石鼓路二手房用学区续命的老破小，房价还有多少空间？

一个住在德国的朋友曾经和我分享过这样一个故事。

2014年，他从柏林搬到慕尼黑，并在那里租了一套公寓。公寓六层，住着大概100户人家。从外面看，这栋公寓楼和其他房子没什么区别，无论是立面还是楼道设施都不老。令人惊讶的是，它说这个公寓已经有75年的历史了。

在中国，我们会用一个很有底气的名字来形容这些有一定年代的小房子。

事实上，中国商品房的发展历史只有不到30年，与欧洲的一些老建筑相比，仍然很年轻。如果1998年取消住房分配，中国商品房只有短短的21年历史。在某种程度上，老小的形成是城市化的结果。

拆迁房屋就是一个例子。这些房子可能是中国第一批“现代住宅”。原来的村落都变成了“新村”，这些“新村”就是现在“老小”的主力军。

如果你看看南京这几年的交易，你会发现老小盘交易还挺多的，很多老小盘甚至占据了半壁江山，成为了很多年轻人的第一套房，也是很多学区重症患者的最爱。

旧的破的小的值得买吗？

首先要明确一个概念:有价值的不是房子本身，而是房子占用的土地。搞清楚了这一点，我们再来看一个大家最关心的问题:市区的老房子还能买吗？买了投资还有机会赚钱吗？

首先，城市中的旧社区有其得天独厚的优势，优越的地理位置和优质的学区房资源，是很多新建筑短时间内无法替代的；但是老房子和居住环境差的问题也很明显，这是很多人不愿意买老房子的主要原因。

其次，换个角度来看，老房子会不会升值取决于位置，所以问题在于城市位置会不会继续升值。那么，问题是否更清晰了呢？针对这个问题，我的观点如下

1.只有少数大城市，市中心的土地越来越值钱，市中心的旧区也能得到一个大团圆的结局。比如北到广州，深圳等等，因为他们的市中心一直是市中心，一直没变。

2.全国333个地级市中，至少有300个中心老区全部以悲剧收场。因为这些城市要发展，一般都是靠建设新区。一旦新区建成，市中心必然会迁移，逐渐向新区移动。

所以第一个结论可以给问题“能不能投资市中心的老房子和老小区？”

1.如果你是一个不会在市中心大规模迁移的城市，那么旧社区会变得越来越贵，越来越赚钱，可以买。

2.如果你在一个会搬到市中心的城市，如果你投资老房子，你很可能只会被困住，没有赚钱的可能。

那么，在南京，老小区空有多大的涨幅呢？

南京的老房子大多是主城区八九十年代的。这些房子面积在40m2-60m2左右，物业差(有的甚至没有物业)，没有电梯，周边居民凌乱。

但是，还是有很多人只是需要住在自己家里，方便孩子上学买老房子。这也直接反映了南京旧住宅区的价格深受学区、周边规划和社区自身环境的影响

学区因素

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不同学区，南京老城区差4.5万/平

比如跨一条汉中路，秦淮区石鼓路卖3.5万元/平米，鼓楼区怡景园卖8万元/平米，都是90年代的老字号。学区不一样，房价真的可以翻一倍以上。

据了解，汉中路北侧属于鼓楼区，南侧属于秦淮区，北侧的易景花园小区是南京一线名校的双校区。小学区是拉萨路小学，初中区是南京二十九中。365二手房网站显示，怡景园小区二手房上市均价为79667元/平；对面石鼓路小区，学区比较一般，小学是石鼓路小学。目前二手房均价34316万/平，房价还不到怡景园的一半。