房地产投资回报率 《2016全国房地产投资回报率调查报告》重磅发布！

2016年初，大量信贷进入楼市，热点城市纷纷回暖。大量投资需求和恐慌需求疯狂入市，房价重现飙升。2016年第四季度，热点城市开始密集调控，楼市风向开始转变。面对市场动荡，投资者应该更加理性，时不时地出手，顺势而为。

房地产投资收益率是衡量房地产市场冷热的温度计，不仅可以为广大房地产投资者和购房者提供决策参考，还可以为房地产评估专业人员进行收益法评估提供客观的参数依据。此外，银行抵押品管理人员可以通过房地产投资收益率的变化，及时了解和防范房地产潜在的清算风险。

为此，方云数据继续开展中国房地产投资回报率调查，通过静态租赁率、长期租赁率、5年租赁后转卖率三项指标，对各城市的普通住宅、高档住宅、写字楼、商铺进行了深入调查。

今天《云屋资讯》呈现《2016年下半年中国房地产投资收益率调查报告》第一讲——全国收益率数据概况及三大特点。

中国四种收益率数据概况

1.静态租赁:住房回报率持续下降

静态租赁指数代表当年租金与价格之比，反映的是当年租金与房价之比，即不考虑租金增长可以获得的租金收入。从各物业的数据来看，写字楼的静态出租率最高，商铺次之，高档住宅市场的回报率最低。由于近年来房价快速上涨，住房市场的静态租金收益率持续下降；写字楼和商铺的静态收益率明显高于住宅市场，接近长期公司债券到期收益率4.5%。

2.长期租赁:写字楼的回报率接近房地产信托的回报率

长期租金收益率反映了动态租金增长条件下的长期租金收益率水平，更接近真实的市场情况，因此长期租金收益率能够更好地反映真实的租金收益率水平。类似于静态租金收益率，写字楼长期租金收益率仍然最高，其次是商铺，高端住宅市场收益率最低。从各物业的长期租赁率来看，收益率一般比较合理。除高档住宅外，其他物业的收益率普遍高于五年期贷款利率，只有写字楼的静态租赁率达到了房地产信托的收益率。

3.5年租赁后的转售:普通住宅的转售回报显著

5年租赁后的转售回报率主要反映房地产升值带来的回报。总体而言，历史转售收益率仍处于较高水平，所有物业的平均收益率均高于五年以上的贷款利率。2011-2016年，整体回报率较高，尤其是普通住宅市场。租赁五年后的整体转售率高于房地产信托收益率。虽然部分城市5年租赁后的转售回报率仍处于较高水平，但近期整体回报率仍呈下降趋势。从城市来看，随着2015-2016年一线城市房地产市场的快速崛起，各类物业五年租赁后的转售回报大多处于前列，尤其是深圳房市。

租赁4年或5年后转售:每套房产的平均回报率可高于5年以上的贷款利率

与过去五年租赁后的转售率相比，未来五年租赁后的转售率将略有上升。每套房产的平均收益率可以高于五年以上的贷款利率，尤其是商业市场有望高于房地产信托收益率。从2016年至2021年租赁后转售率的预测数字来看，总体回报率较高，尤其是在办公和零售市场租赁后的转售率高于房地产信托率。随着市场情况的变化，高转售收入会逐渐下降。

特点1:转售回报明显下降

2014年以来，楼市“黄金十年”结束，房价涨幅放缓。“囤房转卖比房地产开发好”的时代已经结束。到那时，房地产投资的收益模式将逐渐改变，销售导向的收益模式将逐渐转变为租赁回报导向的收益模式。

从收益率数据来看，多年来各类物业的静态收益率一直比较稳定，维持在2.0%至4.7%之间；长期租赁收益率整体略有下降，各物业收益率接近8%；全国转卖率自2014年以来大幅下降。2013年每套房产的转卖率大于房地产信托率，2016年转卖率接近房地产信托率。未来，在国家积极调控房地产市场回归住宅物业的背景下，未来转售率逐步趋于合理水平，全国总体水平保持在5.4%-8.0%之间。

中国房地产收益率图表

随着市场的调整，房地产的投资模式逐渐发生变化，转卖收益大幅下降，接近8%的长期租赁收益率，基本进入REITs的盈利范围。资本市场回报率和房地产市场投资回报率逐渐接近，因此REITs逐渐具备有利条件。

特点二:商业市场面临调整，短期内难以发展

过去两年，中国的零售地产正面临严峻的市场考验。原因是供过于求和电子商务的快速增长打击了实体购物中心。传统零售业态“闭店潮”频繁出现，供大于求。与此同时，随着消费者消费体验的提升，传统零售物业的商业模式正面临“淘汰潮”。为了避免被淘汰，一些百货公司进行了转型升级，商业零售企业在空之间的经营模式和布局都进行了转型调整，难以在短时间内快速发展。

同时，随着我国经济结构调整的进一步推进，第三产业逐渐成为经济增长的主要引擎，为办公市场带来新的发展机遇。此外，互联网对办公市场的影响较弱，需求增长稳定。考虑到其租金稳定、管理和运营成本低，未来将商场改造为写字楼可能成为开发商增加收入、缓解写字楼稀缺的新选择。短期内，写字楼市场充满稳定发展的动力，未来写字楼收益率仍可处于较高水平。从收益率数据来看，2016年下半年预测的写字楼转售率最高为8.0%，明显高于房地产信托平均年收益率7.39%。

特点三:一线城市的转售回报明显高于二线城市

一线城市转售大于租赁。从收益率数据来看，一线城市每套房产的转售率明显大于长期租赁率，尤其是普通住宅，转售率高达14.9%，而长期租赁率仅为5.3%。主要是一线城市产业丰富，人口净流入强劲，支撑了各种房产的涨价，转售收入更加充裕。

二线城市的租金回报和转售回报差不多。根据二线城市的回报率数据，不同物业之间的回报率差异较小，长期租赁率接近5年转售率，维持在4.7%-7.2%之间。从具体楼盘来看，随着2016年热点二线城市房价的快速上涨，二线住宅市场的转售回报略大于长期租赁，但数值差异不大；但是商业市场的转售率普遍低于长期租赁率，这主要是因为二线城市仍然以租金为主。

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