【迷你品】龙坂交界处的迷你新居恒壹壹品 临校不近地铁可售套数约170套

龙华民治区南面依托福田、瑞林、寒战，区位优势较为明显，是龙华发展的初期片区，目前形成了较为成熟的居住和商业环境。

近年来民治片区的推新多集中在临深圳北商务圈及地铁4号线一带，房价也水涨船高。临坂田的民治西侧，已经有多个成熟大型社区，鲜有新盘推出。2021年上半年将推出一个迷你新盘-恒壹壹品。

1、区位交通

恒壹壹品位于龙华民治民康路北侧，处于春华四季园与华南实验学校中间。东侧则是G94高速路。

地铁方面，临近有5号线轨道，但是距离5号五和地铁口直线距离超过1公里，步行距离则在1.7公里左右；到地铁10号线光雅园地铁口步行距离也在1.3公里左右。所以从恒壹壹品至地铁口公交换乘较为便捷。目前项目临近暂无地铁规划。

公交出行方面，恒壹壹品临近的公交站台为华南实验学校，华南物流次之，不过公交路线不太多，主要是到龙华和坂田部分区域的路线。

高速方面，恒壹壹品紧靠G94(珠三角环线高速），距离高速出入口仅400米，经由G94可换南坪快速及沈海高速，可以通往全市各区

恒壹壹品临近民康路，由于周边多物流基地，货柜运输车较多，出行路况一般。

推荐指数：★★★☆☆

小结：恒壹壹品处在龙坂交界处，更多的是借享坂田的交通；临近高速，自驾出行相对较为便捷，公共出行则相对较为不便。

2、楼盘信息

恒壹壹品备案名为恒壹四季华府，开发商为深圳市民治塘水围股份有限公司、深圳市新宏投资发展有限公司。通过相关网站查询到深圳市新宏投资发展有限公司成立于2013年04月22日，经营范围包括一般经营项目是：投资兴办实业；物业管理；房地产开发；国内贸易；货物及技术进出口。另外该公司查询网站还显示有多条预警提示。恒壹壹品或许为该开发商开发的首个项目。

*图片来源于网络

恒壹壹品建设用地面积约9000㎡，总建筑面积约55650.4㎡，容积率为3.61，共规划有2栋4座楼体，其中1栋1单元共34层，均为回迁房，1栋2单元物理楼层15+1层；1栋3单元物理楼层14+1层；2栋物理楼层30+1层。恒壹壹品规划有343户，套内建面90㎡以下有320户，不过总房源中有将近一半是回迁房，可售套数约170套左右（具体以住建局批示备案为准）。可售的3栋楼体中，2栋梯户比为2梯4户，1栋的梯户比为2梯5户。

恒壹壹品规划总停车位有428个，均为地下停车位。整体而言车位比超1:1。未来引进金地物业，项目预计2023年3月毛坯交付

推荐指数：★★☆☆☆

小结：恒壹壹品为小开发商开发的迷你项目，开发商开发经验略显不足，且回迁房和商品房各占一半。不过从容积率和绿化率来看，能保证业主的居住舒适度。

3、户型信息

恒壹壹品主推80-118㎡2-3房，具体户型有80㎡、88㎡、89㎡、112㎡、118㎡。其中89㎡为主力户型，卫浴1栋；80㎡及112㎡户型分布在2栋，118㎡ 位于1栋2单元01户型，接下来看看具体的户型布局。

（1）80㎡2房2厅1卫

该户型整体布局方正，餐厅客厅一体化，整体显得空间阔绰，客厅连接景观阳台，景观阳台面积达5㎡；L型厨房布局，预留有冰箱位，且厨房连接有生活阳台；户型图中为2个卧室设计，毛坯交付，或做成2+1房，整体而言户型灵动，在不动承重墙的前提下，业主可以根据自己的需求改动。

（2）88-89㎡3房2厅2卫

以上户型均方正实用，是较为经典的3房2卫户型，不过在装修的时候有个房间均需要改动。1栋3单元88㎡户型为朝北向，不过主卧朝南向；1栋2单元02户型的89㎡，玄关从户型中间设计，餐厅客厅独立，户型南北通透。

（3）112-118㎡4房2厅2卫

112㎡户型横厅设计，功能分区不明显；118㎡户型餐厅、客厅独立，大户型南北通透。

恒壹壹品整体户型设计方正，多为南向户型，整体使用率较高，不过具体以实体样板间感受为准。

推荐指数：★★★★☆

小结：户型均为通透，采光较好，除了80㎡改3房的话卧室空间略显紧凑，其余户型的舒适度较高。

4、价格对比

恒壹壹品周边开发较早，周边有多个大型社区，如一墙之隔的春华四季园、皓月花园、碧水龙庭、万科四季花城（坂田），均为在2010年建设的项目，目前二手房挂牌价整体在7万左右。

