【zhifang】你交的房屋维修基金已超万亿！这笔钱在哪？怎么才能把它用了？

买房后，房地产商在房屋合同的补充协议中约定，购买者入住时一次性向房地产商缴纳公共维修基金。否则不交房真是“霸王条款”。

据报道，全国人民缴纳的住房维修基金已超过1万亿韩元，这么多钱掌握在谁手里？业主必须交吗？可以用吗？今天的小知识还是根据为购房者考虑的情况，向大家普及有关维修基金的知识。

一、维修基金是什么？

维修基金，又称“公共维修资金”或“住宅专项维修资金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权物业服务企业或其他管理单位使用的资金。

通俗点说，就是你为你买的房子交的“养老金”。房龄长了，房子也会跟人一样出现各种问题，这时候就可以用公共维修基金进行维修养护。

二、缴纳标准是什么？

商品房的公共维修基金交纳比例为购房款的2%~3%，计算公式为：公共维修基金=总房款*2%。

（注：部分地区的公共维修基金的具体标准由当地房产行政部门确定，各地区之间都有一定的差异）

三、维修基金必须得交吗？

1. 如果购房人不及时交纳公共维修基金办理产权证，按揭银行就办理不了抵押手续，一直由开发商担保，一旦发生购房人不履行偿还贷款的义务房地产商完全可以以购房人违约为由，将房子另行出卖，补偿自己的损失。

2. 而如果购房人一次支付购房款，房地产商的这个理由就不存在了，这主要是在具体操作上房地产商并没有违反各种规定，购房人在办理按揭贷款手续时，房地产商一般会要求购房人签署一份授权委托书，至少有两项内容，即代办产权证和代办缴纳契税和公共维修基金。

因此房地产商收取购房人契税和公共维修基金是一种“自愿”的委托行为，而不是代征代缴行为，从而规避了有关规定。

四、维修基金应该交给谁？

根据关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知规定：

1. 各区县房地局、小区办不得委托房地产商代为归集维修基金，对于擅自代收维修基金的单位，各区县房地局要严肃查处。

2. 签订授权委托书的，房地产商已经代收的，要限期将代收款交至区县小区办；对于提高归集比例多收款的，要督促房地产商退还给购房人。

按规定，购房者应在办理立契过户手续前将维修基金足额交至房地局，而房地产商不能擅自代收公共维修基金。但实际上，最开始都是由开发商代收，开发商交付给房管局。在统一交房入住之后，小区自然成立业主委员会——也就是这笔钱最终的归属。

五、房屋维修基金怎么用?

当出现以下六个问题的时候，可以使用房屋维修基金：

1. 屋面防水损坏造成渗漏的;

2. 电梯故障危及人身安全的;

3. 高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

4. 楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;

5. 专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;

6. 消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

需要说明的是，目前公共维修基金的管理还比较混乱，虽然部分地区已经开始定期对小区上年度维修基金使用情况进行网络公示，但这笔钱在交到国家有关机关之前，对购房人还是有一定风险的。

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