环京区域限购再度升级 大批投资客被套恐现退房

5月15日，河南省开封市也出台了新的楼市政策，在河北省5月14日全面升级限购措施后，制定了商品房限购的相关规定。另外，5月13日，南京出台了限制3年内新购住房销售的措施。

其中，由于涉及到北京和雄安周边地区，河北全面升级限购措施也成为市场关注的焦点。

据《证券日报》记者介绍，限购一套住房的政策在北京和雄安周边地区普遍实施，也给部分投资者留下了机会。

但限购措施升级后，符合购买条件的人数明显减少。“不要谈熊欢安地区，就拿北京地区来说，投资者的比例一直很大。社保或完税证实施3年后，这些地区的买家数量肯定会大幅下降，基本上都是想卖。卖不出去，特别是在刚刚经历房价暴涨的北京地区。没有人会选择身居高位接任。最近以投资为目的买房的人估计被困在里面了。”业内一些专家指出，“最近在北京签了购房合同但还没来得及网上签的客户，估计有很大一部分要退房”。

大量棉被为中介炒房

“我去年在香河买了一套。我徒弟在固安买了一套。除了新人，我们店里一半的人都在北京周边地区买房了。估计短时间内就在他们手里了。现在各地监管越来越严，我们自己的生意也不是很好。”面对河北限购整体升级，北京一家大型中介公司的一名员工告诉《证券日报》记者。

5月15日，河北省政府办公厅印发了《关于进一步促进全省房地产市场稳定健康发展的实施意见》。根据意见，在首都周边和雄安买房的外国人必须提供三年社保或纳税证明。

同时，《意见》规定，在本行政区域内，本地二套以上住房户、非本地一套以上住房户、非本地一套住房户在一定期限内不能提供地方税完税证明或者社会保险完税证明的，暂停向其出售住房。

另外，对于首次购房的家庭，申请商业个人住房贷款，首付比例不低于30%；对于拥有一套住房的家庭，申请改善居住条件的商业个人住房贷款，首付比例不低于40%；暂停向购买三套或三套以上住房的家庭发放商业个人住房贷款；对于在一定时间内不能提供地方税完税证明或社会保险完税证明的非本地户籍家庭，将暂停发放商业个人住房贷款。

值得注意的是，《意见》明确指出，逾期的纳税凭证或社会保险不得作为购房的有效凭证。在此之前，河北一直认可完税证明或社会保险。“这里有人专门做这个生意。即使不在这里工作，也可以买税单或者社会保险。但是，如果现在不还，就想有买房的资格。如果现在买，三年后才能拿到。资格。”一位知情人士表示。

据悉，去年以来火热的楼市让很多从事房地产中介业务的经纪人赚了不少钱，但大部分经纪人本身并没有资格在北京买房，所以相当一部分房地产中介经纪人选择在北京周边地区购买房地产。“当时买房的时候也觉得北京周边的面积还能涨，所以就把这几年赚的钱付了首付。但是最近北京限购也很严。我们商店一个月只有几笔生意。收入大幅下降。我也是靠前一个营业期的旧钱来应付房贷的，但如果市场环境一直这么差，我的压力会加大。”上述中介公司的员工说。

此前有报道称，北京最大的房地产中介连锁置业最近为了优化资源配置，关闭了87家门店。但受北京新出台限购政策的影响，4月份很多连锁店的营业额都很小，比上个月下降了77%。

有业内人士指出，楼市火热时，房地产中介参与二手房投资的比例相当高。除了北京的房地产经纪人在首都周边地区购买了大量的房地产之外，北京周边地区的许多中介员工也参与了当地房地产市场的投机活动。由于他们在信息方面的优势，他们参与二手房销售的积极性很高。“但是，随着调控的全面收紧，中介从业人员不可能拿到和以前一样的工资。一些高位入市的人不排除断供的可能。但在调控不放松的情况下，北京周边地区房价并没有持续上涨空，春节后的快速上涨基本上是受几个利好因素刺激，投资者蠢蠢欲动，这波上涨的含水量估计很快就要被挤出来了。”。

