提供，向WeWork会员开放，非WeWork会员的费用为每月180美元。WeWork计划在其他地方推出类似的健身房或水疗中心。

增加健身设施似乎是一个及时的决定，因为一些健身公司正在模糊休闲室空和酒店之间的界限，就像Equinox一样，该公司计划于2019年在纽约的哈德逊庭院开发项目中推出Equinox Hotel。

3、我们成长

在“我崛起”成立一个月后，WeWork宣布计划开设一所名为WeGrow的私立小学，该校将于今年9月在WeWork位于纽约的切尔西总部开学。

学校的使命是以“有意识的创业教育”为重点，学生最终会与WeWork会员合作接受学徒培训，这引起了相当大的关注和诸多质疑。

4、福利

WeWork的WeLabs是一个与当地企业助推器和孵化器的合作计划，旨在为小公司提供“空房间、社区和项目设计方面的有偿帮助”。截止2018年2月，WeLabs在纽约有场地，并将于3月和4月在纽约开设另外两个场地，4月1日在巴西圣保罗开设场地。计划在首尔、特拉维夫、上海、古尔冈和印度设立更多地点。

全球扩张:美国、欧洲和新兴市场

WeWork在美国和海外发展迅速，在全球拥有295个场馆。

数据来源:WeWork

WeWork在美国有154家分公司，占全球总数的50%以上。在美国，公司主要集中在纽约，在纽约有49个办事处空；继纽约之后，旧金山和洛杉矶各有15个场馆；华盛顿特区有10个，排名第三。

数据来源:WeWork

我们分析了美国会员的成本，考察了每个城市的价格水平。

数据来源:WeWork

在美国之外，伦敦的WeWork office空数量仅次于纽约，位居第二，但伦敦会员的平均起步成本比纽约高20%。

数据来源:WeWork，根据2018年2月10日的汇率

WeWork确实将伦敦作为核心战略重点。据英国《金融时报》报道，WeWork已成为伦敦市中心最大的办公室空租户之一，仅次于英国政府办公室。

除了伦敦和美国，WeWork还在技术蓬勃发展的新兴市场扩张，尤其是中国和印度。让我们看看这些国家城市的平均价格，并与其他市场进行比较。

在中国，私人办公桌的月平均收费为757美元，与芝加哥、洛杉矶等美国主要城市一致。但在不考虑香港的情况下，北京上海均价大幅下跌，私人办公套房跌至648美元，移动工作站跌至341美元。

然而，这并没有阻止WeWork在上海的扩张，这可能是因为它有相当大的扩张潜力，以及公司认为它在上海仍然有利可图。WeWork在上海有8个办公室空，2017年租了上海最大的甲级写字楼，面积在黄埔区29万平方英尺。

数据来源:WeWork，根据2018年2月10日的汇率

与中国相比，印度的会员费要低得多，私人办公套间的平均费用是398美元，移动工作站是180美元。

为了促进其在东南亚的扩张，WeWork于2017年8月收购了联合办公室方向的初创公司Spacemob。

04:投资者、领导者和竞争对手

估值和融资历史

自成立以来，WeWork在私募股权市场筹集了大量资金。

资料来源:CBInsights

2013年5月，WeWork在4000万美元的B系列融资中价值3.18亿美元。2014年2月，公司获得了1.57亿美元的C系列融资，同时达到了160亿美元的“独角兽”估值。

此后，每一轮后续融资都会给公司估值增加数十亿美元。经过软银的大量投资，该公司的估值已升至令人震惊的200亿美元，约为we work 2017年收入的20倍。

WeWork的估值主要基于其过去实现的收入增长和未来的预测。与IWG等上市公司相比，WeWork的收入增长更快。

2018年6月，软银视觉基金首席执行官拉吉耶夫·米苏拉在一次会议上宣布，WeWork以350亿美元的惊人估值赢得了新一轮融资，这引发了许多人对这一天价估值合理性的质疑。

投资者

WeWork的投资者结构与一些大型机构基金管理公司不成比例，如共同基金、捐赠基金和银行，包括哈佛管理公司、摩根大通、高盛和富达投资，以及基准等传统风险投资公司。

资料来源:CBInsights

WeWork还得到一些著名的中国投资机构的支持，包括联想的母公司联想控股和与中国政府有关联的晋江国际。

但是，WeWork的关键投资者一定是软银。2017年，软银筹集了930亿美元成立软银愿景基金，旨在收购行业领先技术公司的重要股份。

软银CEO孙正义表示:“我告诉亚当，不要因为没有大量销售人员或营销资金就实现公司发展而沾沾自喜，要比计划多做十倍的效果。”

WeWork是远景基金首批投资项目之一。据说WeWork和软银的交易条款是由诺依曼和软银CEO孙正义在后者离开办公室15分钟内，在后者的车后座决定的。根据规定，软银将向WeWork投资30-13亿美元的股权收购和17亿美元的新资本注入，并对WeWork日本、WeWork中国和WeWork太平洋的新亚洲分支机构进行追加投资。

