房租占工资三成 压力山大！房租占工资三成 房租为什么涨得这么快？

徐骏作(新华社发)

　　近期，部分一线城市房租上涨明显，长租公寓也被推至风口浪尖。作为中国住房租赁市场发展的新业态，长租公寓问题到底出在哪?它和上涨的房租之间有多大关联?租购并举究竟如何进行?围绕这些问题，本报记者进行了采访。

　　长租公寓啥模样

　　——主打品牌和品质，价格相对更高，近年政策利好多

　　对于许多在一线城市工作的年轻人来说，长租公寓并不陌生。“如果你需要长期租房，又对房屋内部装修、设施和环境卫生有一定要求，希望找到真实有保障的房源，长租公寓是相对省心的选择。”在北京工作3年的小王对本报记者说。

　　长租公寓没有明确的定义，它一般是指租客从房地产或经纪公司租赁经过一定装修改造的房屋，无需直接和房东接触，租期一般以一年居多。除房屋本身外，公寓还提供保洁、维修、安保等附加服务。目前市场上既有像万科、龙湖这种通过自建、收购等方式持有房源对外出租的;也有像自如、相寓、蛋壳公寓这种通过长期租赁或受托管理等方式获取房源再行转租的。与普通租房相比，长租公寓主打的是品牌和品质，价格也相应更高一些。

　　长租公寓在中国的兴起，还只是近几年的事情。小王记得2015年毕业那会儿，长租公寓品牌一下变成了更受青睐的选择。“以前听过不少黑中介和黑房东的遭遇，租客的权益常常得不到保障，而在长租公寓品牌这儿，你至少能对租住房屋的软硬件有一个合理期待。”小王说。

　　打破中国租房市场长久以来的C2C(房东对租户)模式，对房屋加以装修改造，抓住年轻租房群体的需求，不少长租公寓品牌实现了前期的快速发展。例如，链家旗下品牌自如称，经过5年的发展，已拥有自如房屋40万间，8栋自如寓，服务北京、上海、深圳、杭州、南京超过100万客户。

　　这背后是市场租赁需求的支撑。我爱我家集团研究院统计显示，今年前7个月，北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%;另有数据显示，1-5月“90后”租房客群在北京地区全部租客中的占比近三成，“以租代购”正成为越来越多年轻人的选择。“在北京两三年了，房价太高，一直都是租房住。”就职于某网络公司的蒋女士说。

　　“租购并举”的住房制度也为住房租赁市场带来政策利好。2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点。反映最灵敏的是企业，除早已开展长租公寓业务的万科和链家等知名房企外，仅今年3月，就有6家全国排名前50的房企宣布进军长租公寓市场。此外互联网公司和小型中介机构等，也纷纷入驻长租公寓市场。

　　对房租上涨影响几何

　　——原本定价就较高，抢房源一定程度上抬高了租价

　　近期房租的快速上涨，将长租公寓推到了风口浪尖。

　　即将面临换房的档口，小王明显感受到，房租涨得更多了。2015年在北京国贸附近两居室价格是4500元，到去年同地段两居室价格是6600，而今年在有的平台上价格近8000元。从普通租房改造为长租公寓，再叠加房价的普遍上涨，价差表现尤为明显。

　　北京各区域租客亲历的涨价，在各机构的数据中也有体现。例如，链家旗下贝壳研究院报告显示，前7月，北京租金指数同比上涨10.7%;诸葛找房数据则显示7月房租同比上涨超20%;中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组数据显示，7月北京房租中位数为6590元/套。上涨的房租直接体现在居民消费支出中。据北京市统计局数据，2018年上半年，北京市居民人均居住支出7140元，同比增长22.1%。

　　房租为什么涨得这么快?

　　价格涨落，先要看看供求关系。

　　拿北京来说，有机构测算，北京住房租赁人口约800万人，目前租赁房源量约为350万间，即使把亲友合租考虑进去，也面临着一定的租赁缺口。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对本报记者指出，在住房租赁市场不断规范化，对城中村、地下室和群租空间加以整治的情况下，住房供给相对减少，而租赁需求稳定甚至上升，供需关系就相对紧张。

　　更多矛头指向了长租公寓的资本哄抬和房源抢占。

　　自如、万科等机构的数据显示，长租公寓行业占整个房屋租赁市场的比例不足5%。专家指出，虽然长租公寓占比有限，但在中介机构垄断房源信息的情况下，市场交易也会受到明显影响。

　　采访中，多位房屋中介向记者透露，一线城市房屋是存量市场，房源总数有限，在竞争激烈的情况下，中介往往会通过抬高租金来抢房源，还可能诱导房主抬价或者形成“竞价”。特别是在资本大量介入长租公寓市场的情况下，机构之间“跑马圈地”现象突出。以某品牌公寓为例，其2016年开始布局全国，目前管理房量已从当年年底的1.3万间增至目前的13万间。最近的官方调查也显示，个别中介还存在从金融机构融资抢房源以及使用“租房贷”等行为，不仅抬高了租价，还埋下了金融风险。

