开化中梁壹号院价格 凤评︱中梁壹号院：高端的价格，将就的产品

上周五，中梁一院取得预售许可证，共推出333套房。具体项目信息如下:

建筑基本信息

房产名称:中梁一院

产品类型:平房+小高层

占地面积:约40亩

面积:100-132㎡

价格:17-24000元/㎡。

容积率:2.0

绿化率:30%

房屋数量:333套

家庭总数:333套

停车位:481

梯户比:1T2

装修:精装(空气清新，中央空色调)

该项目土地于2018年8月29日由中梁地产以8750元/㎡的底价购得。

作为一个进入成都市场的新开发商，中良的第一部作品永远是品牌形象，质量相对较高，凤凰君在踩盘之前对这个项目充满期待。

然而看到项目后，我很失望——高端价位只能买到我会做的产品。

面积扫描

不断上升的城乡结合部

项目位于龙泉驿狮岭板块。作为曾经的“城乡结合部”，虽然在政策和资金的叠加推动下引起了一波关注，但该地区的城市面貌更新和生活设施建设却被缓慢推进，空空气中依然弥漫着灰尘。

目前，包括中梁、中海、龙湖在内的大开发商虽然已经入驻狮岭板块，但该地区仍有大量旧建筑需要拆除，狮岭的崛起还有很长的路要走。

目前长江职业学院斜对面的世纪华联超市是大型超市，其次是成都大学后面的新达百盛和好易购。

世纪花莲

目前，交付的万科黄金城产品被认为是该地区最好的现有项目，但其近一半的商业街处于闲置状态。

万科黄金城品地上

另外，项目周边虽然有8所幼儿园，包括狮岭一幼儿园、和平双语幼儿园、狮岭小学附属幼儿园；5所小学包括狮岭小学、青龙湖小学、玲珑小学；狮岭中学、华川中学、长江职业学院等。，但他们并不出名。所以对于需要教育资源的买家来说，项目还是缺乏竞争力。

狮岭跳蚤市场

就在中梁一号院项目对面，是狮岭跳蚤市场。不过，物业顾问表示，跳蚤市场将于今年8月拆除，腾出的土地暂时不知道如何开发。

相信中良很清楚狮岭板块的配套设施匮乏，城市面貌不佳，所以已经在价值较低的东三环售楼处和万象市繁华商业区门前贴了广告。

中梁一院营业部外

作为成都三环地方不多，有地可用的地区，狮岭在规划上确实有非常光明的前景。

地铁4号线二期已开通运营；今年3月，成都市规划与自然资源公共平台公布了狮岭约578亩土地的地方土地用途管制条例修改方案。依托范家塬子站TOD项目，未来将对空区域进行改造，有望形成交通、人流、物流、产业多点支撑的新格局。

生态资源方面，狮岭也在崛起。距离项目约1公里的青龙湖生态湿地公园，总规划面积约3万亩，已建成面积约4700亩。当它完全建成后，它将是成都周边生态区最大的湖泊水库。

但是，项目位于万象市商业区，我不同意。百度地图显示中梁一院距离万象市约5公里，似乎有点太远。

产品规划

只是换错了搭配高端

物业顾问表示，该项目定位为“二次改革”。

对此，凤君并不认同。

中梁作为一个只有1.5容积率的纯住宅用地，比2.0容积率的中海玉湖家族有更大的高端发挥空。

但这100-132㎡的面积，真的让人觉得中梁一院摸不到高端。

该项目由12栋平房(6-8F)+2栋高层住宅(10，16F)组成，分为连续两列。所有建筑南北朝向，1梯2户。

此次推出的产品包括3房(110㎡，109㎡，114㎡)和4房(128㎡，132㎡)，共5种户型，均为垂直厅式布局。

向左和向右滑动以查看更多内容

可见中梁一院推出的产品类型比较实用；然而，由于建筑面积有限，舒适度大大降低。

中梁一院132㎡平面图

以这次推出的五个单元中最大的132㎡四居室为例。主卧只有3.7米宽，5.55米深。20多平米的面积看似足够，但如果做成衣柜，卧室空会显得局促。另外，4.2*7.5米的餐饮客厅和市场上其他改良产品相比，没有任何优势。

但凤凰君认为，低容积率、南北通透、三面采光的产品是优势。

既然大家都做了那么多选项给高端产品锦上添花，为什么还要赶这么一套“刚刚需要”的公寓呢？

显然，这类产品的规模与项目的定位并不匹配。甚至可以说是辜负了指标如此优秀的土地。

估…的值

高端价格，会是产品

从项目区域和产品表现来看，项目主要针对不重视教育资源的新改革人群。

但在价格上，它有高端产品的定位。

预售价格17000-24000元/㎡左右。

根据贝壳的房源搜索，狮岭板块二手房均价为11019元/㎡。

具体到房地产，万科黄金城16742元/平方米，龙津湾15148元/平方米，林东半岛12616元/平方米...

相比之下，中梁一院的单价在狮岭并不便宜，甚至在以前比较热门的地区如三生乡、大民。

或许是考虑到高单价和周边人民的购买力。中梁会做100-132㎡的产品，单价高总价低。

市场会为这种过高或过低的产品买单吗？

凤君预测忠良还要站一段时间值班。