就业和领导

最近WeWork的招聘有所下降。公布的空职位空缺在过去一个月减少了26%，与六个月前相比减少了19%。然而，在过去的12个月里，招募的人数增加了8%。

资料来源:CBInsights

CB Insights编制了WeWork顶级人员的图表。虽然WeWork的领导结构有些模棱两可，但这些都是与CEO亚当·诺依曼直接接触的高管。

资料来源:CBInsights

竞争对手

1.创业公司正在兴起

美国有近4000家联合办事处空，但都没有WeWork这样雄厚的资本。WeWork仍在积极参与淘汰竞争，它通过提供几个月的免费会员资格来赢得客户。

Knotel就是一个例子。这家总部位于纽约的公司已经从投资者那里筹集了2500万美元，如彭博Beta、500 Startups和火箭互联网。2017年，该公司指控WeWork让员工假装潜在客户与它联系并监控其运营。

在旧金山，RocketSpace是一家办公空公司，资金雄厚。为创业公司提供办公空房间，提供项目加速服务，助推其发展；该公司也有企业客户。RocketSpace成立于2011年，2016年从中国海航集团筹集了3.36亿美元。

其他联合办公公司有一个更具体的重点领域。比如Neuehouse专注于“单身创业者”和10人以下的团队，尤其是电影、时装、设计等行业。目前公司已经募集到4050万美元。

同时，The Wing为所有女性提供了一个社交、合作和网络俱乐部。2017年第四季度，WeWork参与了其3200万美元的B系列融资。Wing于2016年在纽约Flatiron社区开设了第一个办公室空，并于去年在SoHo开设了第二个办公场所。此外，它计划今年晚些时候在华盛顿和布鲁克林推出新的办公室。

一些公司，如牛角面包和宽敞，以其他独特的方式在市场上占据一席之地。羊角面包允许会员进入纽约、三藩市、洛杉机、芝家哥和DC华府附近的普通办公室空房间。另一方面，宽敞酒店与纽约的餐厅合作，在非服务时间为会员提供餐饮服务。

随着WeWork向亚洲的扩张，其他强大的竞争对手也出现了。总部位于北京的Ucommune已从红杉资本等公司融资5.248亿美元，估值14亿美元。截至2017年8月，Ucommune在中国拥有750万平方英尺的场馆和100间办公室空。

同样，根据交易街亚洲的数据，上海有44家裸Hub办事处已经或将要在中国、越南、澳大利亚和英国开设。

2.房地产上市公司也在密切关注

几家老牌房地产企业正试图与WeWork进行有竞争力的投资。2018年1月，布鲁克菲尔德资产管理公司和加拿大最大的资产管理和私募股权公司Onex Corp，均对灵活办公软件提供商IWG有限公司进行了投标，其37亿美元的报价被拒绝。

IWG 22亿美元的市值约为WeWork在私募股权市场估值的十分之一，尽管与WeWork的295个办事处相比，它有3000个场所空。

2017年12月，IWG与布鲁克菲尔德达成协议，在哈德逊庭院开发项目中租用七层楼，这表明布鲁克菲尔德认为联合办公室对他的租赁战略非常重要。

黑石还进入了联合办公行业，收购了灵活办公空供应商The Office Group的多数股权，估值约为6.95亿美元。黑石是美国乃至全球最大的地主，管理的房地产资产总额达到219亿美元。黑石也是WeWork的所有者之一。

黑石地产团队美国资产管理负责人罗布·哈珀表示:“联合办公绝对是我们在办公空业务上投入大量时间和精力的一个方向。”

3.传统的商业地产业主会感到受到挤压

在英国，整个行业租赁期限六年来首次缩短，业主觉得有必要做出改变。英国最大的房地产投资信托和投资基金之一英国地产甚至开设了自己的联合办公品牌Storey。

除了在联合办公的追逐游戏中占有一席之地之外，业主们还在创造他们的设施来与WeWork这样的公司竞争:主要的商业房东积极建造公共空房间、休闲场所、游戏室等。，让他们的建筑对企业客户更具吸引力。

当然，也有竞争对手认为与其敌视WeWork，不如与we work合作。鲁丁管理公司、波士顿地产等各大房地产开发商已经购买了WeWork提供的房屋增值服务。

05:最后的想法

到目前为止，WeWork已经证明了两件事。

首先，它有能力通过每月开设50万至100万套公寓办公室空来迅速扩大规模。其次，可以在不同的站点设计空使用率高的办公室，从全新的办公室到曾经由东印度公司运营的旧空办公室。

两者都依赖于“控制整个建筑生命周期”和“基于数据掌握建筑设计”的战略优势，难以复制。

WeWork实现的成本节约可以转嫁给企业客户，这是对技术效率的巨大贡献，也是一种有吸引力的外包服务。这使得WeWork的“以我们为动力”成为一项极具竞争力的业务，只要该公司能够继续提供和升级其技术能力。

WeWork的企业业务对其长期战略至关重要。如果该公司继续扩大共同管理交易以满足大型企业的需求，它将能够支持其天价估值。但是，如果企业的成长停滞不前，公司将WeWork partnership作为一种营销工具，而不是一种办公解决方案，那么WeWork可能会倒下。

另外，WeWork的会计风险还是很高的。公司租赁合同违约的短期风险似乎很低，但仍取决于其健康的资产负债表和资金雄厚的投资者的实力。降低风险可能需要WeWork限制新租赁站点的数量，而不是限制联合管理站点的数量。

考虑到这一切，如果WeWork能够继续提高办公设计的效率，那么这家资金雄厚的公司可能会为企业房地产管理开创一个新的范例。

原始资料来源:我们工作的200亿美元的梦想:拉瓦利资助的创业公司，可能会破坏商业房地产

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