河北省廊坊市政府表示，从4月13日起，廊坊市在全市范围内开展了针对开发商和中介机构的专项整治，坚决打击非法销售、恶意炒作、虚假宣传、虚假房屋等违法活动。

截至5月中旬，廊坊市检查了54家开发企业和150家中介机构，发现7家企业项目涉嫌非法销售；42 .中介机构涉嫌销售无代理销售资质的相关项目；两家开发公司涉嫌未经批准施工；6家开发企业涉嫌提供虚假材料。

害怕在新政下结账

除了大量中介机构参与楼市投机，北京周边楼市还有大量其他投资者。《证券日报》记者在采访固安某房地产时了解到，投资者在其项目中的比例至少为50%。“新政出台了。我们上个月启动的项目估计会有客户退房。毕竟国外客户大多没有三年社保。我们也在努力寻找尽可能满足所有这些客户的方法。”北京周边房地产的销售人员这样告诉记者。

此外，一些业内人士告诉记者，最近在环京和熊欢安买房的人，如果不符合新的购房资格，没有签订网上合同，即使签了购房合同并支付了购房款，也可以无条件毁约。

事实上，针对北京“317”楼市新政，有法官表示，新政的实施对购房者的履约能力影响很大，一般会对继续履约造成一定困难。如果买家因新政无法按预期办理按揭贷款而要求解约，一般可以支持，卖家将退还定金和已付购房款。但如果出卖人能够证明买受人有足够的履约能力，则不能成立买受人根据新的房屋政策主张解除合同，买受人应当继续履行合同，否则构成违约，依法承担违约责任。

各地开放限售模式

在河北全面升级限购的同时，南京、开封、芜湖、海口等地也相继收紧限购措施。

5月13日，南京市人民政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定购房人新购买的房屋，在取得产权证后3年内不得转让。以赠与方式转让房屋的，赠与人可以在签订赠与合同并办理转让确认手续之日起3年后再次购买该房屋。通过捐赠方式获得住房的家庭或居民，应当执行限购住房政策。

5月15日，河南省开封市人民政府官网发布《关于规范房地产开发企业维护房地产市场秩序行为的通知》，要求自发布之日起，房地产开发企业取得商品房预售许可证并对外销售， 且近期项目平均售价由市房产登记中心提取，市住建局指导实行限量销售，房地产开发企业不收取超出销售价格的任何费用。 首次出售项目的平均成交价格是指周边同类型同质量的物业；首次未售出的项目，平均成交价格原则上不得高于2017年4月前的平均成交价格。原则上上半年不高于5%，一年不高于10%。对于价格较高、明显偏离市场价格的项目，市房地产登记中心将停止其商品房网上签约资格。对房产囤积居奇、捆绑销售、故意隐瞒真实成交价格的房地产开发企业，市住建局暂不核发商品房预售许可证。情节严重的，市住建局将停止发放商品房预售许可证。

同时，开封市政府还禁止企业以诚意金、VIP卡等形式存储客户。企业应在规定时间内一次性披露所有销售房屋，并明确标明价格、一房一价。严禁拖延开盘时间，控制房源，制造供不应求的假象。一经查实，涉案开发企业和中介机构将依法严肃处理。开发企业停止预售和网上签约，2年内不参与本市土地交易。中介机构将吊销其营业执照，并被列入不可信企业的“黑名单”。

此外，继4月份海南省限购后，5月份海口、三亚、琼海、五指山相继跟进加强调控。产权式酒店、二手房在四地均纳入限购范围，外籍居民购房需要社保或纳税期限。5月8日，芜湖市颁布新的楼市政策，明确芜湖市新购买的商品房必须取得两年的产权证方可转让，使芜湖成为安徽首个限购城市。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，目前全国已有60多个城市出台了楼市调控政策，政策内容也全面升级。

中原地产监测数据显示，上周一线城市住宅成交量明显下降，平均下降20%，同比下降44%。二线城市略有波动，同比下降20%，三线城市也有10%的下降。

“目前楼市已经开始了五限时代，即限购、限贷、限价、限售、限商。目前，全国20多个城市实施了限售房政策，这已经成为当前调控当地房地产市场的一种新的思路。预计未来将有更多的城市实施这一新的控制措施。在一定时间内限制转让也能有效减少投机。”张大伟指出。