bangkok 史上最详细！泰国曼谷12个区域分析!

一、曼谷概况

曼谷位于湄南河东岸，南部与泰国湾接壤，总人口约1600万。它是泰国的首都和最大城市，是印度支那最大的城市和东南亚第二大城市。

曼谷人有一半以上是某种程度上的华裔，每年都有大量的游客和外国人涌向曼谷。曼谷是繁荣的国际大都市，占泰国经济总量的44%，是东南亚重要的经济支柱。

泰国有582家上市公司，总市值约4900亿美元(2017年8月31日)，在东南亚排名仅次于新加坡。曼谷是国际活动中心之一，每年举行多达200～300次国际会议。

二、曼谷有哪些区域

决定房地产价值的三个最重要的因素是地段，地段，地段。

下图是曼谷市中心的几个传统住宅区:

1.中央卢平尼中央卢平尼

2.巴吞巴吞王

3.苏昆维特苏昆维特成熟区(CBD开发区)

4.苏昆维特开发区

5.西隆/萨霍恩是龙/沙屯(老CBD)

6.拉玛三世

7.湄南河河畔

8.拉玛九世拉玛九世(曼谷新生物多样性公约)

9.邦苏邦瑟(东南亚最大的交通枢纽)

10.汤布瑞吞下了吴立

11.苏昆维特外围

12.邦纳区

三、曼谷区域划分

1.中央卢平尼中央卢平尼

隆皮尼中心无疑是曼谷最稀缺的地区，也是曼谷最古老的市区。

1902年，泰国国王拉玛五世，朱拉隆功皇帝，规划曼谷市区。他建立了皇家曼谷体育俱乐部，并下令开放连接曼谷两个区的拉贾达姆里大道。拉贾达姆里的意思是“皇家意志”。

1920年，拉玛六世建造了卢宾尼公园。曼谷皇家体育俱乐部和Rumpini公园就像纽约的中央公园，Rajadamri大街就像北京的长安街，已经超越了地段本身的价值，象征着“王权、荣誉、地位”。

中央Lumpini的土地供应极其匮乏，大部分地块都归王室所有。目前几乎没有未开发的土地。

该地区非常豪华——众多的五星级酒店、各国大使馆和大使官邸、几个高端购物中心、一群极其显赫的家庭和社会精英的住所，该地区几乎所有的房产都是奢侈品。

隆皮尼中心的公寓均价一直是最贵的，离隆皮尼公园越近均价越高。

2.巴吞巴吞王

位于曼谷市中心，土地稀缺，在帕图姆万新开的公寓很少。

指挥棒王规划于1914年，现在它主要是曼谷市中心的一个购物区。北面以胜利纪念碑为界，南面以拉玛四路为界，西面以西拉特高速公路为界，东面以塔农拉贾达姆里路为界。

世界第六大购物中心中央世界、盖索恩、著名的暹罗广场、暹罗百佳、顶级购物中心、拥有时尚品牌的暹罗中心、翻新的暹罗探索和MBK淘宝街都位于此。

此外，泰国最高学府朱拉隆功大学(Chulalongkorn University)、皇家警察署、国家体育场、泰国红十字会等机构都在市中心占据了大面积的Pathumwan。著名的苔丝之王——吉姆·汤普森的故居也在这里。

因为它位于曼谷市中心，土地稀缺，所以在帕图姆万新开的公寓很少。轻轨和机场快线的交汇站Phaya Thai，与区内其他地区相比，是一个相对集中的居住区。

3.苏昆维特苏昆伊

轻轨沿线快速发展的区域主要是指从普洛恩希特到安纳特站沿线的区域。

苏霍姆维特是曼谷市中心一个极其重要的繁华地区。很受外地人的欢迎，也是很适合租房投资的区域。交通便利，生活设施完善，吸引了不少外籍人士来此居住，所以轻轨旁空高档公寓入住率很低。一般靠近轻轨线和中央Lumpini的公寓均价较高。

轻轨站Ploen chit毗邻中央Lumpini，土地又贵又稀有，所以没有大片未开发的土地。这个地方交通便利，生活设施完善，毗邻中央大使馆女士百货大楼和高档写字楼，公寓价格很高。

Nana轻轨站是Sukhumvit沿线的两个红灯区之一。很受欧美游客欢迎，生活很方便。同时也是印第安人和阿拉伯人的聚居地。但它也臭名昭著。泰国人不喜欢在这里定居。这个地区的公寓虽然不容易转卖，但是因为欧美的居民数量庞大，所以很容易出租。

