深圳地铁公司 【解密深圳地铁】全国最赚钱、最先盈利的地铁公司是如何炼成的？

深圳地铁是一家什么样的公司，除了地铁运营还卖房子？为什么要加价？结合深圳地铁最近披露的2018年年报以及之前的几份年报，进行解读。

7月初，深圳市发改委回复NPC代表，称深圳近期不会调整地铁票价，深圳地铁拟加价这一争议性问题已经告一段落。与此同时，深圳地铁的许多车站都打出了自己开发的金商花园三期销售广告。

深圳地铁是一家什么样的公司，除了地铁运营还卖房子？为什么要加价？结合深圳地铁最近披露的2018年年报以及之前的几份年报，进行解读。

在过去的13年里，收入增长了63倍

1998年，经深圳市人民政府批准成立深圳地铁，为国有企业。在内陆城市中，北京地铁于1971年正式开通，是中国最早的。深圳地铁于2004年12月通车。

截至目前，深圳已成为地铁密度最高的城市(线路里程除以所辖区域)。但以万人地铁里程来说，深圳只能排第七，运营里程远不及北上广。

深圳地铁官网发布了2007年至2018年的12份年报，展示了2006年至2018年的部分财务状况。

随着城市轨道交通网络的不断扩大，深圳地铁的运量迅速扩大。年报显示，2006年公司营业收入1.7969亿元，总资产113.2857亿元。到2018年，深圳地铁年营业收入达到113.48亿元，是2006年的63倍，13年复合年增长率高达41.26%；总资产3918.93亿元，约为2006年的35倍，13年复合年增长率为34.35%。

从13年净利润的增长过程来看，深圳地铁2006-2009年亏损，最大的亏损出现在2007年，达到-2.81亿元，这与地铁建设的大量投资有关。到2010年，净利润会转正。到2018年，净利润将增加到72.49亿。

横向比较，地铁公司2018年全年营收为539.3亿港元(按7月16日汇率计算，约为474.42元，与汇率相同)，约为深圳地铁同期的4.18倍；投资物业重估后归属于地铁公司股东的利润为160.08亿港元(人民币140.82元)，约为深圳地铁同期净利润的1.94倍；地铁公司总资产约为2746.87亿港元(人民币2416.41亿元)，占深圳地铁总资产的62%。早在2014年，深圳地铁总资产首次超过地铁公司，但运营收入和净利润却远低于当时的地铁公司。

大陆地铁公司年报显示，深圳地铁净利润超过第二名武汉地铁近60亿元。

年报显示，2017年深圳地铁利润总额为67亿元，成为国内首家实现全成本核算方式下盈利的轨道交通运营企业。

2018年是深圳房地产企业第二综合实力，第一万科大股东

从一无所有到地铁，深圳地铁在过去的21年里发展得如此之快。

深圳地铁在一份年报中介绍，其主要资金来源是政府投资、银行贷款、运营和资源开发收入。轨道交通行业具有准公益性的特点，这就决定了地铁票价不能按照成本效益原则来确定。由于地铁建设投资巨大，资产折旧和贷款利息高，地铁运营和附属资源开发的收入不能完全弥补支出，造成巨大损失。深圳地铁如果不能建立有效的盈利模式，需要长期依赖财政补贴，企业存在持续发展的风险。

即使到2018年，深圳地铁正式运营线路全年客运收入将达到39.81亿元，单纯运营成本下运营收支仍将亏损2.99亿元。

从深圳轨道建设的历史来看，也依赖于政府前期的直接财政投入。到第三阶段建设时，深圳地铁需要总投资约2500亿元。这么巨额的资金，光靠财政资金是很难解决的。深圳市政府将现金投资改为土地投资，并以定价投资的方式将配套土地资源注入深圳地铁。深圳地铁通过加强轨道交通与城市空、产业布局和市民生活的高效协调，树立了“站城一体化”、“站街一体化”的TOD运营城市典范，用地铁上部结构和沿线物业的升值效益回馈轨道交通的建设和运营，从而实现轨道交通的可持续发展。

年报显示，2007年深圳地铁注重上层建筑的规划和附属资源的商业运营和物业管理。当时前期规划了3个项目，预计建筑面积187万平方米。截至2018年，深圳地铁已取得12个项目的土地开发权，建筑面积约450万平方米，分别位于前海蛇口保税区、深圳湾超级总部基地、福田、龙华、龙岗等重要开发区域。大多数项目是城市综合体，集住宅、商业、公寓、办公楼和酒店于一体。

到2018年，深圳地铁完成的土地项目销售金额将达到130亿元，相当于中州控股当年的销售规模。此外，深圳地铁实现商业地产项目租金收入1.18亿元，实现地铁资源运营收入6.04亿元，为地铁建设和运营的可持续发展提供了有力支撑。

值得注意的是，年报特别强调深圳地铁在2018年“深圳房地产开发企业综合实力排名”中排名第二，而其大股东万科排名第一。目前深圳地铁在建线路(含延长线)14条，里程273公里，总投资2500多亿元。深圳地铁的房地产开发想象力更大空。

资本运营促进公司爆炸式增长

深圳地铁可以迅速推动“轨道+物业”模式的发展，这是深圳市政府支持的，离不开各种渠道和方式的大力融资。

“深圳地铁的人都找过我们融资，现在很缺钱。”嘉里建设广场一家金融机构的高管最近告诉南方日报，正在高速扩张的深圳地铁一直存在巨大的资金需求。

年报显示，2011年至2014年，深圳地铁资产负债率高达50%~60%。最近两年深圳地铁的资产负债率在40%左右。相比之下，地铁公司2018年的资产负债率为34.25%。

2006年深圳地铁负债总额达到25.65亿元，2018年达到1530.42亿元，约为2006年的60倍。过去13年总负债的复合年增长率达到40.60%。2018年负债总额中，流动负债652.63亿元，非流动负债877.79亿元。非流动负债主要由长期贷款、应付债券和长期应付款组成。

深圳地铁在大力筹集资金推动项目建设的同时，以股份和股份的形式进一步扩大了影响力版图。

与2006年相比，深圳地铁拥有大量子公司和参建分公司，主营业务涵盖投融资、地铁建设、地铁运营、物业开发、资源管理、物业管理、工程勘察设计、参与国家铁路建设等。

外资股和股份也给深圳地铁的爆炸式扩张带来了动力。根据多年年报中的投资收益，深圳地铁2007年的投资收益为-191.34万元，2008年转正。2016年、2017年、2018年最后三年，深圳地铁投资收益从1.45亿飙升至72.54亿和103.72亿。

投资收益如此巨大增长的原因与2017年深圳地铁收购华润集团和恒大集团所持万科a股有关。万科A在2017年和2018年两次分红，使得大股东深圳地铁获得超过54亿的分红。今年8月，万科将开始新一轮分红。