*数据来源于贝壳找房

不过从成交价来看，一墙之隔的春华四季园最新一套的成交单价在6万左右，小户型单价超大户型，不过二手房的报价和成交价主观性较大，可作为参考。

目前深圳新房二手房普遍倒挂，尤其是热点片区的倒挂分化十分严重，圈圈在现场了解的时候，置业顾问称周边普遍在7万左右，他们也不会太低。而同片区的深国际万科和颂轩12月的新盘备案价在75600元/㎡，其临近的次新房成交价到9万，倒挂比较厉害。圈圈觉得毛坯出售的恒壹壹品备案价或许在6万/㎡上下。

推荐指数：★★★☆☆

小结：恒壹壹品周边二手房楼龄均在10年及以上，没有明显的地段优势，或许新房和二手房的倒挂并不严重，周边的成交价或可以做参考。不过影响房价的因素较多，具体的售价以住建局官方公示为准。

5、工程进度

恒壹壹品目前楼体建至10层左右，底层的售楼处正在装修中，项目在一路之隔的八号仓门口开设了展厅，现场可以了解楼栋规划和户型相关的内容，现场也可体验89㎡样板间。据现场置业顾问称项目现场售楼处预计在月底开放，备案价预计4月左右公示。届时是否会开放实体样板间还需等通知。

推荐指数：★★★☆☆

小结：目前楼体施工还在进行，毛坯交付在2023年3月，现场可进行详细的产品了解。现场样板间为搭板样板间，感受不大。

6、项目配套

（1）学校学区

恒壹壹品与华南实验学校一墙之隔，所属学区也是华南实验学校。　华南实验学校是公办九年一贯制学校，于2018年9月3日开学，现有12个教学班，学生440人。其中小一9个班353人，初一3个班87人。现有教职工37人，其中专任教师33人。

华南实验学校由于是新办学校，升学率情况暂不明朗，不过圈圈通过搜索多个教育平台，龙华的学校排名不尽相同。从受教育的方便程度来看，恒壹壹品的距离优势明显。据圈圈了解，目前华南实验学校的学区暂时不紧张。

幼儿园则可就读特蕾新春华幼儿园，特蕾新春华幼儿园创办于2008年6月，幼儿园位于深圳市龙华区民治街道春华四季园内，春华四季小区配套幼儿园，12个班规模，幼儿定编350人，2009年被为区一级幼儿园，现属市一级民办幼儿园。不过恒壹壹品的置业顾问称可申请小区的公立幼儿园，但圈圈所查信息均显示其为民办幼儿园，有知情的网友可给圈圈留言哦。

（2）商超商业

恒壹壹品自身商业仅1000㎡，据悉以后为开发商自持，不过恒壹壹品可借享隔壁春华四季园的底层商业，一路之隔有8号仓。8号仓的建筑面积为8万平方米，楼层为地下两层、地上三层，提供约1800个停车位。8号仓作为商业综合体除了有奥特莱斯的业态外，它还具有M all的许多功能，如在场内有特色餐饮、BABYCITY儿童教育、豪华电影院等设施。另外2公里左右同片区内还有天虹及星河COCOcity等商业。

（3）周边环境

综合而言，恒壹壹品周边有较为成熟的居住氛围，包括教育、商业等，不过一路之隔就是物流园，货柜运输车较多，临近道路略显拥挤杂乱。周边离公园等休闲市政配套较远。

恒壹壹品一路之隔有华南国际物流中心，据了解华南国际物流中心占地面积65万㎡，主要开展国际集装箱业务、国际仓储业务、集装箱运输、过驳业务；中港运输，国内配送、国际货代等业务。2019年作为龙华重点产业类项目，深国际华南物流中心（二期）在动工建设中。

*图片来源于网络

华南国际物流园与周边居民小区。

推荐指数：★★★☆☆

小结：恒壹壹品综合来看，临近教育、商业类市政配套方便完善，不过由于自身体量小，活动范围也比较小，短期来看休闲去处不多；临近大型物流园基地，货柜运输车带来的影响难以避免。

总结：

优势：

1、临近教育资源，与学校一路之隔，业务能享受便捷的教育配套，新学校也有一定的学区升值潜力；

2、户型方正，使用率高相对较高，且多以刚需户型为主，综合上车门槛较低；

3、高于普通刚需项目的车位比，便于业主日常出行；

4、周边完善成熟的商业配套。

不足：

1、项目自身体量较小，自身配套难以保证，均需借享临近配套；

2、回迁房和商品房比例接近1:1；

3、临物流园，周边环境难免受影响；

4、小企业开发商，开发经验或不充足；

5、所处地段无核心优势，相对临近二手房社区优势也不明显。

6、临近地铁口需换乘，公交路线较少，公共出行较为不便。

综合而言，在“打新难 难于上青天”的楼市现状中，恒壹壹品的少量房源目前还未引起楼市的高度关注，临近物流产业的发展，或本片区对房源的消化力就足够了。