限购后,商住房投资交易风险增加

□我们的记者杜晓

□本报实习生张家欣

自今年3月17日北京收紧房地产政策以来，限制购买商业项目被视为重拳之一。

“北京的政策基本在意料之中，但是关于北京限售房项目的说法，从2016年就已经出现了。目前的推出是北京3月17日收紧房地产政策后的又一次增持行动。”易居研究中心研究主任严跃进说。

看北京发布的《关于进一步加强商业和办公项目管理的公告》，每篇文章针对性都很强。

公告明确指出，商业和办公项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售和使用，未经批准不得改变为住宅用途。

“商业和办公项目不得擅自改为住宅用途。有两层意思。第一，商业和办公项目实际上需要按照严格的规划来开发，后续不允许出现类似暧昧物业的概念。二是如果要修改，必须根据情况决定，所以重点是对‘未经授权的修改’零容忍。”颜跃进说。

根据公告，开发企业新申报建设的经营性项目，最小分割单位不应少于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。

“这也是为了防范小型住宅项目销售带来的项目改造的做法。这个规定很明显很明确，相关房企很难钻相应的空子。”颜跃进说。

公告还要求，开发企业在建的经营性项目，应当出售给依法注册的企业、事业单位和社会团体。购买经营性项目的企业、事业单位和社会团体不得将房屋用作住宅。再次出售时，应当出售给企业、事业单位和社会团体。

“规定商业项目的后续只能卖给企事业单位，不允许卖给个人。同时，如果是二手房，还是要求卖给企业。这也使得个人不太可能订阅这样的产品。当然，我们必须警惕一些公司将来出售此类房产或出售给个人的可能性，但它们可能会通过采用类似的个人注册公司来避免此类监管风险。”颜跃进说。

根据有关规定，出售的商业项目重新上市出售时，可以出售给企业、事业单位、社会团体或个人。个人购房应具备以下条件:无北京市住房和商业地产记录者。从申请购买之日起，连续五年在北京缴纳社会保险或个人所得税。

“这是一个明确的控制措施，即限制购买的做法。个人认购此类房屋，应具备无房产和五年社保的要求，这也使得此类房产回归住宅物业。但可想而知，如果有五年社保，基本上可以买到普通的房子，那么这类房产后续的二手房交易必然面临转手难的风险。”颜跃进说。

公告还明确，商业银行应暂停个人购买商业项目的个人住房贷款。

“这使得这种财产基本上难以交易。虽然以前首付50%很严格，但是现在要全款买房。那么可想而知，不会有多少人会认购这类房产或导致最近这类房产降价。”颜跃进说。

至于最近被处罚的一些房产中介，严跃进认为，在商住项目的销售过程中，政策明确规定不允许与住宅功能挂钩，所以最近很多中介被监管部门处罚，主要是因为这类违法承诺。这种监管在空之前应该说是很棒的。很多中介可能没有意识到严重性，所以仍然存在逆风作案的现象。通过吊销营业执照或取消上市房屋的经营内容，可以有效约束中介机构，后续可以进一步规范其他中介机构的经营行为。

北京大学法学院房地产法律研究中心中国主任娄建波认为，企业更换住所是不正常的。商品房可以避开限购政策，商业项目往往有良好的交通区位，吸引人们购买，所以开发商会在这方面推出产品。商品房可以满足一些需求，比如没有户口就买不到商品房的人。

「从政府的角度来看，我们一方面要增加住宅用地的供应，另一方面也要尽量确保住宅用地附近的居住便利。从购房者的角度来看，虽然商住项目的产权没有问题，但可能存在一定的安全隐患。”娄剑波说。