　　长租公寓何处去

　　——既严查乱序违规也增加房屋供应，房住不炒，房租也不能炒

　　如今，房租已经占到小王每月税后收入的30%。“我对房屋的内部条件、地理位置等有一定的要求，对房租价格也有相应的预期，但如果房租占比上涨到不合理的地步，我就只能考虑往外搬，甚至离开北京。”小王说。对于在一线城市生活的年轻人来说，房租是否在适度区间事关生存的基础;而对城市来说，这也关系到人才的去留。

　　针对房租问题，有关部门已有行动。

　　既严查短期问题——

　　近日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

　　随后，不少住房租赁企业承诺不涨租金并将存量房源投向市场。其中自如承诺在未来三个月保证收出房两端价格稳定，供给平稳，全国九城续约房源涨幅不超过5%。

　　也增加长期供给——

　　北京市住建委日前消息，为加大租赁住房的供应，近期将加快推进5000套公租房供应和分配。预计年底前还有几个大项目近万套房源将启动分配，以满足公租房各类保障群体的需求。

　　中共十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在邹琳华看来，租购并举，一方面要规范市场秩序，保护租客的合法权益，包括禁止随意驱赶租客、让租客平等享受公共服务等;另一方面，要增加租赁房屋供给，逐步解决供需矛盾。既盘活存量，也开拓增量。

　　其中，通过多种渠道切实增加租赁住房供应是关键之举。专家指出，可以利用集体建设用地建设租赁住房、鼓励职工宿舍的建设、对闲置低效用房进行盘活等。其次，既要鼓励长租公寓的有序发展，通过机构化运营提供高品质标准化产品，有效保障租客权益;也要建立租赁信息发布平台，监督租赁交易双方行为，提高透明性与安全性。一句话，房住不炒，房租也不能炒。

　　延伸阅读：哄抬房租！自如遭住建委查处 名单来了：这20多家黑中介被曝光

　　8月22日，市住房城乡建设委会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，开通12345打击“黑中介”投诉举报热线。开通首日，共接到投诉举报52条，主要反映：哄抬房租等八类问题，包括自如在内的23家中介被查处。

　　据了解，群众反映的八大类问题主要包括：哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力(堵锁眼，恐吓，骚扰)威胁租房人等。

　　共涉及朝阳、丰台、海淀、昌平、通州、东城、大兴、顺义、房山等9个区，30余家经纪机构。市区住建部门对反映中介机构哄抬房租、打隔断群租、从事租赁业务未报送信息、对委托出租房不予维修等27件投诉进行了调查处理。

　　目前，6处打隔断出租的房屋已责令拆除，对其它违法违规行为予以立案调查，对投诉线索不详实的，将与投诉人联系进一步调查处理。工商部门对涉及的克扣租金、押金等22个问题线索进行了调查处理，将12家企业列入异常名录，10家由区工商部门进一步查处。公安部门对3件涉及强迫交易或软暴力威胁租户的“黑中介”线索正在调查处理。对于群众举报的线索，市区两级主管部门将加大查处力度，对存在违法违规行为的企业予以严厉打击并公开曝光。

　　同时，住建委执法部门会同市工商局、市发展改革委、市税务局、市银监局等部门组成两个联合检查组，落实“三严查”要求，对自如、相寓两家住房租赁企业进行现场执法。通过检查营业执照、抽查租赁合同、比对系统数据、询查资金往来、核查租收价差等情况，严控垄断房源、哄抬房租行为，确保住房租赁企业遵守公开承诺，维护租赁市场秩序。

　　相关部门表示，下一步各部门将加大惩处力度，予以高限处罚，实施联合惩戒。

　　以下为涉嫌存在违法违规问题的23家中介机构予以公开曝光。

　　序号 中介机构名称

　　1 北京昊园恒业房地产经纪有限公司

　　2 北京自如生活资产管理有限公司

　　3 北京中恒建业房地产经纪有限公司

　　4 北京北创伟业房地产经纪有限公司

　　5 北京美丽家园房地产经纪有限公司

　　6 北京中亮房地产开发有限公司

　　7 北京仁和房地产经纪有限公司

　　8 北京万通置地房地产经纪有限公司

　　9 北京世纪恒远房地产经纪有限公司

　　10 北京德铭嘉业房地产经纪有限公司

　　11 北京润泽万家房地产经纪有限公司

　　12 北京永强盛世房地产经纪有限公司

　　13 北京安图宏远房地产经纪有限公司

　　14 北京顺晟房地产经纪有限公司

　　15 北京众联房地产经纪有限公司

　　16 北京万里鹏飞房地产经纪有限公司

　　17 北京嘉盛卓华房地产经纪有限公司

　　18 北京静安居房地产经纪有限公司

　　19 北京鑫家房地产经纪有限公司

　　20 北京天泰置地房地产经纪有限公司

　　21 北京浩创伟业房地产经纪有限公司

　　22 北京北方盛大房地产经纪有限公司

　　23 北京红安房地产经纪有限公司