阿索克轻轨站是苏霍姆维特和地铁线的交汇站。自从几年前受年轻人欢迎的21号航站楼购物中心建成以来，阿索科的流量和受欢迎程度成倍增加。阿索克附近的苏昆维特23巷是苏昆维特沿线第二大红灯区，也不受泰国人欢迎。

自从Em区(Emporium和EmQuartia)建成后，尖头峰的地价像火箭一样飙升。尖头峰长期以来一直是日本人的聚居地，该地区有大量的日本餐馆和高端公寓。与此同时，尖头峰地区还居住着许多名人，如泰国前总理阿披实·维乍集瓦的官邸。

Thong lo是近年来开发商的热门领域。尤其是尖头峰地区的黄金地段越来越少，土地供应没有枯竭的通洛越来越受欢迎。很多名人都住在这里，地区的生活设施也很成熟。

几年前，一家日本中端商场Gateway在轻轨站Ekkamai旁边开业，汇集了很多日本料理和日本店铺。相对于几年前的市中心，这个区域还是比较冷清的，但是现在已经成为一个成熟的居住区，新开的公寓更多。

安纳特是曼谷市中心和郊区的分界线。除了地铁站附近的区域，整个区域还有待开发。

4.苏昆维特开发区

线向南延伸的外围区域

这条线继续向南延伸，住宅和商业建筑也是如此。已经属于曼谷郊区，但由于临近地铁线，未来的发展潜力不容小觑。虽然周边设施不完善，但由于总价低，很多人还是住在这一带。

5.Silom/Sathorn为Long/Sathorn

曼谷的中央商务区

石龙/沙屯是曼谷最古老的中央商务区(CBD)。它被称为“泰国的华尔街”，成立于1851年。它是包括正大集团和曼谷银行在内的许多泰国大型企业的聚集地。

后来建了很多高层公寓，生活很方便，受到外地租客的青睐，越来越多的社会精英住在这里。但其“商业中心”的地位依然不可动摇，其次是住宅，与Sukhumvit正好相反。国际金融机构、律师事务所、保险公司多，甲级写字楼多，如亚洲中心、曼谷城市大厦、萨顿广场、友邦萨顿等。

同时，Silom/Sathorn也是曼谷最大的红灯区，外国游客络绎不绝，也是国内游客喜爱的地方。

有几个轻轨站和地铁站，其中轻轨和地铁交汇的萨拉达昂最繁华，与轻轨站相连的西隆综合体也为萨拉达昂聚集了更多人气。这里生活方便，是商务、休闲、娱乐。也毗邻几家医院。

轻轨车站Sala Daeng的下一站Chong Nonsi，几乎是Silom/Sathorn地区的繁华边界，下一站Surasak人少很多。

6.拉玛三世

市中心和湄南河之间的区域

拉玛三区位于市中心和湄南河之间，距离现有轨道交通较远，但拉玛三路沿线有BRT，主要是曼谷本地人居住。

7.湄南河河畔

曼谷新的豪华地段

曼谷是世界上为数不多的滨江城市之一，但发展缓慢且较晚。通常滨江城市的滨江地区早已开发，地价居高不下。

湄南河沿岸有几处著名的历史遗迹，其中最著名的是大皇宫、卧佛寺和王筝寺。新开发的亚洲版也为滨江生活增添了不少色彩。

曼谷位于湄南河下游河口，河岸上没有多刺的石质海滩，为河岸的发展提供了有利的先天条件。

该地区拥有曼谷罕见的五星级邻里环境——希尔顿酒店、喜来登酒店、东方文华酒店、香格里拉酒店、世界最高的露天餐厅西洛克(Sirocco)、后来开业的超豪华市场ICONSIAM、高贵冷艳的四季私人住宅，这些都为滨江作为曼谷新的豪华区域带来了福音。

计划中的金色轻轨线也将从布利的科隆出发，经过圣像暹罗，最后与紫色轻轨线连接。随着城市的扩张，世界各地的投资者对高端公寓的需求越来越大，曼谷的滨江将变得更加繁荣和昂贵就在眼前。

滨江距离中央商务区Silom/Sathorn较远，这里大部分公寓都比较高端，不适合出租，但非常适合长期投资。

8.RAMA 9 Rama

曼谷新兴的中央商务区

该区域以著名的地铁站拉玛9号为基础，主要包括Ratchadapisek、拉玛9号、Ladphrao等。随着曼谷的经济崛起，它是一个新的中央商务区。

由于中国大使馆也位于该地区，这里的中国人更多。

该地区周边有很多大型商场和高档办公设施，包括即将建成的夜宵大厦、著名连锁超市Robison、联合利华亚太公司总部、华为总部、商业写字楼G塔、大型写字楼第九塔，均位于夜宵大厦旁边。可以说公寓四周都是金融中心。

