城市建成区，一平方公里可以居住一万人，还绰绰有余，这个常识，你知道不？

不止一个读者说我们的内容有详略不得当，说看不懂。我们反思了，我们的内容建立在大家对城市化的常识有一定的理解，建立在知道基本的经济学常识：商品价格不是由成本决定的，而是由供求关系决定的。有时候，虽然房子的建筑成本低，开发商拿地成本也低，但经不住成千上万的人去抢这个楼盘啊。有时候，开发商拿了地王，成本很高，但禁不住房贷收紧，没有几个人够得着新建小区的首付，开发商不降价，那就……大多数时候开发商在啃骨头，不小心也有在挨打的时候。

今天，我们尝试深入浅出的来讲讲城市化吧。

城市建成区，一平方公里可以居住一万人，还绰绰有余，这个常识，你知道不？

一个平方公里，就是一个正方形大小的区域，一个长1000米，宽1000米的正方形。

你可以算算，1平方公里的土地总面积就是1百万平方米，一般容积率2.0的话，可以修建2百万平方米的建筑。

如果全部拿来修建住宅住人，按一般城市一个平方公里住1万人的密度，人均200平米了。简直住得不要太舒服。

实际上呢，我们还要修道路，修学校，修医院等等吧。这样算吧，假设平均一平方公里，拿出一半土地来修建住宅，按容积率2.0来说，人均100平米，也是住得非常好了。

所以，1个平方公里，住一万人，密度并不高的。你可以查查，西城区，还有上海的很多区，人口密度可以达到2万人一个平方公里。实际上呢，现在大多数新小区，容积率都在2.5甚至更高……

但是，我们还是把平均一平方公里可以居住一万人，作为一个城市的基本密度吧。

知道这个常识有什么意义呢？

比如我们最近写天津落户系列，看到天津宝坻潮白河南规划了60平方公里的新城。

下意识就想，哦，要填满这个新城，天津宝坻还需要落户60万人口啊。——天津毕竟是直辖市，城市化率比较高，该进城的人都进城了。所以我们假设天津宝坻的农村进城的需求基本为零。就算还有，天津宝坻老城区也在大规模改建呢。

当然，我们只是这样想，有想到这个总量。在没有其它数据支持的情况，并没有说一定能填满或者说不能填满。何况建设这个新城，也不是一下子把60平方公里的土地，都出让出去。

土地出让的速度，有快有慢，不然，怎么会有地产小周期规律呢？

后我们还可以看见通州副中心的规划，你可以去查查，核心区域是多少平方公里，规划居住是多少人？

你还可以去查查天津北部新区100多平方公里，规划居住是多少人，而天津计划总人口是多人，现在有多少人？

这个常识，慢慢你就强化了。

我经常说：一个小区干掉一个镇，小县城千万不要再买了，其实也是基于这个常识。

你要有这个数据意识。地级市扩张，一下子扩张出一个新区来，规划几十平方公里，也不是很大一块。但这样庞大的供给，吸收未来几十万人进城。分分钟就灭掉很多小县城的未来。就是地级市，下一波还行不行，也要具体问题具体分析呢。

将来的中国，因为人口流失，镇变村，县城变大镇，是大概率的事件，特别是那些没有高铁经过的县城。基本上就被排除在中国城市经济地图中了。

嗯，这个话题，说来就长了，今天，就先说到这里吧。