万体馆二手房 在上海，这些指标决定了70%的二手房价格变化

随着城市化发展的放缓，城市人口比例趋于稳定，城市居民住宅增量需求必然会逐渐放缓。此外，城市住房数量不断增加，未来将解决越来越多的首套、首套甚至二手房需求。而且，与一手住房市场相比，二手房在上海的分布更为均匀，对其进行相关研究更有助于了解各种外部因素对房地产价格的影响机制。

为了进一步了解影响上海二手房价格的相关因素，嘉里研究中心进一步从工资、出行、消费、公共建筑配套设施等方面对指标进行了梳理和细分，并对影响房价的因素进行了统计分析，考虑了年龄、户型、面积等因素。最终模型可以解释70%的房价变化。从外部因素对线性回归拟合优度的贡献来看，到人民广场的距离、周边新房价格、就业人数是最重要的指标。这三个指标描述了房地产的地理位置、周边的市场因素、周边的就业机会，可以解释大部分二手房价格的变化。

一个

地质位置

内环南线是高价区。如果在附近，还是低价

上海“圈点结合”的城市布局非常明确，其中“点”包括一个中心人民广场和徐家汇、五角场、华牧、甄如四个子中心，而“圈”则明显以内环、中环、外环为主。

一、从环路看上海二手房整体价格分布:单价最高的区域集中在内环南线，中环其他区域价格较高。随着环路的向外扩张，离市中心较远地区的二手房价格会更低。偶尔郊区的一些项目会定位为豪宅，对板块的价格提升会起到显著作用，但分布比较分散。但是随着城市的发展，地铁等公共交通工具已经成熟，外环以内配套设施的发展也日趋完善。所以外环内的环效应逐渐减弱，很难通过环来区分数值。房地产的价值更多的是与板块结合；但对于外环以外的大部分地区，环线的作用还是比较明显的。

然后从每套房子到市中心的距离来看，人民广场和真如中心与房价的关系显著:离人民广场越远，二手房均价越低，人民广场是上海的绝对值中心；内中心区的房子中，距离越远房价越高，真正的价格是内中心区房价的价值凹陷。

主要原因是人民广场作为上海绝对的城市中心，拥有行政、商业、办公、休闲娱乐、基础设施等顶级资源。附近路段主要有南京西路、南京东路、豫园、大栅栏、黄陂南路、新天地、淮海路等高端路段。这些地段的住宅资源稀缺，中短期内难以供应新的商品房。房子无可替代，所以周边二手房都有。而振儒板块在产业上没有明显优势，商业配套水平明显不如五角场和徐家汇，甚至与其同类中山公园还有一定差距。此外，上海西站在一定程度上阻碍了高端商住建筑在板块的发展。在这些因素叠加下，振儒二手房价格处于低位。

2

市场因素

新房价格和出租屋供应推高了二手房价格

二手房市场作为房地产交易链中的重要环节，必然会受到新房和出租屋市场供求价格等指标的影响。其中，对二手房上市价格影响最大的两个因素是房屋附近出租屋的供应量和周边商品房的平均成交价格。

首先看出租屋的供给。从整体上看，二手房周边的出租屋数量从中心区向外呈递减趋势。结合地铁线路走向，可以明显发现，二手房附近的出租屋数量随着离地铁站距离的增加而减少。但在分析每套二手房2公里内的出租屋数量与房价的关系时，即使不排除区位、交通影响等其他因素，随着房屋周边出租屋数量的增加，二手房的房价也会逐渐上涨。这也说明租房越多，对住房的需求就会越大，从而导致二手房价格上涨。

随着出租屋供应量的分布趋势，商品房交易价格也呈现出由内向外递减的趋势。但相对于商品房交易价格的分配，二手房倒挂现象更值得关注。

与普遍认为的不同，在配套较好的内环地区，二手房的成交价格一般不会高于周边一手房的平均成交价格，但外环以外的大部分地区，二手房的成交价格是上下颠倒的。其中倒挂现象严重的房屋主要分布在三个区域:松江区大学城、松江新城等9号线附近板块、闵行区浦江板块8号线附近区域、浦东新区金桥板块。这主要是因为这些板块的商品房多为安置房或配套商品房，所以一手房的成交价格明显较低。不过值得注意的是，这些房子大多位于地铁附近，交通也比较方便。周边设施经过多年的发展也在逐步完善，对于大部分刚刚需要的买家来说还是一个比较低的价格。

三

工作会议

万体馆和大浦大桥附近有密集的就业机会，平均房价也是全市最高的

大多数人在买房时都会考虑通勤距离。一般来说，工作越多，附近的工作机会越多，在这里工作的人越愿意在这里买房。所以，在就业岗位比较多的地方，二手房的价格也会相应的高一些。

通过统计3公里内每套二手房附近的工作岗位数量，并与二手房价格进行对比，发现当附近的工作岗位数量明显增加时，二手房的上市价格也随之推高，呈现出明显的上升趋势。细看二手房周边就业岗位数量分布，周边就业岗位9万多的二手房位于万体亭和大浦大桥，上市房平均售价在9万元/平米以上，比全市二手房平均上市价格高出约1.5倍。而周边岗位较少的二手房大多位于上海外环之外，如松江、奉贤、青浦、嘉定等。与市区相比，这些地区的就业岗位较少，所以二手房的平均上市价格仅为4.1万元/平方米左右，低于全市二手房的平均上市价格。

四

配套设施

其中，休闲场所的正面影响最强

购买二手房时，买家考虑的关键配套因素包括:学区、交通等生活设施等。这些因素对生活质量起着重要作用。休闲场所已经成为购房者买房的重要因素之一。同时，周边1公里范围内的休闲场所越多，二手房周边配套设施越好，二手房卖家在提高挂牌价格时也更有信心。

统计显示，二手房均价与休闲场所配套水平正相关。在休闲场所平均值高的格子里，二手房均价在8万元/平米以上。按平均面积100平方米计算，总价800万属于质量水平较高的改良房。从二手房支撑均价和均价较高的网架所属区域来看，大多位于徐汇区，其次是分布在黄浦区和浦东的一些双高网架，长宁区和徐汇区交界处支撑的休闲场所较多。

五

总结

嘉定古镇空的崛起值得期待

与租赁市场研究相比，由于装修等因素的影响减弱，选择的外部因素能够更好地描述房价如何变化，其中就业机会、新房价格、距人民广场的距离三个指标解释了二手房63%的变化:就业机会的多少反映了周围的经济活力，从而反映了经济发展和二手房附近一定的购买需求；到人民广场的距离反映了上市房屋的位置。新房价格可以充分反映房屋位置的区位、配套等方面，进而说明二手房的现值。

对于普通买家来说，上海的高房价，周边设施的缺乏，新建商品房处于相对偏位，使得这些客户将目光转向低价二手房。这些房子大多分布在中环以外的地区，如古村、春申、颛桥、西毒，尤其是嘉定老城区，不仅低价二手房连成一个电网，而且比例明显更高。比如嘉定西站所在的电网低价房比例甚至高达44%。一方面，低价二手房比例较高，说明这些格子的关注度有限，所以购房者对断路、住宅物业、楼层朝向等因素的判断更加严格，导致距离相近的房子价格差距较大。另一方面，也说明这些板块的住宅价值还没有得到市场的充分认可，未来的涨价潜力值得期待。