该地区正在建造一座高615米、125层的超级塔。预计2021年竣工，将成为世界第三高楼。

拉玛9大道东至机场快线入口，中间腹地穿越曼谷苏霍姆维特区，方便进出曼谷各个角落。

这一带交通便利，曼谷唯一的环形地铁经过，商业配套设施逐步完善，使得这一带有了很大的升值空间。

9、砰苏

东南亚最大的交通枢纽

曼谷交通枢纽邦苏大站，位于曼谷查都扎县透特达姆里路。车站属泰国国家铁路所有，途经北线、东北线、南线，有长途客运、通勤客运、货运服务。该站将在未来改造成东南亚最大的交通枢纽。

新车站将引入五条曼谷郊区轨道交通系统线路、素万那普国际机场捷运甚至泰国高速轨道交通线路。新站将有24个平台，总面积17.1万平方米，成为“东南亚最大的交通枢纽中心”。同时，邦苏地铁站周边35公顷土地将发展成为交通和商业中心。

未来，交通枢纽将是泛亚铁路的三个交叉口。建成后，所有途经马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国和缅甸的列车都将在该站转船。Bang Sue Grand Station是曼谷政府斥资680亿泰铢建设的交通枢纽，预计2021年竣工。

建成后，预计每天将吸引30多万人。人群的趋同必然带来住房需求和房价上涨。曼谷的邦苏地区将成为未来下一个房地产热潮！

10.汤布瑞吞下了吴立

湄南河西侧地铁沿线区域

湄南河类似黄浦江，将曼谷分为东西两侧。河的东岸是现在的曼谷王朝的领土，而河的西岸是最后一个吞并吴立王朝的领土。位于湄南河西岸的泰国吞并了吴立，该省在1972年并入曼谷之前是一个独立的省份，因此避免了其他地方常见的现代化发展。

虽然曼谷的大部分主要旅游景点都在东海岸，但如果你乘坐廉价渡轮去西海岸冒险，你会看到一个完全不同的曼谷。吴立屯被狭窄的水道、未受破坏的村庄、迷人的博物馆和古朴的当地市场包围着，有许多有趣而未知的景点和活动。吴立的整个地区都被水路覆盖，让游客有机会看到曼谷更“本土”的一面。

吴立屯的主要开发区域是地铁沿线的几个车站，地铁线路正在扩建。目前，该地区主要由泰国土著居住。

11.苏昆维特外围

随着城市的不断扩张，Outer Sukhumvit未来有相当大的增长潜力。

主要指佩查布里路及其以北的小区域和以南的拉玛四路。

虽然这一段的佩查布里路和拉玛四号离曼谷市中心不远，离人们来往的苏昆维特路也只有一会儿的距离，但泰国人并不认为这两个地区是曼谷的“黄金地段”。

主要是生活设施不完善，加上附近没有大型超市，购物不是很方便，小区氛围不够浓。另外，佩查布里路沿线没有轻轨和地铁线，所以租房相对比较困难。

但随着城市的不断扩张，Outer Sukhumvit未来有相当大的增长潜力。

12.邦纳区

邦纳地区位于BTS的下半部。从这里坐BTS到阿斯克CBD只需要10分钟，这一带的设施可以提供完整的城市生活，包括大型商场、国际学校、大型医院等等。随着曼谷市中心的扩张，该地区正在发展。

目前，邦纳有许多交通设施和百货商店将陆续建成。届时，邦纳将成为曼谷东部人口密度最高城市的副都。此外，东南亚最大的百货商场Megabangna购物中心也增加了20%的消费者数量，平均每月有350万顾客来bangna消费。这个地区来往的人很多。

此外，邦纳BTS延长线和未来机场轻轨建成后，将为邦纳地区带来更便捷的交通，邦纳地区也是曼谷通往EEC经济走廊的唯一场所，也是未来高铁穿越曼谷和芭堤雅的唯一场所。

在2018年曼谷的城市规划中，这个区域将成为曼谷楼市最关注的位置！邦纳地区价值提升最明显的证明就是曼谷邦纳地区5年前的单价在13000元/㎡左右，现在的单价在25000元/㎡左右！完全翻倍了！如果投资房地产，就要选择政府投入较大的建筑面积。